簡析房地產市場“過冷”背后的經濟學思考

劉慧

（江西環境工程職業學院商學院，江西 贛州 341000）

就當前我國各地房地產市場的發展情況而言，房地產市場“過冷”的發展現象和我國不斷推進的城市化建設出現了顯著的外在矛盾。同時伴隨著地區經濟的持續發展以及各地的城鎮化建設戰略布局，引導大量的農業人口快速轉移到城鎮中居住，從外部邏輯上來看，這種趨勢應該促使房地產行業進入可持續發展的軌道，但是房地產市場的實際發展情況卻并非如此，“過冷”現象在如今越發突出，該種違反市場發展邏輯、經濟發展邏輯的“異態”必須詳盡剖析，如此才能夠為房地產市場的進一步發展提供可靠借鑒。

一、我國房地產市場現狀

事實證明，我國房地產市場發展目前已經陷入怪圈，在2016年后，國內各地房價持續上漲，而采取了多種措施仍舊無法實現有效控制，后續的政策也印證了該趨勢，房地產市場“調控、上漲”兩種現象相繼出現，尤其是新一線城市和二線城市，房價上漲和當地經濟發展出現了相對顯著的矛盾。非理性泡沫的發展階段已經是不爭的事實，這種現象也直接影響了人們的消費行為，“過冷”成為了一種相對普遍的現象[1]。2018年、2019年除了在需求端進行重點調控外，也注重在“供給側”解決供需結構不匹配問題。短期需求側調控（抑制非理性需求）和中長期供給側改革（保證有效供給）共同發力。同時，我國經濟發展面對著投資、消費、物價、貿易競爭等多個層面的壓力，為解決當前居民的客觀需求和市場經濟發展出現的矛盾，短期內政府部門必然還會持續采取調控措施，就房地產的市場發展控制方式而言，我國房地產市場呈現出“一條腿靠市場、一條腿靠政府”的發展狀態。因此，當前“過冷”的情況，一方面是房價的非理性上漲，房地產購買意愿非理性提升所導致的；另一方面是普通家庭在過去的18年，似乎都相信了房價永遠上漲的客觀事實，尤其是在2016-2018年間，有相當一部分普通家庭都遭受了創傷，加之互聯網金融泡沫影響，有相當一部分普通家庭的購買力被削弱[2]。在未來可預見的一段時間內，供給層面推貨意愿的提升是一二線城市銷售改善的重要動力，尤其在春節后，隨著房企推貨意愿的提升，疊加部分城市政策的邊際改善，同時隨著越來越多核心城市逐步進入存量開發階段，這些城市二手房市場也越來越具備代表性，2019以來的一線城市、二線城市、三線城市的二手房市場也和新房市場一樣迎來修復。2019年16城二手房成交面積同比增速從1月的下跌4.59%回升至4月的增長25.03%，總體形勢仍舊較為復雜。

二、房地產市場“過冷”背后的經濟學思考

（一）基于商品需求彈性的分析

根據國家統計局發布的《2018年居民收入和消費支出情況》顯示，2018年，全國居民人均可支配收入28228元，比上年名義增長8.7%，扣除價格因素，實際增長6.5%。其中，城鎮居民人均可支配收入中位數36413元，增長7.6%，是平均數的92.8%；農村居民人均可支配收入中位數13066元，增長9.2%，而全國平均房價則保持在8673元左右[3]。根據經濟學的基本原理分析，商品價格的變動對于商品需求的影響是極為敏感的，就當前的價格和人均可支配收入而言，商品房價格調整存在較為突出的彈性空間，但是就當前的房地產開發商營銷趨勢而言，少有房地產開發商愿意通過降低價格來提升銷量，且仍舊有一部分投機居民堅信“房價持續上漲”的事實，認為當下購房仍舊不失為一個良好的選擇。

（二）基于商品價格預期的分析

1998年住房體制改革，宣布我國房地產行業進入到了快速發展階段，在1998年后的十數年間，房地產處于“黃金時代”，這個時間段房地產企業的盈利模式建立在土地的持續快速升值上，長期寬松的信貸環境，房企資金成本比較低，房企財務杠桿比較高[4]。就當前的信貸條件以及政策條件上來看，房地產行業的“黃金時代”已經成為了過去式，但大部分消費者對于“房價”的預期仍舊處于“持續上漲”的狀態，這就強化了房地產行業仍舊處于“黃金時代”的概念定格。但是一系列抑制房價的政策出臺，以及社會經濟進入“新常態”發展階段，讓各行各業均受到了一定的影響，所以在二線城市、三線城市，消費者的購房意愿持續降低，而目前大多數成交案例都不為消費者的住房剛性需求或者改善性需求。

（三）基于商品政策預期的分析

《中華人民共和國契稅暫行條例》于1997年10月1日起施行，其中規定不動產（土地、房屋）產權發生轉移變動時需要征收契稅，而“契稅”對于大多數普通消費者而言，是一個影響購房的重要因素，在經濟發展速度放緩的背景下，有相當一部分家庭為了減少購房成本，采用“技術性離婚”的方式來規避契稅或者規避限制購買政策。所以即便是近幾年各地逐步推行改善型購房政策、剛性購房政策，也無法徹底消除“契稅”對于普通消費者的疑慮，這種因素也在一定程度上影響了房地產市場的發展。

三、針對房地產市場"過冷"的政策建議

（一）鼓勵適度降價

商品價格和消費者消費意愿的相互關系這里就不多做贅述，盡管目前多數政策都已經開始引導房地產開發商降價銷售，但是政策的落實仍舊存在一定的阻礙，具體問題表現為以下幾個方面：一是地方政府擔心房價下降后會導致低價下跌，從而導致地方的財政收入受到影響；二是開發商受制于此前的營銷方式，擔憂此前購房消費者會不滿降價行為。針對這兩個方面，當前房價的下降并非是單方面下降，而是要首先控制住房價上漲的趨勢，同時根據地區最近數月成交量以及人均可支配收入，通過適當的降價來刺激群眾的消費行為，如此便能夠有效規避降價導致的多種風險。另外，各地政府應該考慮到地區房產的庫存，適當在“契稅”方面給予優惠，以刺激消費行為。

（二）引導商品預期

經過十數年的發展，房價的變動在廣大民眾觀念中已經形成了一個持續上漲的趨勢，而2016-2018年房價的急劇上漲，導致消費者對于房價的變動產生了異化印象，但是在政策的調控下，房價的變動必然會回歸于理性，綜合考慮社會經濟的發展以及我國城鎮化的發展，房價或還會持續上漲，但是上漲必然會處于一個良性的發展過程，且即便是降價也不會在短期內實現。地方政府應該積極宣傳這一客觀發展趨勢，讓消費者對于房價的變動有一個合理的預期，從而消除房價上漲對于普通家庭帶來的創傷，讓其將購房行為關注點轉移到對房產的剛性需求以及改善性需求方面來。

（三）規范尋租成本

尋租成本的產生本身是一種有違市場競爭機制的現象，“去庫存”的現象在未來可預見的一段時間內不可改變，這就要求政府部門應該發揮房地產市場導向作用，進一步規范土地出讓制度，引導房地產開發商合理的計算初始成本，消除房價控制的疑慮。

四、結束語

綜上所述，當下我國房地產市場“過冷”現象是不符合我國城鎮化建設發展進程的，同時該現象是由商品價格預期、房價惡性增長等現象所導致的，現如今不可再完全依賴于市場自身的調控，政府部門應該根據經濟發展規律來找到規范房價、促使剛性消費及改善性消費的實際政策，以引導房地產行業的可持續發展。