房地產(chǎn)融資渠道多元化及金融風(fēng)險管理思考

寇志強

（吉林市共益會計師事務(wù)所，吉林 吉林 132000）

房地產(chǎn)企業(yè)由于受到自身特性的影響，對我國金融市場有著較強的依賴性，例如房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模特性、收益特性等。結(jié)合當(dāng)前情況來說，我國房地產(chǎn)融資渠道一般以國有銀行借貸為主，同時也涉及了上市金融及房地產(chǎn)信托投資等。然而，隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，及金融市場結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，這給房地產(chǎn)融資渠道提出了新的標(biāo)準(zhǔn)，也就是房地產(chǎn)融資渠道需要朝著多元化趨勢發(fā)展，從而保證國內(nèi)金融市場的穩(wěn)定發(fā)展。下面，本文將進一步對房地產(chǎn)融資渠道多元化及金融風(fēng)險管理進行闡述和思考。

一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險的基本概述

從風(fēng)險角度來說，主要是在開展融資活動時，部分不可預(yù)測因素造成的經(jīng)濟主體受到影響的可能性。通常情況下，在經(jīng)濟運行環(huán)節(jié)中，將會受到各種金融因素等影響，這些因素將會導(dǎo)致金融資產(chǎn)價格出現(xiàn)改變，甚至出現(xiàn)結(jié)構(gòu)惡化形成資產(chǎn)負(fù)債。其中，房地產(chǎn)金融是給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供服務(wù)的一種金融活動，其工作內(nèi)容在于通過不同方式及渠道實現(xiàn)資金統(tǒng)籌，便于房地產(chǎn)企業(yè)各項活動的順利進行。房地產(chǎn)金融風(fēng)險也就是指由于外在環(huán)境或者企業(yè)內(nèi)部決策設(shè)定不合理等引發(fā)的一系列問題，均會造成金融資產(chǎn)出現(xiàn)損壞。

二、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要金融風(fēng)險

（一）運營風(fēng)險

隨著市場環(huán)境的不斷改變，房地產(chǎn)企業(yè)在開展項目建設(shè)工作時，會更傾向于大規(guī)模開發(fā)項目，而低成本的普通商品房與之對比相對偏少，小戶型不能更好地滿足市場發(fā)展需求，而大戶型由于價格相對偏高而出現(xiàn)大量閑置，在這種情況下，加劇了銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險。

（二）資金風(fēng)險

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)在資金統(tǒng)籌過程中，融資渠道比較單一，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)融資一般以向銀行借貸為主，不管是在前期土地開發(fā)，還是后期房地產(chǎn)項目銷售，都需要得到充足的資金支持。換句話說，銀行給房地產(chǎn)企業(yè)擔(dān)具了大量資金風(fēng)險，如果行業(yè)中一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，銀行機構(gòu)將會面臨嚴(yán)重?fù)p失，隨之而來的市場資金流通受到阻礙，引發(fā)一系列的經(jīng)濟問題。

（三）借貸風(fēng)險

當(dāng)前我國內(nèi)部房價相對較高，大部分消費者在進行房屋采購時，需要借助貸款來實現(xiàn)，隨著我國相關(guān)部門多次調(diào)整個人住房貸款利率，普通群眾采購房屋貸款利息不斷提升，使得房屋消費者需要償還的貸款額度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于之前，承受壓力比較大，加劇了還款風(fēng)險出現(xiàn)。

（四）銷售風(fēng)險

國家對房地產(chǎn)扶持從根源上是想激發(fā)群眾消費欲望，拉動內(nèi)需，但是從當(dāng)前情況來說，房屋銷售中展現(xiàn)出了按揭作假等狀況，導(dǎo)致已經(jīng)銷售的房屋面積比建設(shè)完成的面積還要多，使得需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于供給，掩飾了諸多期房長時間沒有銷售出去，大部分建筑物處于空置狀況的局面。

三、房地產(chǎn)融資渠道多元化及金融風(fēng)險管理對策

（一）融資渠道多元化對策

1、商業(yè)銀行貸款

商業(yè)銀行貸款作為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要方式之一，結(jié)合相關(guān)部門統(tǒng)計調(diào)查得知，截止到2018年上半年，我國房地產(chǎn)企業(yè)向銀行借貸額度已經(jīng)超出了6.5萬億元。房地產(chǎn)企業(yè)向商業(yè)銀行借貸的優(yōu)勢就是貸款相對平穩(wěn)，并且數(shù)額比較高，尤其是長期貸款上優(yōu)勢更為顯著。近幾年來，受到國家宏觀調(diào)控政策等因素影響，商業(yè)銀行貸款融資審核標(biāo)準(zhǔn)不斷升高，再加上房地產(chǎn)企業(yè)常常出現(xiàn)負(fù)債偏高的狀況，商業(yè)銀行貸款優(yōu)勢不再顯著，這也是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)對商業(yè)銀行依賴性不斷減少的主要因素。

2、股權(quán)融資

股權(quán)融資從實質(zhì)上說，面臨的風(fēng)險遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于債權(quán)融資，所需的成本比較多，由于擔(dān)負(fù)一些發(fā)行費用，需要消耗大量成本，使得諸多房地產(chǎn)企業(yè)不愿采用這種方式進行融資。但是從成本角度來說，一方面為會計成本，在涉及融資的過程中，需要綜合思考其機會成本。機會成本才是真正主導(dǎo)企業(yè)決策人員采取行為的依據(jù)。股權(quán)融資在本質(zhì)上和債務(wù)融資存在一定差異，其能夠減少企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，并且提升企業(yè)融資實力，給房地產(chǎn)企業(yè)營造良好的外在形象。并且，通過股權(quán)融資，能夠讓企業(yè)現(xiàn)金流動更加平穩(wěn)順暢。

3、房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托一般是指信托投資企業(yè)充分發(fā)揮自身專業(yè)理財優(yōu)勢，通過開展信托規(guī)劃活動實現(xiàn)資金統(tǒng)籌，應(yīng)用在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，給委托人提供一定的經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)信托可以有效地豐富資本市場投資類型，給投資人員提供一個高效獲利的渠道。尤其是在現(xiàn)階段，股市欺詐現(xiàn)象的頻頻出現(xiàn)，嚴(yán)重影響股市發(fā)展，在這種情況下，諸多資金需要尋求平穩(wěn)的投資獲利方式，通過應(yīng)用房地產(chǎn)信托投資，可以更好地滿足投資人員獲利要求。

4、資產(chǎn)證券化

資產(chǎn)證券化能夠引導(dǎo)投資人員擴充投資規(guī)模，不同級別證券具備的償付次序存在差異，例如“熨平”現(xiàn)金流波動。甚至把各個級別的證券進行充分整合，形成合成證券，以此更好地滿足各個投資人員的自身需求。資產(chǎn)證券化技術(shù)可以提供無限證券類型及靈活信用結(jié)構(gòu)，這樣能夠營造出滿足投資人員自身需求的證券產(chǎn)品。通過多元化資產(chǎn)證券結(jié)構(gòu)，可以給投資人員創(chuàng)造良好的效益。

（二）金融風(fēng)險管理對策

1、嘗試通過多種渠道進行融資

房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求量比較高，充足的資金能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)順利運行。然而，從房地產(chǎn)企業(yè)自身特性角度來說，其具備建設(shè)周期長、資金回籠慢等特性，假設(shè)流動資金不充足，在面臨財務(wù)風(fēng)險等現(xiàn)象時，缺少充足的資金運轉(zhuǎn)，將會使得房地產(chǎn)企業(yè)由于資金鏈緊張，陷入運營危機中。所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要采用多元化融資方式，從而妥善應(yīng)對各種風(fēng)險。例如，之前房地產(chǎn)企業(yè)融資方式一般以銀行貸款為主，在未來發(fā)展過程中，通過采用銀行貸款及資產(chǎn)證券化融合方式，提升融資靈活性。

2、規(guī)范房地產(chǎn)信貸操作規(guī)程

房地產(chǎn)金融核心內(nèi)容在于保證資金運行流暢，保障不會發(fā)生壞賬或者假賬等狀況。因此，在初步貸款資格審核過程中，應(yīng)該做到規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)，對作假或者不具備房地產(chǎn)項目建設(shè)資格的企業(yè)加以深入核查，保證資金可以順利應(yīng)用，企業(yè)具備償還能力。對購買房地產(chǎn)人員貸款資格進行核查，尤其是還貸資歷及信用度方面，均是評估其能否貸款的重要標(biāo)準(zhǔn)，不滿足相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的將不能貸款。

3、提升房地產(chǎn)企業(yè)自身軟實力

雄厚實力是房地產(chǎn)企業(yè)融資的基本要素，尤其是在市場競爭逐漸加劇的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)不但要從產(chǎn)品質(zhì)量及人力儲備上提升自身實力，同時還要通過建設(shè)完善的管理體系，增強自身實力。尤其是針對部分大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)而言，自身實力作為一張“名牌”，具備雄厚實力的企業(yè)，一般更容易受到投資人員的認(rèn)可。通過完善售后服務(wù)，科學(xué)包裝等，不但能夠營造良好的企業(yè)形象，同時還能提升用戶對企業(yè)的信賴，從而給房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更好的效益。

4、加強和政府監(jiān)管部門配合

近幾年來，我國相關(guān)部門對房地產(chǎn)企業(yè)市場調(diào)控力度逐漸升高，調(diào)控頻率隨之增大，對于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展起到了重要作用。針對房地產(chǎn)企業(yè)而言，需要端正工作態(tài)度，把政府監(jiān)管部門當(dāng)作合作對象，并非敵人。只有和監(jiān)管部門充分交流和配合，才能促進房地產(chǎn)企業(yè)市場風(fēng)險抵御能力的提升。例如，政府部門通過行使對應(yīng)的管理職責(zé)，創(chuàng)建良好的民間融資環(huán)境，讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠在低風(fēng)險的環(huán)境下融資，給業(yè)務(wù)擴充及企業(yè)發(fā)展提供充足的資金支持。

5、拓寬融資渠道，分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險

鑒于當(dāng)前我國諸多房地產(chǎn)企業(yè)資金來源于銀行貸款等狀況，需要開拓其他方式實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資，降低企業(yè)貸款壓力。例如設(shè)定專門房地產(chǎn)企業(yè)投資基金，和其他企業(yè)充分合作，吸引更多企業(yè)參與到房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活動中，相互合作，一同發(fā)展。通過這種方式，能夠減少融資渠道單一引發(fā)的風(fēng)險。

結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)資金投放量比較大，再加上資金回籠較為緩慢，要想實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，需要采用諸多方式進行融資。但是隨著市場環(huán)境的改變，加劇了金融風(fēng)險出現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)要想快速融資，就要結(jié)合實際情況，優(yōu)化融資方式，加強金融風(fēng)險應(yīng)對和處理，協(xié)調(diào)好多元融資和金融風(fēng)險管理關(guān)系，從而給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供充足的資金支持。