房地產公司財務績效評價研究

謝源輝

摘要：財務績效評價是現代化房地產公司財務管理中的重要環節，也是房地產企業提高市場競爭力的有效途徑。隨著社會經濟發展和房地產公司不斷發展與擴張，全面并及時評價房地產企業的財務收支管理效果能夠緩解資金回籠期長、負債水平高等經營壓力，為企業獲取長足發展。本文以房地產公司為主體，分析財務績效評價體系在房地產公司經營管理中的具體應用。

關鍵詞：房地產公司;財務績效評價;研究

一、房地產行業財務績效影響因素

自2019年3月以來，我國房地產企業在營業收入、經濟利潤等方面得到了較好的業績。但受到國家宏觀政策的調控，房地產行業整體的銷售額增長趨勢放緩。如萬科、恒大等一些龍頭企業雖然在2018年的平均銷售額突破5000億元大關，但房地產負債經營仍舊是行業中有待解決的問題[1]。另外，在市場競爭激烈的背景下，很多房地產企業缺乏一套完善的財務績效管理機制，無法對內部資金流量、債務規模和財務收支進行有效控制與監督，將給企業帶來一定的運營風險。影響房地產企業財務績效管理的因素主要包括以下幾個方面：

（一）企業資本結構

房地產企業本身就屬于高投入和高負債行業，高負債率給企業帶來杠桿利益的同時也會給企業帶來財務風險，在風險和收益之間尋找平衡點是企業盈利最直接的途徑。實際上我國房地產開發行業普遍存在負債經營的狀況，很多企業的資產負債率超過70%，過高的負債率影響了企業的現金流，一旦企業進入銷售淡季將面臨資金鏈斷裂的風險[2]。因此，房地產企業在進行財務績效評價時要考慮到資本結構因素。

（二）企業融資渠道

房地產企業的融資渠道主要包括金融機構貸款、預收賬款、擴股增利等，但目前大部分房地產企業還比較依賴貸款融資的方式，企業融資渠道較為單一，不僅無法滿足企業的資金需求，還會給企業帶來投資風險。例如，L地產企業自2006年成立，以商業住宅開發與銷售為主要經營業務，已經連續6年被評為地產行業百強企業排名前三，企業資產合計超過4000億元。L企業在2014年就開始拓寬融資渠道，以發行債券等方式進行融資，在融資初期雖然有效降低了融資成本，但也造成資本的不穩定因素增加以及投資熱情減退，甚至影響到企業后續的正常運營。

（三）房價的政策性調控

房地產行業的市場波動受到市場機制自我調節與政府宏觀政策調控的雙重作用，對房地產企業的運營方向發揮著巨大的影響。在宏觀政策環境不斷變換的大趨勢下，房地產企業如果不能提高對政策的敏感性和自我調控能力，及時適應外部環境變化，可能導致企業的投資決策產生滯后性。

（四）項目的投資周期

與其他企業不同，房地產企業商品價值的實現需要漫長的過程。一方面，企業建設周期較長，施工進度受到環境、人為因素的影響比較嚴重，資金投入也具有流程性，因此銷售成果與投資回報需要等項目建設完工后才能明確;另一方面，由于各個地區的房價銷售政策、消費者購買能力存在差異性，在一定程度上影響企業銷售周期。因此，房地產公司在進行財務績效評價時要重視企業的營運能力，即企業的存貨周轉率問題[3]。

（五）企業經營成本

隨著房地產行業的銷售核心領域轉向三、四線城市，在內外部環境的共同作用下，企業的營業收入雖然有所增長，但利潤率仍舊持低迷態勢。房產庫存較高，而土地價格與市場均呈反比趨勢，企業利潤下滑較為嚴重，經營成本過高卻無法回收相匹配的報酬，從而影響企業的盈利能力。

二、房地產企業財務績效評價指標體系的建立與分析

房地產財務績效評價指標建構就是為了反映企業實際經營情況而構建的體系，指標選取方面要遵循全面性、適用性、科學性、針對性和系統性的原則。在這一基礎上，房地產企業財務績效評價指標應包括以下幾個關鍵點：

（一）短期償債能力

房地產企業及時償還即將到期的債務是企業首先需要應對的財務問題。短期償債能力體現在流動資產比率及速動比率兩方面，前者就是指企業內流動資產與流動債務之間的比率，后者指速動資產（貨幣資金以及應收賬款等變現后的資產）與流動債務之間的比率。

（二）長期償債能力

由于房地產公司的項目運營周期較長，企業長期償債能力也影響著未來財政狀況。房地產公司的長期償債能力包括有形凈值債務率和資產負債率，前者即債務總額與股東權益減無形資產凈值的比率，后者就是資產以負債形式體現的比值。

（三）財務盈利能力

盈利能力能夠反映企業資產的投入和產出配比，其中包括凈資產收益率和業務利潤率。前者是指凈資產與稅后利潤的比例，后者就是銷售收入和業務利潤的比例。

（四）現金流量情況

企業內部的現金存有量和流動率能夠反映企業的營運是否達到健康指標，現金流量情況包括現金流凈值利潤比值和現金流凈額增長率。前者就是凈利潤與現金流的比率，后者是本年度現金流量相較于前一年度的增長情況。

（五）資產管理情況

房地產企業的資產管理情況包含三個指標因素：1）應收賬款周轉情況：主要反映資金回籠率;2）存貨周轉情況：主要反映存貨價值與管理成本之間的比值;3）總資產流動情況即資產增值比率，反映的是企業的銷售能力。

（六）發展能力

房地產企業的發展能力是衡量企業內部資本保值增值能力的有效指標，主要包括凈利潤增長率和投資權益增長率。

三、房地產公司提升財務績效評價的相關建議

（一）提高企業盈利能力

房地產開發項目在決策投資前，企業要做好項目可行性分析與研究，以經濟效益為導向研究項目的預期收益，以及項目完成后對環境以及社會產生的影響進行預測，避免企業盲目投資。另外，企業要嚴格控制項目開發成本，從項目設計階段就要設置成本定額，在保證工程質量的基礎上將成本投入降到最低，并建立成本責任制，全面考慮工程分包成本、原材料采購成本以及合同風險成本，對目標成本的實現進行動態監督，為企業后續的利益增收奠定基礎，從而提高企業的盈利能力。

（二）提高企業償債能力

針對房地產企業負債率較高的問題，一方面企業要適當增加長期負債比率，在不影響企業利潤的基礎上依據企業在建項目和資金狀況對長期債務和短期債務進行適當調整，緩解短期債務集中還債的壓力，為企業新項目開發提供資金來源;另一方面，在商品房預售許可制度下很多企業因將預收賬款用作囤積土地或短期投資，影響了項目開發后期所需的資金供給，甚至造成企業資金鏈斷裂。因此，房地產企業要加強對預收賬款的監管，實行一個項目一個賬戶的制度，預收賬款的使用也必須經過嚴密的審批，由項目負責人和財務部門人員參與審批流程，并對相應的流程進行備案，對預收賬款進行合理配置。

（三）提高企業營運能力

房地產企業的營運能力和存貨周轉有著最直接的關系，加快庫存商品的銷售速度就能提高庫存周轉。例如，L企業在某三線城市進行投資，該城市在2016年就重啟了限購政策。依據政策規定，L企業暫時不能向該市內已經擁有一套房及以上的非本市居民出售房屋，且本市居民購買房屋首套需支付首付30%，第二套需支付50%。在限購政策施壓下，對L公司的庫存周轉帶來了一定的壓力。L公司可以采取首套優惠制度，在保證自身利益的情況下為消費者提供一些額外服務等，從而加快存貨周轉。

（四）提高企業成長能力

基于購房政策收緊的背景下，房地產公司必須考慮到政策的影響，調整銷售策略。一方面，增加精裝修房屋的占比，嚴格執行綠色建筑標準，將一些不符合規定的毛坯房升級為精裝房房源，并加強成本控制，及時適應政策變化;另一方面，企業也要積極發展住房租賃業務，與住房租賃企業合作，對一些短期內沒有購房需求、但有租房需求的客戶提供待售商品房出租服務，為企業帶來新的利潤增長點。

四、結束語

綜上所述，房地產公司的財務績效評價對企業的長足發展有著重要的作用。因此，房地產企業要定期對財務運轉情況進行績效評價，建立完善的績效評價體系，并通過合理的手段措施提升企業的盈利能力、營運能力、償債能力和發展能力，改善企業的經濟狀況，提高企業的市場核心競爭力。

參考文獻：

[1]李海.房地產上市公司財務績效評價研究之我見[J].財會學習，2018 （21）：97-98.

[2]吳銳.論開展地產企業財務績效評價研究[J].經營管理者，2017 （28）：240.

[3]王圓，侯雁.我國房地產上市公司資本結構與財務績效的相關性分析[J].現代商貿工業，2017 （26）：114-115.