管理人對房地產企業進入破產程序后房屋物業維修問題處理的履職要點

汪紅妖

浙江杭天信律師事務所，浙江 杭州 310011

一、目前我國房屋質量責任承擔體系分為四個階段

第一階段：房地產開發過程中，由工程的施工單位對建設單位承擔質量保證責任，責任的承擔形式體現為施工單位向建設單位交納建設工程質量保證金。

第二階段：工程竣工驗收合格后，工程施工單位從竣工驗收合格之日起對房地產開發企業承擔一定期限的商品房質量保修責任。房屋銷售后，房地產企業從房屋交付之日起對購房者承擔一定期限的商品房質量保修責任。房地產企業通過向物業主管部門交納物業保修金的形式在房地產企業不履行、無法履行、進入破產程序時的情形下，向購房者承擔房屋質量保修責任。

第三階段：在房屋保修期過后，房屋出現的質量問題，通過購房者在購房時交納的物業維修專項基金解決房屋公共部位的維修問題。

第四階段：房地產企業在正常注銷、清算完畢或通過破產程序清算完畢企業注銷后的質量問題承擔。

二、管理人第一階段工程缺陷保證期的履職要點

在第一階段，房屋已通過竣工驗收，但未交付購房者。為避免承包方在房屋出現質量問題后不履行或無法履行保修責任，2017年6月30日財政部與住房和城鄉建設部共同頒布《建設工程質量保證金管理辦法》②【建質2017(138)號】，依據《辦法》第二條：“建設工程由發包方與承包方在施工合同中約定，從應付的工程款中預留質量保證金，以保證承包人在缺陷責任期內(一般為1年，最長不超過2年，由雙方在合同中約定)對建設工程出現的缺陷(指建設工程質量不符合工程建設強制性標準、設計文件、以及承包合同的約定)進行維修的資金”。“工程質量保證金總額不得高于工程價款結算總額的3%，缺陷責任期從工程通過竣工驗收之日起計”。管理人履職時，應按照以下程序處理：

(一)審查開發商與承包商就工程質量保證金的約定內容，即有無承包方有無交納工程質量保證金或是以銀行保函、工程質量保證擔保、工程質量保險等形式提供的工程質量保證。

(二)審查竣工驗收的時間，以計算缺陷責任期。

(三)發生質量缺陷時，管理人第一時間應立即通知承包人對缺陷原因進行界定、如系承包人原因或雙方對原因有爭議的，則由承包人進行鑒定。如承包人不維修也不承擔維修費用，則管理人可按合同約定從保證金或銀行保函中扣除該筆費用。

(四)如非承包人原因而系第三方原因造成的缺陷，則承包人不承擔責任，由管理人負責組織維修后，向第三方追責。

(五)關于工程質量保證金的退還問題，管理人應注意核實雙方合同對于缺陷責任期的約定是一年還是兩年，在期滿后，管理人應在收到承包人返還保證金的申請后，同承包人按照合同約定進行核實。如無異議，則應退還。如管理人接到承包人退還保證金申請后14天未予答復的，視為認可承包人的退還保證金申請。

(六)查看工程質量保證金是否屬于工程款范疇，從而享有工程款優先權。

三、管理人第二階段商品房質量保修期的履職要點

在商品房經過竣工驗收和經過開發商銷售交付給購房者后，分別產生保修期，這兩種保修期針對的對象和起算時間均不相同，管理人履職過程中應注意區分：

(一)商品房竣工驗收后，承包商依據《建設③工程質量管理條例》、《房屋建筑工程質量保修辦法》④規定，自竣工驗收合格之日起在保修范圍和保修期限內發生的質量問題承擔保修責任。

最低保修期限具體規定為：(1)對主體結構工程以及地基基礎工程而言，其最低保修期限為合同中所規定的時間年限；(2)針對外墻面、房間以及衛生間等需具備防水性的部分，其保修期限一般為5年；(3)對需供冷及供熱的項目部分，其需要的保修期限一般為2個供冷期及采暖期；(4)對設備安裝、給排水管道及電氣管線而言，其保修期限為2年；(5)對裝修工程，其保修期限為2年。

管理人履職時應按照以下程序處理：

1.管理人被指定后，應首先審查開發商與承包商《建設工程施工合同》中關于保修期各方權利義務的約定以及審查工程的竣工驗收時間，以明確承包商承擔保修責任的內容及期限。

2.如在承包商的保修期內，管理人接到業主、業委會、物業公司等相關人員的質量問題報告之后，需要在第一時間向相關的施工單位下達保修通知，對施工單位提出要求。施工單位則需要在收到通知之后，趕到施工現場對相關的施工情況進行核實查驗，之后對質量缺陷進行修復，整個修復工作需要在保修書當中所約定的時間期限之內完成。如果在這個過程當中發現了對整個建筑物的使用功能造成影響或者出現了結構性安全問題時，則需要相關人員通知工程的施工單位派出人員第一時間到現場進行搶修。

3.管理人履職期間，如果發生涉及結構安全問題的質量缺陷，管理人需要在問題發生后的第一時間將相關的情況向相關建設行政主管部門反映情況，進而可以及時采取針對性的安全防護措施。除此之外，還需要將對應的保修方案向具備資質等級的設計單位進行提交，待所提交的保修方案審批通過之后，則需和對應的施工單位進行聯系，對通過的保修方案進行執行。在執行的過程當中，還需要和原工程質量監督機構進行溝通，派遣相關人員對施工質量進行必要的監督。

4.對于施工單位是否依約完成了保修義務，通常實踐中爭議較大，購房者認為沒有修好、施工單位認為已經修好了，在這種情況下，應由管理人組織相關的部門進行驗收。

5.實踐中經常會對維修的事項是否屬于保修范圍發生爭議，施工單位認為不屬于他們的保修范圍，而購房者或管理人認為，屬于應當保修的范圍。此時，應由管理人提請具有鑒定資格的第三方就是否屬于保修范圍進行鑒定，依據鑒定結論來公平地區別各自的責任。

6.在保修期內，如果施工單位不履行保修責任、不按照工程質量保修書約定進行保修，則管理人可以另行委托其他具有相應資質等級的單位進行保修，所產生的維修費用由施工單位承擔。

7.管理人履職期間應注意及時地履行保修責任，如果發生因為保修不及時而造成新的人身、財產損害，則由造成拖延的責任方承擔相應的賠償責任。

8.在保修期限內，如果發生因房屋建筑工程質量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身或者財產損害的，則房屋所有人、使用人或第三方有權向管理人提出賠償要求。如經查證，確因承擔，在管理人承擔后，可向造成房屋建筑工程質量缺陷的責任方追償。

9.管理人在履職期間，還應注意相關方所主張的保修責任是否屬于不在保修范圍內：(1)因使用不當或者第三方造成的質量缺陷；(2)不可抗力造成的質量缺陷。因上述行為造成的質量缺陷，則管理人不負有保修的義務。

(二)商品房經開發房交付購房者后，管理人對于購房者承擔保修責任的期限是從“房屋交付之日”而非“工程竣工驗收合格之日”

2001年4月4日建設部88號令《商品房銷售管理辦法》⑤的第三十三條規定，房地產開發企業需要對其所銷售的商品房質量保修責任進行承擔。并且當事人需要將保修責任、保修期限以及保修范圍等在所簽訂的合同之中給予明確的界定，以免在后續合同履行的過程當中出現糾紛。并且合同中所規定的保修期一般都從商品房交付之日算起。商品房所需要具備的保修期限長短，其在原則上不能夠比建設工程承包單位向建設單位簽訂的保修書上所規定的保修期短。特殊情況下，如果保修期實際上要短于保修書上所規定保修期時間的情況下，其保修期需滿足不短于規定中所簽訂的最低保修期限。具體，在實際的執行當中，如果在合同中所規定的保修期之內，項目出現了質量方面的問題，則需要相關單位按照合同來對相關項目進行修復，履行自己的職責。但是，由于一些外界的不可抗原因而導致的建筑物質量安全問題，相關的房地產開發企業單位則不需要來對其履行質量安全的保修責任。另三十二條規定，在進行商品住宅銷售的時候，房地產開發企業則應當依據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》”。

據此，管理人對于施工單位追索保修責任的期間是以工程竣工驗收合格之日起計算，而管理人對購房者承擔保修責任的期間是以房屋交付之日起計算，同為保修期，為什么規定兩個不同的時間節點？我想，主要是基于對施工單位的保修期和購房者的保修權利之間做了一個區分和平衡，以界定在工程已經竣工驗收，但開發商未能將房屋銷售交付的情況下同時避免施工單位的責任期限無限延長和購房者保修權利被動縮減的問題。

(三)對于管理人通過司法拍賣的房屋保修期應從管理人將房屋交付購房者開始起算，在房屋交付后保修期限內產生的質量問題，管理人負有保修的義務

管理人銷售的房屋系一手房并非二手房，房屋的保修義務是法定義務，并不因開發商破產而予以豁免。因此，司法拍賣房屋的保修期限應該依照《商品房銷售管理辦法》三十三條的規定，從房屋交付之日起計算保修期，這也是對房屋買受人的法定保護義務。

(四)處理房屋保修期五年與破產清算效率性的解決路徑

依照《建設工程質量管理條例》、《房屋建筑工程質量保修辦法》規定，除地基和主體外，房屋保修期最長為五年即防水防漏，而破產案件效率性的需要，導致破產清算程序不可能等到保修期滿才能清算結束。在此情況下，如何解決保修期與清算效率沖突的問題也是管理人需要解決的問題。在此情況下，管理人認為，為充分保障購房者的商品房質量保修權，應當充分利用“物業保修金”來幫助維護購房者的權利。

(五)管理人對物業保修金相關的注意事項

物業保修金是指建設單位按照規定比例向所在地物業主管部門交存的，作為保修期內物業維修費用保證的資金。對于物業保修金目前國家法律、法規、規章層面并未對此做出相關規定，而各地省、市自行制定。目前浙江省適用的是2007年4月20日由浙江省人民政府印發的《浙江省住宅物業保修金管理辦法》，我們杭州市也出臺了相應的《杭州市住宅物業保修金管理辦法》⑥。

2006年10月1日《浙江省物業管理條例》⑦開始施行，做為與之配套的《浙江省住宅物業保修金管理辦法》⑧、《浙江省物業專項維修資金管理辦法》⑨、《浙江省物業區域相關共有設施設備管理辦法⑩》等3個政府文件也于2007年4月20日起發布施行。

做為管理人，在履職過程中，須按照如下程序關注物業保修金：

1.管理人在履職時，首先應審查所接管的小區是在2006年10月1日之前還是之后竣工驗收，這直接涉及物業保修金有無交給的問題。

2.物業保修金在主管部門的存儲期限是8年。管理人尤其應當注意的是，物業保修金保修的期限略長于《房屋質量保修條例》，對于屋面防水工程，其保修期限不應短于8年時間；對于外墻面及衛生間有防水要求的部分，其保修期限不應短于8年時間；對于需要供冷、供熱的部分，其最短保修期限不應短于2年時間；對于裝修工程、設備安裝工程以及給排水管道工程等，其最短保修期限則不應短于2年；其他部分的保修期限均應該按照合同所規定的標準履行。

3.對于業主、業委會(未成立業主委員會的，為社區居民委員會)等相關人員申請啟用物業保修金時，盡管是否啟用的審批責任人在于保修金管理機構，但我們認為，這筆款項做為債務人的資金，管理人附有監管的義務。因此，對于物業保修金的啟動條件，管理人有義務審查是否符合《浙江省住宅物業保修金管理辦法》?的相關規定。

4.管理人應注意到，在建設單位不履行保修責任，業主委員會按照規定動用保修金后，作為建設單位負有在保修金使用后15日內足額補存保修金的義務。這里面就存在著兩個問題，一是管理人接管前，業委會動用了保修金后，要求被指定后的管理人進行補存。另一個就是管理人被指定后，因無法履行保修責任，而由業委會動用，動用后，被要求補存。

5.對于未交納的物業保修金，管理人有無補存的義務？依據《辦法》第二十一條的規定：“建設單位歇業、破產時，其欠繳的保修金或者應當支付的物業維修費用，納入企業財產清算程序。”

6.對于物業保修金的退還程序，管理人尤其應當注意《浙江省物業保修金管理辦法》以及《浙江省關于物業保修金退還有關事項的通知》?【浙建[2017]1號】的相關規定。

(1)管理人被指定后，應注意退還的日期，在破產清算期間，如果物業區域內首套房屋交付滿8年的前三個月或如保修金到了退還期限前一個月，管理人向保修金管理機構提出退還的申請，由保修金管理機構將擬退還的保修金事項在相關的物業小區內予以公示。如無異議，則由保修金管理機構將保修金本金及銀行存款利息余額退還給管理人，由管理人納入債務人資產范圍。

(2)在公示期限內業主、業主委員會、社區居民委員會、物業服務企業對于物業保修相關事項有異議的，可以向保修金管理機構提出。如果異議內容與物業保修具有直接關聯的，由管理人和異議人通過協商、訴訟、仲裁、共同委托第三方鑒定等方式解決異議。

(3)若破產清算完成時，保修金還未到退還期限，依據《辦法》?二十條：“建設單位歇業、破產或出現其他情形，致使單位不存在的，設區的市、縣物業主管部門應當進行公示，公示期為30天，公示期滿后無異議的，其原交存保修金余額，轉入同一物業區域物業專項維修基金”。

四、管理人在第三階段物業維修專項基金使用的履職要點

在房屋的保修期滿后，對于保修范圍內的物業，管理人不再負有保修義務，此時，對于物業公共部位、公共設施所發生的維修事宜，通過物業專項維修基金予以解決。作為和《浙江省物業保修金管理辦法》同時頒布的《浙江省物業專項維修資金管理辦法》，對于建筑物內共有部分、共有設施設備在保修期滿后的維修、更新和改造資金的交存、使用、監督管理等均做了相應的規定。物業專項維修資金是由業主交納，新建物業首次交存專項維修資金是由建設單位代收代交。因此，管理人應注意審查，是否有無代收該專項維修資金的情形，代收之后，應交給相應的保管部門。特別是管理人經由司法拍賣的房屋，在每套房屋交付時，均應注意代收該房屋的專項維修資金。

五、管理人在第四階段房地產企業清算完畢后保修責任的履職要點

在房地產企業清算完畢后，如小區樓盤又發生主體質量等原應由房開公司承擔責任的情形，但此時鑒于房地產企業已經破產清算程序清算完畢而無任何遺留資產，故此時再發生的樓盤質量問題確實是屬于目前法律法規無法處理的空白之處，只能依賴小區物業維修基金、小區公共收入等業委會自治的形式解決，建議此時政府應建立相應的指導規范。

[ 注 釋 ]

①注：本文所稱的管理人履職要點僅針對已經通過竣工驗收的房屋，對于未通過竣工驗收的房屋的質量責任問題處理不在本文中闡述.

②中華人民共和國住房和城鄉建設部，中華人民共和國財政部.建設工程質量保證金管理辦法[Z].2017-06-20，建質2017(138)號.

③《建設工程質量管理條例》第39條(國務院令第279號2000.01.30).

④《房屋建筑工程質量保修辦法》第7條(建設部令第80號2000.06.30).

⑤《商品房銷售管理辦法》第33條(建設部令第88號2001.04.04).

⑥《杭州市住宅物業保修金管理辦法》(2003年).

⑦《浙江省物業管理條例》(2006年).

⑧《浙江省住宅物業保修金管理辦法》(浙政發[2007]19號).

⑨《浙江省物業專項維修資金管理辦法》(浙政發[2007]19號).

⑩《浙江省物業區域相關共有設施設備管理辦法》(浙政發[2007]19號).

?《浙江省住宅物業保修金管理辦法》第13條(浙政發[2007]19號).

?《浙江省關于物業保修金退還有關事項的通知》(浙建[2017]1號).

?《浙江省住宅物業保修金管理辦法》第20條(浙政發[2007]19號).