企業(yè)出租自有房屋全流程管理研究

(中國電信股份有限公司福建分公司 福建 福州 350001)

企業(yè)自有房屋出租是指企業(yè)將所有或經(jīng)營的房屋交給承租人使用，承租人依照規(guī)定定期支付給出租人一定數(shù)額的租金，取得房屋的占有權和使用權的行為。房屋租賃是房屋使用價值零星出售的一種商品流通方式。房屋租賃期限超過六個月，雙方當事人必須簽訂書面合同。

A企業(yè)屬于集團下屬省級分公司，2018年12月?lián)碛腥》课葙Y產(chǎn)原值58.49億元，其中經(jīng)營租賃租出房屋原值2.49億元。2018年A企業(yè)完成出租房屋租金收入1.47億元，占期末租出資產(chǎn)原值的58.9%。下面就A企業(yè)出租自有房屋的全流程管理闡述如下。

一、全流程管理概述

流程管理是企業(yè)管理者采用某種以規(guī)范化的構造端對端的卓越業(yè)務流程為中心，持續(xù)不斷地提高組織業(yè)務績效的系統(tǒng)化管理方法或技巧。流程管理的核心內(nèi)容是從流程的實施角度出發(fā)，關注企業(yè)采取的各項流程是否增值，借此建立一套符合企業(yè)實際并構造卓越的業(yè)務流程的總稱。

企業(yè)自有房屋出租全流程管理是企業(yè)針對招租、簽訂合同、執(zhí)行合同和收款跟蹤等一系列業(yè)務活動的融合，是能夠創(chuàng)造價值的流程管理。

二、全流程管理實施規(guī)則

(一)制度與管理辦法

基于企業(yè)實際情況，A企業(yè)下發(fā)《關于印發(fā)A企業(yè)房產(chǎn)租賃管理辦法的通知》和《關于明確土地房產(chǎn)實物管理責任部門及房屋租賃租金等相關費用收繳流程的通知》，針對免租期、定價管理、審批權限和租賃合同等進行了規(guī)范，充分發(fā)揮資源使用效益，用好、盤活房屋土地資源，維護企業(yè)利益。同時，加強租金、水電費、物業(yè)管理費等相關費用的收繳管理，避免漏收漏繳及欠費風險，對相關費用的收繳職責、標準、流程等相關要求進行了梳理。

(二)落實責任部門

根據(jù)A企業(yè)的組織架構，涉及辦公室、財務部、采購部和法律部，分別承接自有房屋出租的不同環(huán)節(jié)的責任。其中辦公室系房屋實物牽頭管理部門，負責房屋資源的統(tǒng)籌規(guī)劃和日常運營管理;財務部負責房屋土地資產(chǎn)的價值管理；采購部負責指導、規(guī)范各單位房屋土地租賃和選聘評估機構及拍租機構的招租、競標等工作;法律部負責房屋土地租賃過程中的法律事務支撐。

按照土地房產(chǎn)所處物理區(qū)域劃歸各屬地分公司管理，按照使用部門將機房類房產(chǎn)統(tǒng)一劃歸網(wǎng)絡運營部管理，營業(yè)廳劃歸銷售及渠道拓展部管理，土地房產(chǎn)租賃面積在1000平方米及以上的租賃統(tǒng)歸辦公室管控負責。

(三)信息公開制度

辦公室定期公開閑置房地產(chǎn)信息，推動業(yè)務責任部門招租工作。財務部定期跟蹤租賃合同期限，到期前3個月通知責任部門落實后續(xù)簽約工作。

(四)房屋租賃管理系統(tǒng)

在企業(yè)門戶網(wǎng)站設立房屋租賃管理系統(tǒng)，做好租賃業(yè)務日常管理，通過房屋土地實物與合同的關聯(lián)，建立自有、租入、無償使用房屋土地實物管理臺賬，做好合同解析，嚴格執(zhí)行履約計劃，實現(xiàn)租賃信息全過程動態(tài)管理。同時,做好業(yè)財對賬，每月房租臺賬與房屋租賃管理系統(tǒng)導出的下賬成功記錄匹配，跟蹤遺漏單據(jù)及時補下賬。

(五)關鍵時點跟蹤制度

企業(yè)做好出租自有房屋的各流程關鍵點，做到責任分解到位、跟蹤到人、落實到底，并抓好跟蹤考核。重點是做到租賃合同到期跟蹤、房租下賬情況跟蹤、租金到賬認領跟蹤、履約保證金收繳認領跟蹤和代收水電、物業(yè)費催繳跟蹤等。

三、全流程實施模式

企業(yè)房租收入全流程管理主要有可行性評估與招租、合同簽訂、收入履約計劃、開票與轉(zhuǎn)款認領和應收賬款催繳五個方面，具體如下。

(一)可行性評估與招租

辦公室針對具體出租房屋對象進行可行性評估，制定出租方案。可行性評估包括需求評估、風險評估、價值評估、成本及凈收益測算等。

采購部開展招租工作。招租可采用公開拍租、公開競價、比選、詢價、定向談判、競爭性談判以及國家法律規(guī)定的其他形式,尋找和確定租賃對象。

(二)合同簽訂

經(jīng)過可行性評估、招租與公示后，房屋實物管理部門發(fā)起合同審批并在資產(chǎn)系統(tǒng)關聯(lián)實物信息，同時根據(jù)招租結果與承租方簽訂合同。

(三)收入履約計劃

合同簽訂并歸檔后推送企業(yè)合同解析平臺，財務部的合同解析人員接收合同并完成解析，合同解析后生成租金收入計劃與項目編碼。將合同賬期、金額、套餐類型與項目編碼、合同編碼等關鍵解析信息進行系統(tǒng)間的傳遞，自動觸發(fā)CRM下賬，確保及時、準確下賬，實現(xiàn)業(yè)財數(shù)據(jù)的交互。

(四)開票與轉(zhuǎn)款認領

財務部通過ITSM發(fā)起系統(tǒng)外開票審核，開具專票或推送電子票，后由房屋實物管理部門通知承租人轉(zhuǎn)款并進行費用認領。

(五)應收賬款催繳

房屋實物管理部門針對所屬房租按月做好房租臺賬工作，同時對未收繳的房屋租賃租金、合同履約保證金進行催收。

四、全流程管理實施成效及意義

A企業(yè)通過出租自有房屋全流程管理，理清企業(yè)內(nèi)部房產(chǎn)概況，盤活企業(yè)自有資產(chǎn)，房租收入穩(wěn)步增長。

(一)厘清企業(yè)房產(chǎn)

A企業(yè)通過房屋租賃管理系統(tǒng)統(tǒng)計，截至2019年7月全公司持有房產(chǎn)921宗，其中納入出租的自有房產(chǎn)95宗。將房屋租賃管理系統(tǒng)與企業(yè)SAP系統(tǒng)對接，自動匹配房屋原值、折舊、修理費等成本關鍵信息，有利于提高租賃成本的核算。

(二)盤活企業(yè)資產(chǎn)

A企業(yè)基于房屋租賃管理系統(tǒng)，做到關鍵點五項跟蹤。根據(jù)辦公室房租通報，2019年1月至7月，租賃合同到期70宗，已盤活65宗；夯實核對房租下賬差錯153萬元，按合同要求補收履約保證金136萬元和代收水電、物業(yè)費262萬元。

(三)收入穩(wěn)步增長

通過出租自有房屋全流程管理，2019年A企業(yè)每月房租收入同比均高于上年每月房租收入水平，上半年房租收入累計完成1.23億元，較上年增長15.8%，完成全年指標的61.5%，超時序11.5%。