試論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析及防范

林永強(qiáng)

（漳浦麗都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，福建 漳州 363000）

近年來(lái)，國(guó)家逐漸在加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行科學(xué)的宏觀調(diào)控。然而，房地產(chǎn)企業(yè)在此背景下，既面臨著發(fā)展機(jī)遇，又遭受著一些風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)。有部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可能會(huì)因?yàn)槠鋬?nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理防范工作不到位，而出現(xiàn)資金鏈斷裂等一系列問(wèn)題，嚴(yán)重的甚至可能造成破產(chǎn)。

一、目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的增強(qiáng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司也相應(yīng)呈現(xiàn)出如下幾個(gè)特點(diǎn)：

（一）房地產(chǎn)投資速度放緩。從2016年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)普遍逐漸加強(qiáng)了現(xiàn)金儲(chǔ)備，明顯與之前的投資規(guī)律相背離。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率水平有所下降。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，加上土地價(jià)格上漲，消費(fèi)者在房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)方面會(huì)更加理性等因素都會(huì)對(duì)行業(yè)利潤(rùn)水平造成一定影響。

（三）據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)整體負(fù)債率較高。

二、分析產(chǎn)生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因

房地企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生是多方面因素綜合作用的結(jié)果，既有企業(yè)內(nèi)在原因，又有企業(yè)外部因素的影響。

（一）從開(kāi)發(fā)公司內(nèi)在原因來(lái)看

1、房地產(chǎn)行業(yè)具有其自身特點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)具有資金投入大、財(cái)務(wù)資金密集、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，這也在一定程度上造成項(xiàng)目工程建設(shè)的不穩(wěn)定，其極有可能會(huì)面臨一些問(wèn)題，如：項(xiàng)目規(guī)劃后的復(fù)雜拆遷、后期房地產(chǎn)銷(xiāo)售難以順利進(jìn)行、應(yīng)收賬款無(wú)法按時(shí)回收等等，與此同時(shí)也會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司之間競(jìng)爭(zhēng)激烈。隨著近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)“高熱”態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司如雨后春筍般紛紛涌現(xiàn)，與此同時(shí)，便出現(xiàn)了各種招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)、盲目投資、公司成本劇增等情況。這在一定程度上會(huì)給企業(yè)帶來(lái)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)投資失誤的情況，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理會(huì)立刻崩潰，甚至?xí)媾R破產(chǎn)局面。

3、開(kāi)發(fā)公司內(nèi)部資本產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不科學(xué)。就目前我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源來(lái)看，絕大部分的開(kāi)發(fā)公司的資本結(jié)構(gòu)缺乏科學(xué)性，大多選擇銀行貸款的方式進(jìn)行融資，同時(shí)貸款資本也占據(jù)公司總資產(chǎn)的絕大部分，如果銀行貸款這一渠道的融資阻斷，很容易爆發(fā)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)危機(jī)。

（二）從開(kāi)發(fā)公司的外部因素來(lái)看

一方面，國(guó)家宏觀調(diào)控政策的變動(dòng)。近年來(lái)，國(guó)家在不斷促進(jìn)改革的深化，在房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策以及對(duì)相關(guān)管理法律法規(guī)也會(huì)有所調(diào)整，這也會(huì)造成房地產(chǎn)行業(yè)的不穩(wěn)定、房地產(chǎn)的需求下降、開(kāi)發(fā)公司的經(jīng)營(yíng)管理受限、項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的增加。另一方面由于房地產(chǎn)行業(yè)周期長(zhǎng)、回利緩等特點(diǎn)的局限，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境呈現(xiàn)低迷態(tài)勢(shì)，再加上市場(chǎng)供求關(guān)系不合理、地域經(jīng)濟(jì)以及發(fā)展水平之間差異等因素，都勢(shì)必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目建設(shè)埋下財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患。

三、強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理防范的合理化建議

（一）完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

1、樹(shù)立科學(xué)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)。在企業(yè)內(nèi)部全面樹(shù)立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防御的管理意識(shí)是有效防范與控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的前提條件。因此，公司的管理階層必須以身作則，樹(shù)立良好的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，積極組織公司職員學(xué)習(xí)相關(guān)財(cái)務(wù)管理知識(shí)，加強(qiáng)對(duì)全體員工的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)培訓(xùn)，營(yíng)造良好的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控氛圍。

2、建立健全房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范體系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司首先可以建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，財(cái)務(wù)管理部門(mén)要充分結(jié)合內(nèi)部發(fā)展實(shí)際，設(shè)置與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)密切關(guān)聯(lián)的科學(xué)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，從而保證公司的資產(chǎn)負(fù)債率、資金周轉(zhuǎn)率等方面符合其發(fā)展態(tài)勢(shì)，讓其能夠真正做到預(yù)先掌握財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向。此外，還可以充分利用信息化管理平臺(tái)，強(qiáng)化對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控管理，從而將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)放在可控范圍內(nèi)，做到及時(shí)觀察和準(zhǔn)確預(yù)警。

3、進(jìn)一步調(diào)整內(nèi)部資本結(jié)構(gòu)。要想促進(jìn)公司內(nèi)部資本結(jié)構(gòu)的合理化，就需要不斷拓寬融資渠道，減少對(duì)銀行信貸的依賴(lài)性，促進(jìn)融資方式的多元化，同時(shí)利用相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理手段，減輕負(fù)債率。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司還需要在充分考慮自身發(fā)展情況的前提下，制定科學(xué)的資本結(jié)構(gòu)防范，合理調(diào)整債權(quán)比例，避免盲目投資，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)外部條件的把控能力

國(guó)家政策的不斷調(diào)整優(yōu)化必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司產(chǎn)生一定影響。首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司要從自身出發(fā)，促進(jìn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整，從而更好地與國(guó)家相關(guān)政策相適應(yīng)。其次，房地產(chǎn)積極關(guān)注、分析研究目前房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展態(tài)勢(shì)，幫助公司能夠隨時(shí)調(diào)整自己的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，從而做到準(zhǔn)確預(yù)測(cè)以及正確的投資，更好地防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)束語(yǔ)

就目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)的發(fā)展來(lái)看，該行業(yè)所存在的不足之處，都可能會(huì)開(kāi)發(fā)公司帶來(lái)有關(guān)財(cái)務(wù)管理方面的風(fēng)險(xiǎn)隱患。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司必須從自身發(fā)展實(shí)際出發(fā)，充分結(jié)合當(dāng)前的財(cái)務(wù)管理狀況，合理地進(jìn)行開(kāi)發(fā)與投資，同時(shí)進(jìn)一步建立健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)防范預(yù)警系統(tǒng)，樹(shù)立良好的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，從而促進(jìn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。