房產委托公證的潛在風險及防范策略探討

趙志宏

青海省西寧市大通縣公證處，青海 大通 810100

房產委托公證的法律效應較強，因此對于很多房產所有人而言進行房產委托公證是一種相對安全的委托方式，公證機構一般是經過國家權威機構制定和認證的，因此當房產委托公證出現任何糾紛時可以通過法律效應進行訴訟，有效的保障了房產所有人的房產安全。近幾年來我國的房產價格漲幅驚人，但同時全國各地的房產交易市場也非常火爆，基于房產市場的良好背景，很多公證機構房產委托公證作為主營業務，然而由于部分公證機構的管理程序不到位或者個別人的誠信缺失，出現了房產委托公證的假證泛濫情況，導致房產委托公證的相關民事案件不斷增多，增加了房產委托公證的風險?；诜慨a委托公證的風險進行研究并提出相應的改善策略，對于改善現階段的房產委托公證環境，降低房產所有人的財產風險具有非常重要的現實意義。

一、房產委托公證的內容

房產委托公證是指房產所有權人委托受托人在權力范圍內進行房產所有權相關手續的辦理并簽署委托協議的文書，在申請辦理房產委托公證時，需要提供當事人的身份證戶口簿、結婚證以及房產證，而如果沒有房產證則必須提供房產購買合同的原件以及相關的有效票據，才能在公證處完成房產委托公證申請。2014年5月16日，最高人民法院頒發了《最高人民法院關于審理涉及公證活動相關民事案件的若干規定》，該規定中明確指出公證機構在進行房產委托公證的過程中，要充分的完成對公證申請的仔細審查和核實義務，如果因為公證機構的工作不完善，導致公正不真實，會追究公證機構的法律責任。如果因為公證書虛假最終為其他人造成了相關的財產損失和不良后果，應和當事人共同承擔相應的賠償責任。因此綜合分析在進行房產委托公證的過程中，公證機構必須承擔審查核實的義務，保障房產委托公證的真實性和法律效應。

二、房產委托公證的潛在風險分析

(一)“錢房兩空”的風險

現在所發放的房產證均為不動產證，實現了房產和地產的合一。我們在進行不動產變更的過程中，以不動產變更登記作為變更生效原則。即我們在進行不動產交易的過程中，即使房產所有人通過辦理委托公證書，實施了不動產的委托買賣，但是如果沒有結合不動產證辦理變更登記手續，即沒有過戶，則該不動產的產權仍屬于原產權所有人。而如果在此期間，對于未過戶的不動產想要再次賣出只需要在報紙刊登不動產證的遺失證明，通過申請新的產權證書從而再次賣出，此時只需要和第二手的買房人做好過戶手續，房產便賣給了第二家，在此種情況下會導致第一手的買房人出現錢房兩空的現象。為此而產生的產權糾紛和經濟損失非常大，嚴重擾亂了房地產交易市場。造成房產交易過程中出現錢房兩空的現象，主要漏洞在于進行房產委托公證的過程中，對于產權所有人和最終買房人沒有進行明確的規定，若不動產產權與其他人共有，若要對所有不動產進行處理，則需要所有不動產權所有人實施委托公證。只有在充分明確的房產的產權所有人和最終買房人的條件下，才能保障房產委托公證的有效性和嚴謹性，防止因為假冒委托或者是無效委托導致產權糾紛。

(二)房產交易差價被追回的風險

現階段房產所有人進行房產委托公證主要是為了在省心省力的情況下完成房產交易，但是近幾年來我國的房產市場蓬勃發展，房產價格的變化幅度較大。在委托人和受托人簽訂房產委托公證以后，這兩者之間實際為買賣關系，即受托人按委托人的意愿將所屬房產進行出售并辦理相關的房產出售手續收回房款，根據法律規定在委托權限內，出現的任何明示行為均由委托人承擔相應的責任。同時根據《中華人民共和國民法通則》規定，在委托的過程中委托人可以無條件的隨時撤銷委托。如果受托人沒有按照委托人的意愿進行房產交易，委托人可以無條件的撤銷委托并撤銷交易。同時如果受托人在進行交易的過程中，以高出與委托人協議的原件價格賣出不動產時，所得的房款差額則由受托人享有，但是如果委托人無條件的撤回委托時，原本屬于受托人的還款差額就有被追回的風險。

(三)房產委托簽訂不平等協議的風險

現階段我們經常會發現在進行房產委托的過程中委托人因為某種原因自主放棄繼續委托公證，即委托人行使法律權利撤銷委托權。這主要是因為在房產委托公證的過程中，很多中間商貨房屋代理機構借助于當事人的法律意識淡薄因此在簽訂房產委托協議的過程中設立的不平等條約，而受托方在進行房產交易的過程中未按照委托方的意愿進行，或者受托方的委托交易為委托方造成的精神或財產損失。即使在房產委托協議的過程中強行簽訂了當事人不可行使委托撤銷權的相關規定，這樣的協議條文也是無效的，不具有法律效力，這種不平等的房產委托協議是嚴重損害委托人合法權益的行為。

三、房產委托公證潛在風險的防范策略

(一)針對當事人的身份進行仔細審核

由于現階段在進行房產委托公證的過程中存在著委托人假冒身份作為當事人進行委托公證，還有部分本身為部分房產所有人在進行委托公證的過程中將屬于他人的全部房產進行委托公證，從而出現了房產交易欺騙或者造成當事人損失的重要后果。因此我們在進行房產委托公證的過程中為了有效的降低相應的潛在風險，從而應針對當事人的身份進行詳細的審核。首先應確保當事人在進行房產委托公證時的身份真實性，針對委托人的婚姻狀況以及進行委托的房產所有權現狀，其次還要針對居住者的同意，證明房產是否存在抵押擔?；虿榉獾那闆r，將詳細的情況了解清楚之后再進行房產委托公證。在審核當事人身份時針對當事人所提供身份證明的證件以及材料并進行有效的真偽鑒別，防止當事人提供假的身份證或假的離婚證明。其次在進行房產委托公證時要針對產權所有人和最終買房人進行明確，明確房產所有人是否全部擁有所委托進行交易的房產，明確在這次房產委托公證的過程中買房人的身份，防止受托人為了賺取額外的收益在進行房產交易的過程中進行一房多賣的現象，同時減少在重復委托的過程中所造成的經濟損失，而且為了避免部分中間商為了謀取利益故意炒作房價，既有效的保障了房產所有人及買方的交易安全，同時也維持了房產市場的良好運行秩序。

(二)確保委托過程中委托公證協議簽訂的有效性

房產委托公證書是房產所有人和受委托方簽訂了委托公證協議，在進行委托公證簽訂的過程中當事人應在委托書上進行簽字按指印，公證機構應確保當事人的簽字按指印等相關行為屬于當事人的真實意愿，在簽字按指印之后才能確保公證書的法律效力。而對于部分特殊群體例如年老體弱或者聾啞病人危重病人盲人等在進行房產委托公證的過程中應通過現場談話或按指印或者現場錄音錄像作為固定證據，有效保存體現當事人真實醫院的固定證據才能夠確保房產委托公證的準確性和有效性。此外中介公司在與當事人簽訂房產委托協議的過程中，公證人員應將與之相關的法律法規明確的告知當事人，在告知的義務的同時應做好相應的詢問筆錄，通過真實的記錄確實表明在公證的過程中公證人員履行了謹慎告知當事人相關法律條文的業務，從而有效的防止在發生房產委托糾紛的過程中，相應的公證程序和步驟可以提供可靠的法律依據。有效的保障委托雙方的合法權益，同時也防止在房產委托協議簽訂的過程中出現不平等條約。

四、結束語

房產委托公證可以使房產交易變得更加方便快捷，同時也節約了房產交易過程中的人力和資源成本，但同時也給公證機構帶來了新的挑戰和風險。我們在進行房產委托公證的過程中應該從多個層面結合房產市場交易現狀制定相應的對策防止房產委托公證潛在風險的發生，有效保障相關當事人的合法權益。