房屋租賃實踐中押金的法律性質分析

吳東東

長春理工大學，吉林 長春 130022

隨著改革開放的不斷深入，市場化程度的逐步提高，不同地區的人口流動更加頻繁，使房屋租賃成為一種極其普遍的現象。與此同時，房屋租賃卻也引發了一系列糾紛。在很多糾紛爭論中，房屋租賃中的押金問題往往成為爭議的焦點。隨著案件的增多，法律又在此出現空白，導致法官在實務中又不得不予以解決。在理論上，房屋租賃合同中押金的法律性質問題又有諸多學說。面對這樣的情況，由于法官個人對某種理論的偏好，往往可能會使同類的案件在由其他法官審理時卻得到不同的判決。根據平等原則，即同類案件同樣判決，不同案件不同判決，為了保證同類糾紛能夠得到同等處理，因此，房屋租賃合同中押金的法律性質問題的解決便顯得尤為重要。

一、背景闡釋

(一)押金返還的法律空白及現實問題

押租本是我國一項傳統民事習慣，至今在社會生活中廣泛的應用于各種合同之中，尤其是房屋租賃合同。這不僅使得交易更加便捷，同時也保證了交易的安全。但是，這在法律上卻并未得到國家立法的認可。盡管在2001年通過的《城市房屋拆遷管理條例》以及在2007年通過的《物權法》和《城市房屋拆遷管理條例》逐漸廢止了1983年通過的《城市私有房屋管理條例》并有了極大的進步，然而對于押金，這三部法律卻都沒有任何規定。盡管，在2011年2月1日施行的《商品房屋租賃管理辦法》第七條第三款中規定了租金和押金數額、支付方式。“但對押金的規定僅此一處，其他關于押金問題未給予更多的規制，似乎想完全交由當事人約定來解決?！?/p>

在現實生活中，房屋出租人向承租人索要押金，目的本來是為了擔心在承租人履行義務有瑕疵或者不履行義務時，能夠保證自己受有損失的那部分得到相應的補償。但是，社會生活中卻也不乏有些出租人濫用這種權利，假借各種不適當的理由少退甚至不退，損害承租人的合法權益。面對這樣的情況，承租人本可以以訴訟的方式予以主張自己的權利。然而，考量訴訟周期以及各種機會成本過高，他們一般也只能不了了之。這種立法上的空白與現實社會的迫切需要之間存在著一種矛盾，為了保障承租人的合法權利不再受到侵害。我們認為，加快對這里的法律漏洞的補缺，可以更好的發揮法律的規范價值。

(二)押金利息的歸屬問題

押金利息該歸屬于誰從表面來看好像沒有爭論的意義。然而，從更深一層來講，正是由于對押金的法律性質沒有做出明確的界定，其成為了一個爭議問題。有觀點認為，押金利息應歸屬于出租人。因為，押金交付是貨幣，而貨幣有占有與所有相一致的特殊性。從這點來看，當承租人把押金交給出租人之時，也即其對押金的所有權一同移轉給出租人。所以，“債權人對于自己所有物所生之孳息，當然也就取得所有權，故押金對于出押人而言是無所謂收取利息的?！睂Υ耍窒喾从^點的學者則認為，押金利息應歸屬于承租人。因為，“押金雖然交由出租人保管，但仍然屬于承租人的財產，出租人保管押金期間所產生的利息，應歸屬于承租人，并應在一定期限返還給承租人?！辈⑶?，在我國傳統習慣中，押金只是出租人為了擔保其合法權益不受侵害而設，并沒有占有使用收益的意思。因此，押金利息若歸屬于出租人，是沒有正當性的。對此，押金利息應該歸誰所有應首先要明晰押金的法律性質應該為何。

二、房屋租賃押金法律性質諸學說

關于房屋租賃押金的法律性質應該是什么，我國相關法律并沒有作出明確的規定。與此同時，理論界對房屋租賃押金的法律性質也是爭論不休，觀點不一。主要有以下學說。

(一)抵銷預約說：“此說認為押租契約，為當事人間預行約定債務人不履行債務時，債權人得以其債權與押租返還之債務相抵銷，而滿足其債權?！?二)“解除條件附債權說：該說認為以押金的交付，發生附解除條件之債權，即債權人對于債務人所負返還押金或保證金之債務，附有于債務人不履行其債務時所生損害之限度內，歸于消減之解除條件。”(三)“附解除條件消費寄托與質權契約說：謂押租金契約系以租賃關系終了為解除條件之消費寄托或不規則寄托，且在押租金上設定質權之混合契約?！币布础爸^押金或保證金之交付，為附解除條件之消費寄托或不規則寄托，即債權人于債務人不履行債務時，毋庸返還寄托物。”(四)“債權質說：謂交付押金或保證金之一方甲，對于他方乙有請求返還押金或保證金之債權，甲自得以此債權設定質權于乙，故押金或保證金之性質，應屬債權質權?！?五)“不規則質說：謂押租契約為質權設定契約，即在不特定之金錢或其他代替物上設定質權，為羅馬法上之不規則質?！?六)信托的所有權讓與說，亦稱“謂押租為附停止條件的返還債務之金錢所有權之移轉(讓與擔保)。”“謂押租金契約系押租金交付人以擔保承租人因租賃而生之債務為目的，移轉押租金之所有權與出租人，約定租賃關系終了，承租人無不履行其債務時，出租人即應返還其全部；若有不履行債務時，當然就押租金扣抵受償，僅返還其余額之無名契約?！币虼耍笆茴I押租金之出租人僅負附停止條件的返還押租金債務，在自己之債權受清償前，不負返還之義務：且出租人就押金抵充承租人之債務有優先權，交付押租金者之其他債權人不得就尚未發生返還請求權之押租金，施行強制執行?！?/p>

三、對上述各種觀點的辨析

以上各種觀點在不同程度上對押金的法律性質作出了合理的解釋，但是除讓與擔保說之外，其他觀點對押金的認識都存有一定的不足。

(一)對于抵銷預約說，該說看到了在承租人不履行其債務時，出現抵扣情形這一點。但，“該說不能說明押金或保證金之擔保性質及債權人何以有優先受償之權，自與押金或擔保金之性質不符?！?二)關于解除條件附債權說，此說從更深層次看到了押金之交付客觀上形成了承租人對出租人所享有的一種債權?！叭欢鴮嵸|上，押租金契約，當事人之真意系在以押租金為擔保，而該說不能說明押金或擔保金之擔保作用，并且當事人間亦非以發生此種債權為目的，故此說亦不足采?！?三)對于附解除條件的消費寄托說，“然消費寄托系以為相對人保管寄托物為目的，押金或保證金則以供擔保為目的，此說自不足采?！?四)對于債權質說，“當事人授受押租金，系欲以該押租金供租賃債務之擔保，而非在將來之押租金返還請求權上設定質權，此說與當事人實際意思不合；且債權質，依民法第九百零四條規定，以將債權證書交付與質權人為成立要件，如依此說，則交付押租金人應將押租金收據交付與收受押租金之出租人，未免不合理。”(五)關于不規則質說，“在我國民法，動產質權之標的物，須為特定有體物，無不規則質之觀念；且在習慣上押租金交付后，其所有權移轉與出租人，故在自己所有物上，原則上并不能為自己設定質權?！?六)對于讓與擔保，“此說最適合于當事人之意思，且最能自然而充分的說明押租金之性質。該說為通說，本文從之?！?/p>

四、押金與相關擔保方式的區別

在法律上，我國于1995年通過的《中華人民共和國擔保法》中規定了保證、抵押、質押、留置和定金這五種法定的債之擔保方式。又于2007年通過的《物權法》設定擔保物權專章對擔保法中的抵押、質押和留置進行了細化與修訂。然而，押金作為債的擔保的一種形式，在法律上應歸屬與擔保方式的哪一類型，本文需要作出一定的探討。

首先，押金不同于抵押。抵押只針對不動產且不移轉占有，而押金的交付只能是貨幣這種特殊種類物并且將所有權一同轉移。

其次，押金不同于定金。(1)性質不同。定金性質是典型擔保，而押金則是我國民間習慣，屬于非典型擔保方式。(2)交付時間不同。定金交付是在合同訂立時或履行前，而后者一般同時。(3)數額不同。定金數額必須低于合同標的數額，且在法定比例之內。而押金則一般等于或高于被擔保的金額。(4)后果不同。就押金而言，在承租人違反約定的情況下，出租人有權予以留置。而定金，無論合同哪一方違約，都受定金罰則的限制，要么是交付定金方喪失其交付的定金，要么就是接受定金方給予對方雙倍的定金數額。(5)適用范圍不同。定金是一種金錢擔保，可以適用予以各種合同之中，全憑當事人自行約定。而押金在現實生活中，雖然也被廣泛適用，但主要適用于租賃合同之中。(6)擔保是否為對向性不同。定金罰則，對雙方當事人都有約束力，無論哪方違反，都要受定金罰則制約，因而具有對向性。而押金是承租人一方為了保證自己，能夠按照租賃合同適當的履行單方交付的一種金錢擔保，不具有對向性。

最后，押金不同于質押。有學者認為，“押金的性質更接近于質押?！比欢|押的標的物是一種特定物，債權人在出質期間僅能行使其占有權而不能行使所有權，在主債務適當履行后是要返還原物的。而押金在現實實踐中，一般是將租金與押金一同交付出租人。并且就交付的押金款而言，其并未被作為禁止流通物而由出租人特定保管，而是即時交付，所有權發生分離。因此，在沒有對一定數額的金錢進行封存、固化的情況下，租賃合同期滿，承租人沒有不履行適當義務，應當返還是相同的數額，而不能是原物。所以，押金還是不同于質押，押金的交付當然也就不能設立質權。

五、讓與押金應當被認定為讓與擔保

從上述分析可知，我國當前的法律法規未就押金作出明確規定，它亦不屬于我國《擔保法》中規定的任何一種擔保方式。同時為了讓不斷增多的押金糾紛在解決時有法律的明確規定，有必要對押金規定為一種獨立的擔保方式。我們認為，讓與押金，即房屋租賃合同中的押金，應該是一種以“押租返還請求權作為讓與擔保之擔保?！?/p>

從學說層面上來看，讓與擔保更符合我國傳統習慣，并且對讓與押金的認識更加全面。從與法律規定的相關擔保對比來看，押金與現行規定的五種“典型擔?！倍疾灰粯樱荒艹蔀橐环N“非典型擔保”。

從其具有的特征來看，第一，擔保目的性。押金之交付，本身就是出租人為了擔保債權之實現以及對房屋合理適用而預設。當承租人不能履行債務時，出租人可以保證其債權實現。因此，“押租的目的在于租賃之債的擔保。”第二，要物性。“即押金合同的生效，除債權人與債務人達成協議外，還依賴于作為押金合同標的的貨幣的實際交付，否則，押金合同不能生效?！钡谌?，所有權變動性。由于貨幣本身具有的特殊性，金錢的移轉占有同時便喪失其所有權。因此，從這個意義上講，雖與法律所禁止的“流質契約”有相似之處但仍有不同，流質條款是基于雙方當事人自由意志達成合意，而押金所有權的移轉則是其自然的快速的流通性所帶來的獨有特點。第四，預防性?！把航鸬慕桓锻缬趯嶋H履行，因其根本目的即在于以押金的交付來保障將來履行債務，因此可以說押金擔保的是將來的債務的履行。在債務人以后不履行債務時，債務人所交付的押金將不能要求返還或者將被抵償債權人的損失。”“由于不履行債務將有失去押金的不利后果，會促使債務人積極地去履行其債務，以避免風險，這將大大地提高債務的履行率?！钡谖?，補償性。“當債務人不履行其債務時，債權人可從其受領的押金中優先受償，從而填補了債權人因此而受到的損失，保證了債權人權利的實現，由于所付押金額并不大于債務人的債務，不具有任何懲罰性?！?/p>

不僅如此，“在租賃合同終止，承租人返還租賃物時，無租金債務或租賃上其他債務不履行，則承租人可行使押租返還請求余額返還請求權?！睆倪@個意義上說，正是由于貨幣占用即所有的特殊性，自然而然使承租人對其押金返還的依據便是一種押租返還請求權。加之從上述論證押金擔保具有預防性可知，當承租人有不履行或不完全履行的債務時，其押租返還請求權之完整性將會有在相應范圍內予以喪失的風險。因此，為了保證其返還請求權的完整性，承租人便會積極主動地去履行其在合同中所應承擔的義務。

六、結論

綜上所述，在學說上，本文采納“通說認為押租為附停止條件的返還債務之金錢所有權之轉移，即讓與擔保。”押金是一種以押租返還請求權作為讓與擔保之擔保。由于此種擔保形式不能歸屬于擔保法中任何一種典型擔保形式。因此，只能作為一種獨立的非典型擔保方式。通過對房屋租賃押金法律性質的探討，從而為押金利息的問題之解決提供理論支撐，進而也有助于押金其他理論問題的深入研究。同時也為法律能夠盡快明確化提供理論上的依據。由于押金作為一種非典型擔保物權，而我國物權法又規定物權法定為原則，因而希望立法機關將其盡早納入法律之中?？紤]到押租作為我國一項傳統的民間習慣，因此希望法律在制定的同時也要尊重這一民間習慣，使押金既能夠有效地保障出租人債權的實現，又能保障承租人押金返還問題能夠得到及時的解決，最終使得雙方當事人的利益得到最佳的平衡。