淺談我國中小城市房地產行業發展面臨的機遇和挑戰

高晨星

（吉林化工學院，吉林 吉林 132000）

一、我國中小城市房地產行業發展面臨的機遇

在房地產開發的過程中，根據我國城市的發展水平和居民的生活水平以及購買能力，結合各城市當地房地產發展的實際情況，可以將我國的城市劃分為特大城市、大型城市、中等城市和小城市。其中，不發達地區的省會以及各省和自治區的地級市被劃分為中等城市，而縣級市和縣城一般被劃分為小城市。例如，吉林省除了省會長春市以外，包括吉林市、四平市等在內的所有其他市縣均被劃分為中小城市。中小城市相較于特大城市和大城市而言，通常具有一定的特點，如地方經濟薄弱、人口相對較少、城市建設發展較晚但較為迅速、周邊農村人口向市區流動性比較大、城市第三產業不斷發展等特點。而隨著特大城市和大城市的不斷發展，城市人口激增，房價大幅上漲，房地產市場開發和建設速度放緩，購房者逐漸將目光轉向中小城市，給中小城市房地產行業的發展帶來了巨大的機遇和挑戰。

首先，伴隨著大城市購房壓力的不斷增大和中小城市的城市化進程不斷加快，中小城市成了購房者眼里的新目標，給中小城市房地產行業的發展帶來了巨大的機遇。由于中小城市的地價比較低廉，土地成本、建設成本、安裝成本等都比較低，并且很多城市為了吸引開發商進入，給予了很多優惠政策，這樣，很多大型房地產企業進入到中小城市，開發具有新理念的現代化住房，刺激和帶動了中小城市的房地產行業發展，有利于中小城市房地產市場不斷完善，也同時帶動了中小城市本地的房地產開發企業，以及二手房銷售企業和房屋租賃企業的發展。

第二，中小城市房地產市場需求穩中有增。隨著我國經濟的發展，人民群眾的生活水平在不斷提高，人民對住房面積和質量的需求也在不斷增加。尤其是在當前供給側結構性改革的過程中，房地產去庫存從整體上提高了房地產的質量，給購房者更多的選擇空間，也促進了很多家庭將置業周期縮短，當前，很多家庭的置業周期已經為6-8年，甚至更短。同時，由于目前房地產行業的消費群體主要集中在25-45歲之間，這部分消費者恰恰處于我國人口的生育高峰，隨著小家庭組建過程中對住房的消費需求，以及日益增長的對住房的投資需求都有效地拉動了中小城市房地產行業的發展。另外，隨著家庭對子女教育的重視，小學、初中、高中學區房的不斷更換，以及中小城市的不斷發展過程中吸引外來優秀人才的到來和城鎮化過程中農村人口的流入，都在一定程度上拉動了中小城市房地產市場的需求。

第三，伴隨著“營改增”的進行，中小城市的房地產行業成本有所下降。“營改增”后，房地產企業不再繳納營業稅，而是按照10%繳納增值稅，而個人出售持有兩年上的自用二手房免征增值稅。這樣的稅收政策一方面將房地產企業納入到了增值稅的抵扣鏈條中，只要房地產企業謹慎選擇能夠開具可抵扣的增值稅專用發票的上游建筑企業和裝修公司，就可以將其進項稅額予以抵扣，從而有效降低了商品房的成本；同時，對于個人出售自用的持有期間等于或超過兩年的二手房免征增值稅的規定，進一步促進了二手房市場的繁榮。

二、我國中小城市房地產行業發展面臨的挑戰和存在的問題

雖然當前中小城市房地產行業發展勢頭較好，但由于中小城市和特大城市以及大城市相比具有的天然劣勢，使得中小城市的房地產行業也面臨著巨大的挑戰，存在一定的問題。

首先，中小城市基礎建設不夠完善、交通網絡不夠通暢、交通設施不夠發達、城市規劃不夠合理以及中小城市本土的房地產企業管理理念比較陳舊、中小城市本土的居民購房能力不足等各種問題，給中小城市房地產行業的發展帶來了巨大的挑戰。

第二，中小城市房地產庫存量巨大，去庫存仍是其發展過程的主要問題。以吉林省為例，截止到2016年9月底，吉林省全省中小城市共有庫存商品房近33萬套，面積約為3237.2萬平方米，按照供給側結構性變革過程中對商品房去庫存的狹義公式進行計算，去庫存的期間最短也要24.6個月。而吉林省中小城市住宅商品房的售價卻一直在上升，已經由2009年的每平方米2788元逐年上升到2015年約為每平方米5475.55元，幾乎翻了一番。而吉林省中小城市人均可支配收入雖然一直是增加的，其增幅卻沒有房價大。據統計，2015年吉林省中小城市住房銷售價格同比增長13.8%，而銷售面積和銷售額同比增長卻分別為負16.77%和負7.65%。究其原因，是很多居民選擇了租房或者維持原有住房去替代購房，由此導致了這些中小城市的住房消費占可支配收入的比重不增反降。當前，高庫存問題仍然困擾著我國中小城市的房地產行業，伴隨著供給側結構性改革的進行，去庫存仍然是包括吉林省在內的我國中小城市房地產行業發展過程中一個重要的任務。

第三，中小城市本土的房地產企業管理體制不夠健全，對“營改增”的進項稅額抵扣不能有效利用。中小城市本土的房地產企業大多規模相對比較小，其內部的管理體制、財務核算以及稅收體制都不夠健全，如果在洽談建筑商和供應商以及裝修公司的過程中受到企業規模的限制，沒能與有增值稅一般納稅人資質的上游企業合作，則無法取得可以抵扣的專用發票，由此，將使企業的稅收成本不降反增。同時，如果企業的財務人員、稅務人員素質不夠，沒有按時申報、按照規定抵扣和留存相關資料，也無法降低企業的稅務成本。

三、促進我國中小城市房地產行業發展的對策

首先，在原有的基礎上，中小城市要不斷完善基礎設施建設。基礎設施建設是城市發展的標志，只有科學合理的城市規劃布局、通暢便利的道路交通路線、優質的教育醫療資源才能吸引更多外來人口流入，進而促進中小城市本地房地產行業的發展。

第二，中小城市的房地產行業要積極調整房地產市場供給結構，平穩房價，促進商品房消費。伴隨著核心家庭的不斷出現，三口之家對住房需求通常在兩室或三室，因此，商品房開發的過程中要根據實際需要，多配置需求量較大、面積合理的戶型，同時還要兼顧不同消費群體對高端的高檔住宅的需求和低端的廉價房、廉租房的需求，開發符合市場需要的樓盤，從而促進房屋銷售。還要在滿足消費者基本需要的同時，盡量減少由于非理性的投機需求而導致的房價上漲，使房地產市場盡量回歸到理性消費，從而激發消費者的實際需求，促進中小城市房地產市場的理性繁榮。

第三，中小城市的房地產企業要有效利用“營改增”的稅改契機，積極降低成本，提高競爭力。當前我國中小城市的房價在不斷上升，給房屋購買者帶來經濟壓力，導致很多房屋需求者轉而租用住房。隨著“營改增”的進行，我國中小城市的房地產企業如果能有效利用好這一契機，降低成本，穩定房價，則會將“營改增”過程中的稅收優惠部分轉移到消費者身上，進而刺激房屋需求者的購買行為。房地產企業若想有效利用“營改增”帶來的減稅作用，一方面要不斷提高企業自身的管理水平和財務、稅務人員的素質，另一方面也要重視與有一般納稅人資質的上游企業的合作。

第四，中小城市的房地產企業要不斷加強自身的運營能力，不斷提高產品質量，從而促進企業的發展。居民購買房屋的時，在考慮房價的同時，更多的是考慮房屋的質量和使用功能。例如，有子女入學的家庭要考慮購買學區房，有老人的家庭更愿意購買醫療條件和社區養老服務好的住房，剛參加工作的年輕人喜歡周邊商業配套設施比較繁華地段的住房，而進城生活的農民更喜歡具有鄉土氣息的居室，因此，房地產企業要不斷強化自身的運營能力和分析能力，不斷調查潛在消費者的需求，并從開發商品房的位置、功能和質量上盡量做到有定位、有品位，因為只有符合消費者的實際需求，才能從根本上刺激消費者的購買欲望，進而促進房屋的銷售。

總之，我國中小城市的房地產行業是繼特大和大型城市房地產行業迅速發展之后的又一生力軍，其恰逢“營改增”和供給側結構性改革等機遇，也面臨巨大的挑戰，只有有效利用好國家和地方相關政策的同時，不斷提高自身的品質和質量，才能不斷得到發展。