上市房地產(chǎn)公司財務(wù)管理

鄭娜

（聊城昌庭置業(yè)有限公司，山東 聊城 252000）

一、房地產(chǎn)上市公司財務(wù)管理的特殊性與重要性分析

（一）房地產(chǎn)上市公司財務(wù)管理的特殊性

相較于其他的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司的財務(wù)管理就一定的特殊性。首先，源于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，每一項房地產(chǎn)項目的開展與運營都伴隨著高額度的資金投入與運轉(zhuǎn)。第二，房地產(chǎn)行業(yè)的投資周期較長，資金回轉(zhuǎn)較慢，而且在整個地產(chǎn)項目的實施過程中面臨各種各樣的不確定因素與資金風(fēng)險，這無疑對房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)管理在巨大的挑戰(zhàn)。第三，房地產(chǎn)上市公司的土地獲取主要是以招標(biāo)的模式完成，在此過程中對大量的資金有所需求，因此如何進(jìn)行及時有效的融資對其項目的設(shè)計與開展有直接的關(guān)聯(lián)，由此可以看出相比于其他行業(yè)的企業(yè)，房地產(chǎn)上市公司的融資管理對整個企業(yè)管理以及項目運營的發(fā)展至關(guān)重要。

（二）房地產(chǎn)上市公司財務(wù)管理的重要性

房地產(chǎn)行業(yè)作為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要基礎(chǔ)與支柱，其與地方的城市化發(fā)展以及工業(yè)化發(fā)展等各個領(lǐng)域也有著千絲萬縷的關(guān)系。那么如何對房地產(chǎn)上市公司管理運營過程中的資金進(jìn)行科學(xué)有效的管理，以保證資金配置效率與利用率，是房地產(chǎn)上市公司財務(wù)管理領(lǐng)域的重要研究內(nèi)容。這直接關(guān)系著房地產(chǎn)上市公司其他各個部門以及房地產(chǎn)項目順利開展，最終影響整個房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性生存與發(fā)展。

二、房地產(chǎn)上市公司財務(wù)管理中存在的缺陷

首先，房地產(chǎn)上市公司內(nèi)部對財務(wù)管理工作以及相關(guān)的配合性與輔助性工作沒有足夠重視，執(zhí)行力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。具體來講目，房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司財務(wù)管理制度的實施僅僅停留在形式層面，科學(xué)性與專業(yè)性并不高。從實際出發(fā)，上市公司財務(wù)管理工作中存在的問題諸多，比如費用的支出標(biāo)準(zhǔn)體系不完善，收入與支出的審批流程不健全以及審批的手續(xù)與流程不完整等。這就使得房地產(chǎn)上市企業(yè)的費用支出以及標(biāo)準(zhǔn)存在混亂的不良現(xiàn)象。面對所存在的上述問題，很多的房地產(chǎn)上市公司為節(jié)約財務(wù)管理的成本，怠于進(jìn)行財務(wù)管理制度規(guī)定的改革，進(jìn)而阻礙了財務(wù)管理工作以及其他部門工作的有效開展。

然后，房地產(chǎn)上市公司的融資來源不夠廣泛且門檻逐年上升，在一定程度上阻礙了項目的順利開展與實施，甚至?xí)φ麄€房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展有源頭性的影響。源于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，每一項地產(chǎn)項目都需要巨額資金使用，尤其是地皮的購買價格以及地產(chǎn)項目的建設(shè)，都需要大量的資金投入，這無疑為房地產(chǎn)上市公司的融資要來了巨大的挑戰(zhàn)。就目前而言，內(nèi)部融資與外部融資是房地產(chǎn)上市公司主要的融資方式與渠道。其中，內(nèi)部的資金來源主要包括兩個方面，一是企業(yè)自有資金，二是企業(yè)商品房的預(yù)售款項。而房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的外部融資渠道大多是來源是上市公司的股票融資、債券融資以及銀行的信用貸款等，且主要以銀行信用貸款為主。但是由于融資額度巨大且企業(yè)信用資質(zhì)難以準(zhǔn)確評估，銀行的貸款門檻也在逐年增加，再加上國家近年來去杠桿政策的實施，對房地產(chǎn)上市公司的融資管理帶來了巨大的挑戰(zhàn)。

接著，房地產(chǎn)上市公司的資金管理系統(tǒng)有待提升科學(xué)性與系統(tǒng)性。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的地產(chǎn)項目規(guī)模最大、內(nèi)容較多，其相對應(yīng)的財務(wù)管理也是一項具有系統(tǒng)化、規(guī)模化的工程，可以看出，高效的財務(wù)管理直接與房地產(chǎn)上市公司投資項目的建設(shè)以及可持續(xù)性等多個方面息息相關(guān)。然而，就目前而言，存在部分上市公司的投資計劃僅僅是停留在年度層面，并沒有針對階段性的投資細(xì)分計劃，這無疑對資金管理工作增加難度與挑戰(zhàn)。隨著時間的推移，財務(wù)管理部門無法對地產(chǎn)項目的資金進(jìn)行系統(tǒng)化集中化的監(jiān)督與管理，可能造成一定程度的資金運轉(zhuǎn)潛在隱患。而且，目前存在部分房地產(chǎn)上市公司就預(yù)算管理并沒有設(shè)置詳細(xì)的資金預(yù)算管理規(guī)章制度。在資金使用過程中，所存在超出預(yù)支的現(xiàn)象，將會導(dǎo)致地產(chǎn)項目資金使用的隨意性與盲目性，為企業(yè)的資金運行與可持續(xù)性發(fā)展造成不良隱患。

最后，房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)管理等相關(guān)工作都是處于被動的運行狀態(tài)。通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，存在部分房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)管理制度以及運營模式仍然采用傳統(tǒng)的方式方法，并沒有根據(jù)企業(yè)的實際變化情況以及項目實施的需求進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。長此以往，財務(wù)管理工作的被動性將會使得企業(yè)在財務(wù)預(yù)測、調(diào)整控制等方面存在更大更多的問題與隱患。因此，房地產(chǎn)上市公司應(yīng)當(dāng)就組織內(nèi)部的財務(wù)管理工作進(jìn)行動態(tài)的調(diào)整與創(chuàng)新，以求保障企業(yè)運營管理以及地產(chǎn)項目實施的高效性。

三、優(yōu)化升級房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)管理

（一）強化財務(wù)管理意識與制度

針對目前公司所存在的財務(wù)管理制度執(zhí)行問題，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)致力于財務(wù)管理意識強化與財務(wù)管理制度完善兩個重要方面。一方面，企業(yè)應(yīng)當(dāng)強化財務(wù)管理部門的職能，并進(jìn)一步明確財務(wù)管理部門的各項崗位職責(zé)，在此基礎(chǔ)上強調(diào)突出財務(wù)管理工作在整個企業(yè)運營管理中的重要地位。同時，將財務(wù)管理工作內(nèi)容進(jìn)行績效考核，以求提升財務(wù)專業(yè)人才工作的積極性和主動性。另一方面，房地產(chǎn)上市公司應(yīng)該注重升級和完善現(xiàn)有的財務(wù)管理制度，這是因為財務(wù)管理工作的高效開展與其相匹配的財務(wù)管理制度密切相關(guān)。因此，財務(wù)管理部門應(yīng)當(dāng)就財務(wù)相關(guān)的各項工作進(jìn)行嚴(yán)格的把控，尤其是對地產(chǎn)項目的資金支出審核流程進(jìn)行規(guī)范化管理，以求進(jìn)一步提升資金管理的效能。更為重要的是的，通過審計制度的升級完善保證各項資金的使用安全，并對地產(chǎn)項目的財務(wù)運營情況進(jìn)行實時動態(tài)監(jiān)控，繼而保證房地產(chǎn)上市公司財務(wù)管理工作的順利開展。

（二）開發(fā)與拓展多元融資渠道

針對目前房地產(chǎn)上市公司所面臨的融資困難且門檻較高的問題，企業(yè)可以嘗試通過以下渠道來破除這一資金獲取障礙。首先，企業(yè)應(yīng)擺脫對銀行信用貸款的過度依賴，大膽嘗試其他低成本的公司渠道融資渠道。具體來講，企業(yè)可以和行業(yè)內(nèi)其他的中小規(guī)模地產(chǎn)企業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟并進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)，彼此之間實現(xiàn)資金的互相支持與利益共享。第二，企業(yè)可以面向民間企業(yè)這一渠道進(jìn)行融資，但在此過程中要特別注意避免財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。此外，房地產(chǎn)上市公司可以借助能夠為中小企業(yè)提供資金支持的金融機構(gòu)，如信托或基金證券等模式進(jìn)行債權(quán)融資，以緩解短期內(nèi)的資金運轉(zhuǎn)。第三，房地產(chǎn)上市公司可以充分利用與發(fā)揮產(chǎn)業(yè)鏈上下游的關(guān)系。就上游來講，可以申請延期支付項目施工企業(yè)以及地產(chǎn)項目材料供應(yīng)商的相關(guān)成本費用；就下游來講，可以適當(dāng)提升消費者購置房產(chǎn)的首付比例以及額度。

（三）實現(xiàn)資金管理系統(tǒng)的系統(tǒng)性與科學(xué)性

針對房地產(chǎn)上市公司資金管理系統(tǒng)目前所存在的問題，相關(guān)的部門應(yīng)當(dāng)致力于在結(jié)合企業(yè)現(xiàn)實經(jīng)營管理情況的前提下完善與升級資金管理體系，實現(xiàn)系統(tǒng)性與科學(xué)性的資金管理。具體來講，首先，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)組織內(nèi)部情況以及外部的市場環(huán)境進(jìn)行科學(xué)合理的預(yù)算編制，并在此基礎(chǔ)上對資金規(guī)劃目標(biāo)進(jìn)行科學(xué)有效的橫向和縱向分解。同時，在地產(chǎn)項目實施的過程中進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督和管理并根據(jù)現(xiàn)實需求進(jìn)行微調(diào)。總體來講，房地產(chǎn)上市公司需要做到在沒有資金規(guī)劃的情況下不得有資金支出，而在有資金計劃的情況下進(jìn)行嚴(yán)格把控，防止出現(xiàn)超出預(yù)知的情況。此外，房地產(chǎn)上市公司需要通過設(shè)立專門的臺賬對地產(chǎn)項目工作涉及到的各項資金使用情況進(jìn)行實時動態(tài)的監(jiān)督和管理，力求保障企業(yè)資金的規(guī)范化使用。

（四）構(gòu)建信息化的財務(wù)管理系統(tǒng)

伴隨信息技術(shù)的迅猛發(fā)展與升級，房地產(chǎn)上市公司可以充分利用先進(jìn)信息技術(shù)的功能對傳統(tǒng)的財務(wù)管理模式進(jìn)行改良創(chuàng)新與優(yōu)化升級，以求通過信息技術(shù)來推動對內(nèi)部財務(wù)管理功能的提升。具體來講，企業(yè)可以通過信息技術(shù)設(shè)置財務(wù)數(shù)據(jù)共享平臺，實現(xiàn)各部門財務(wù)管理信息的高效且準(zhǔn)確地傳輸，提升財務(wù)管理的效率與效果，并為精細(xì)化財務(wù)管理職能的創(chuàng)造了硬件支持。如何實現(xiàn)先進(jìn)信息技術(shù)與財務(wù)管理工作的有機結(jié)合，需要房地產(chǎn)上市公司在打破原有傳統(tǒng)管理模式的基礎(chǔ)上，對各項細(xì)分工作內(nèi)容進(jìn)行信息化轉(zhuǎn)型，并有針對性地進(jìn)行財務(wù)管理制度的更新，為信息化財務(wù)管理系統(tǒng)的應(yīng)用提供制度保障。