住宅全裝修項目管理實踐

文/萬宇，中國人民大學

1 引言

全裝修能夠有效避免個人裝修所造成的資源浪費、環境污染、質量及安全隱患等問題。全裝修是精裝修領域的必然發展趨勢，也是我過住宅產業發展的必然結果。對于我國房地產行業長期發展來講，加強住宅全裝修項目管理十分重要，其不但是保證住宅全裝修項目質量的基點，還是提高住宅全裝修項目經濟效益與社會效益的根本。因此，相關人員需加大住宅全裝修項目管理力度，促使其存在的現實意義發揮出最大化，以期住宅全裝修項目管理效率提升到新高度。本文主要針對住宅全裝修項目管理為中心進行分析，具體如下。

2 全裝修相關概述

2.1 關于全裝修的概念

在建設部出臺的《商品住宅裝修一次到位實施導則》中是這么定義的：“裝修一次到位是指在房屋交付前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛生間的基本設備全部安裝完畢，簡稱全裝修住宅。”

2.2 目前市場上普遍的狀況

全裝修住宅就是房地產開發商將住宅交付最終用戶前，住宅內所有功能空間及固定面、管線全部作業完成，套內水、電、衛生間等日常基石配套設備部品完備，使入住消費者可入住的住宅叫全裝修住宅。

簡而言之就是硬裝完畢，除家電家具外基本可以實現拎包入住。地產商一般叫成品交房。北京前幾年發改委的政策，在全國推廣全裝修，甚至要求北京精裝交房率約為95%。全裝修推廣的速度很快，基本上一線和二線城市，全國各地都有開展，配套發改文的文件和地方政策。

精裝修、全裝修的推廣差不多有十多年時間。貳零幾年的時候，全裝修體系開始成熟。到了二零一幾年，你會發現大部分企業100%的精裝修，這個提升是非常大的。

房地產業變化非常大，全裝修變化非常大。2017年三類城市的精裝修率：一線城市63%，二線城市41%，三四線城市30%。所以推廣全裝修戰略是企業發展的必由之路。

3 住宅全裝修項目優勢

住宅全裝修項目優勢有很多，其中比較常見的有節省資源、提升住宅建造率、有助于環保材料推廣，具體如下：

3.1 節省資源?，F階段，全裝修住宅為一種新興的裝修形式，集土建與裝修為一體。住宅中的整體布局皆是成套，不但能夠保證住宅設計風格，還能滿足業務常規需求，實現個性化裝修方法，以免在裝修設計中發生不成熟或是不周全等裝修缺陷，有利于把資源合理利用，合理布局及使用裝修耗材，可以切實節省裝修費用。

3.2 提升住宅建造率。實際上，以往的住宅裝修模式繁雜性較強，需要找水電、木工等，牽涉眾多裝修環節，致使裝修時間非常長。而住宅全裝修項目的實施，不但能夠防止裝修繁雜問題與裝修時間過長的問題發生，還能簡化裝修流程，節省時間。

3.3 有助于環保材料推廣?，F在大眾對于安全的居住環境十分關注，對裝修材料的品質要求越來越高，對裝修材料品質的高要求不斷的推動環保材料的更新迭代，促進新技術新材料的推廣，新的環保材料的出現有利于提升了社會大眾的居住水平，促進了商品房的全面發展。

4 住宅全裝修項目管理現狀

現階段，住宅全裝修項目管理還存在眾多問題，其中比較典型的有相關法律法規有待進一步落實、住宅全裝修項目管理力度不足，具體如下：

相關法律法規有待進一步落實。近些年，我國出臺了諸多法律法規，致使我國有關法律法規未得到全面落實，地方政府部門制定的法律法規，一經出臺便得到了政府部門及國家的相應。但此項制度在具體落實一種，發生了很多問題，致使相關人員對其了解不夠透徹，進而導致執行效果不良，造成多項工作流于形式。且裝修工程在具體施工中，并未嚴格依據有關要求執行，造成裝修工程過程中存在眾多缺陷，致使國家政策喪失掉制定的價值。

5 住宅全裝修項目管理措施

立足上述問題，相關人員可以從高度重視前期規劃、健全項目施工場地規范機制、科學選取項目應用材料、強化動態管理、信息化建設這幾方面著手，提高住宅全裝修項目管理效率，推動我國房地產行業健康穩定發展，具體如下：

5.1 高度重視前期規劃

在住宅全裝修項目管理實踐中，若想提高管理效率，保證優良的管理狀況，相關單位需同項目特點與具體情況相結合，重視其前期規劃，執行好對應的策劃工作。主要體現：第一，深入分析住宅全裝修項目，在其前期規劃中需做好有關計劃工作，且從裝修施工的層面實施有效性，指導住宅全裝修項目施工，防止其裝修施工不足的發生；第二，在住宅全裝修項目的前期規劃中，相關單位需重視裝修和土建之間的交接，及裝修施工措施的科學利用等，漸漸形成高效的前期規劃措施，且對此措施的可行性進行全面評估，科學指導住宅全裝修項目實施；第三，在實行住宅全裝修項目的前期規劃時，需選取工作經驗豐富、專業技能較強的土建施工企業與裝修施工企業，在保證技術達標的前提下，確保住宅全裝修項目前期規劃的工作有序開展，處理好細節問題，讓最終得到的前期規劃可以滿足住宅全裝修項目施工需求，達到預期的規劃效果。在實踐中如果可以把這些舉措落實到位，有助于提高項目前期規劃工作質量，大力支持項目管理情況改善，降低管理問題發生率。

5.2 強化動態管理、信息化建設

去掉不規范的企業，多扶持優良務實扎根管理的企業；規范市場，減少惡意競爭，管理成本決定了工程質量，適當增加利潤是必須的，不然就會有偷工減料的情況發生?，F階段，計算機網絡與互聯網技術的廣泛適應，對社會各個行業生產方法創新起到了推動作用，當然，建筑行業也包含在內?；诖耍瑸榱丝茖W管理住宅全裝修項目，需重視其信息化建設與動態管理，把對應的管理工作具體落實下去。主要表現為：第一，構建同住宅全裝修項目管理息息相關的動態管理制度，科學指導其管理工作進行，符合住宅全裝修項目規劃進一步推進需求；第二，在計算機網絡與互聯網技術下，建構出滿足住宅全裝修項目建設需求的管理系統，且優化與之有關的基礎設施，增強住宅全裝修項目管理信息化建設，動態處理項目施工中遇到的問題，保證此項目管理的實效性，為項目質量與效益提升奠定堅實基礎。

5.3 健全項目施工場地規范機制

在落實項目管理計劃中，項目施工規范與否，項目施工質量可靠與否等，同此項目的管理效率息息相關。為此，在加大項目管理中，相關部門需構建行之有效的管理制度與規范，且對這些制度的落實情況展開進一步分析，加強此項目所需的施工場地規范制度的實效性與科學性。主要體現在：第一，從項目的環保節能以及檔次規格等方面著手，健全施工場地的制度，讓制度指導下的項目現場管理效率得到提高；第二，進一步分析住宅全裝修項目施工場地的具體情況；同驗收工作落實以及施工技術管理等方面的需求，不斷優化對應的現場規范機制，讓此類制度下的項目管理質量與效率得以提高，實現其高效管理的同時給其之后類似項目施工累積經驗；第三，結合集中加工與技術交底等不同場地施工現狀，優化與之相關的制度規范且落實到位，讓其在制度規范的指導下施工得以順利開展，且對施工場地中所存的問題進行及時處理，推動住宅全裝修項目作業管理質量與效率提高，并提升施工場地制度規范的運用效果。

5.4 科學選取項目應用材料

若想降低項目施工材料問題出現率，確保其保持良好的管理情況與效果，需要項目承包企業與管理者可以同此項目的管理情況有機結合，科學選擇項目所需材料。主要表現為：第一，同現階段市場發展信使有機結合，第一時間獲得項目施工中所需的材料信息，選取出性價比較高的材料運用到項目中，進而應對項目施工過程中出現的材料問題，進而讓住宅全裝修項目材料的性能穩定性漸漸加強，保持此項目高效的管理情況；第二，住宅全裝修項目施工企業需加大同信譽好的材料廠商合作，且構建行之有效的材料質量評估制度，健全其評估體系，防止出現質量問題的施工材料進入到現場中，保證住宅全裝修項目管理工作實行更高效、更合理；第三，在管理住宅全裝修項目時需加大施工材料管理力度，同各種裝修材料的功能及特點有機將誒惡化，在高效的檢驗技術手段與檢驗制度的支持下，科學的處理項目施工材料，并在進場檢驗制度與封樣復試制度下，全面評估住宅全裝修項目施工材料的性能，保證其材料管理情況的優良性。

6 結束語

綜上分析，新形勢背景下，增強住宅全裝修項目管理勢在必行，其不單單是保證住宅全裝修項目整體效益的基本條件，還是提高住宅全裝修項目管理質量的關鍵點。因此，相關部門需給予住宅全裝修項目管理高度重視，通過采用多元化的手段，如高度重視前期規劃、健全項目施工場地規范機制、科學選取項目應用材料、強化動態管理、信息化建設，將其內含的實效性全面發揮出來，給我國房地產行業持續穩定發展提供有利條件。