房地產集團公司資金管控芻議

楊劍

摘要：房地產企業與其他類型的企業最大的區別在于房地產在整個開發過程中需要大量的資金支持。與傳統的企業相比，我國房地產企業的資金投入量大，周轉率高是其顯著特點。作為房地產集團公司，其下轄的子公司、開發的項目都相對較多，往往出現多項目同時進行的情況，這對整個集團資金的現金流入流出合理安排與籌劃，提升資金使用效率，減少閑置與短缺并存的情況極為重要。針對房地產集團公司資金管控的分析，本文首先提出了房地產集團資金管控存在的問題，其次提出了房地產集團公司資金管控優化措施。

關鍵詞：房地產集團公司;資金管控;財務管理;融資

一、引言

房地產企業在運營發展的過程中，具備足夠、順暢的現金流是其發展的根本條件。而對現金流進行嚴格的控制管理，則能夠體現出資金運作能力的高低。一個房地產企業，如果具有較高的管理水平，運行相對較為健康，那么則證明該企業能夠對資金進行合理科學的把握，并且能夠對現金流量進行有效的平衡，充分保障融資、投資等活動的順利開展，并且保障企業具備充足的現金盈余。房地產在實際的經營過程中，大部分的房地產企業都具有較高的投資收益率以及銷售利潤率，但是卻仍然存在資金短缺的情況，并且還會出現經營問題，例如：工程款沒有及時到位，導致交房出現延期的現象。目前，隨著各種相關條例規定的制定出臺，房地產企業在進行融資投資過程中，都受到了一定的壓力，因此，為了能夠更加穩定持續的發展，房地產企業就需要注重增加資金管控的能力。

二、房地產集團公司資金管控存在的問題

（一）融資渠道相對較為狹窄

從我國房地產企業發展的特性來看，與其他國家（地區）的房地產開發企業不同，我國房地產企業往往都通過高周轉、高負債的模式進行運作。從房地產企業當前的融資實際情況來看，較多的房地產企業還是依托于銀行的開發貸款，部分企業通過信托、基金等方式進行融資，其成本相比于開發貸款來講會有顯著增加。無論是開發貸款還是信托基金等模式，借款人都會向貸款人進行相關的盡職調查或貸前調查，確認其是否滿足融資條件以及資信情況。隨著國家對于房地產融資政策的收緊，一些房地產企業特別是中小民營房地產企業的融資更為緊張，融資渠道更為狹窄，企業的現金流非常緊張。融資渠道相對較少一定程度上限制了融資行為，基于此，房地產企業就需要去選擇相對成本較高的融資方式，進而為企業自身帶來了相對較大的財務風險。

（二）缺乏規范的進度款計量支付

通常而言，大部分的房地產企業需要根據開發項目的實際情況，以及市場的實際需求情況，對未來成本開支以及銷售回款等方面內容對其進行合理的估算，并且在此基礎上，對現金流預算等相關的財務預算進行編制。但是，實際過程中，大部分的房地產企業在進行支付的過程中，都沒有嚴格按照資金預算或者資金計劃進行執行。在此過程中，房地產企業內部的業務部門通常會出現資金預算列支款項，以對工程進度產生不利影響為原因。與此同時，還會出現資金支出與施工進度不統一的現象，甚至還會出現超進度支付工程款的情況。而產生此種情況的主要原因，主要就是由于工程部門或者成本部門對其沒有進行嚴格的把控，在還沒有達到合同規定的支付條件階段，就已經提前進行了款項的支付申請。另外，房地產企業在進行資金撥付的過程中，還會存在資金撥付手續缺少，沒有進行嚴格審批的現象，例如：在進行請款的過程中，需要由監理單位進行同意支付，并且簽字之后才能夠進行支付，但是實際過程中，卻忽略了此項工作的開展。

三、房地產集團公司資金管控優化措施

（一）融資方法的優化調整

1.提高房地產企業實力，增加融資潛力

由于銀行本身屬于盈利性的企業，而房地產企業自身的資產質量、經營狀況等內容，都可以為其在進行銀行融資的過程中加分。第一，可以有效降低資產負債率。根據房地產行業內相關的計算，如果房地產企業的資產負債率不超過65%，那么則證明該企業處于安全范圍?；诖?，房地產企業在進行運營發展的過程中，就需要時刻關注此項指標參數，在進行資金融通的過程中，對資產負債率的紅線進行考慮分析。第二，注重增加自身具有的資本金。第三，尊重銀行的監督與管理，嚴格按照時間進行還貸。房地產企業在還貸的過程中，需要嚴格按照銀行規定的時間進行還貸款，并且按照相應的規定償還資金本息。目前，我國對于銀行開發貸款以及銷售回款都進行了嚴格的監督管理，企業在此過程中，就需要同銀行做好溝通與交流，從而有效防止信用污點情況的出現。最后，房地產企業還需要注重對自身品牌的經營管理，為企業樹立良好的社會形象，從而促進社會效益得到良好提升。

2.資金融通多元化，有效降低資金風險

客觀角度來講，房地產企業進行融通資金的方法相對較為豐富多元化。例如：上市公司集團可以通過增發股票的方式、出售股權等多種形式進行融資，而非上市企業，那么可以通過民間借貸、私募等方式進行融通資金。而從實際的情況來看，房地產企業為了能夠更好的提升自身競爭力，在任何的請款下都能夠掌握公司發展主動權，就需要注重對融資渠道進行拓寬?；诖?，房地產企業需要保持融資渠道的通暢，使得企業能夠隨時充足的資金需求，一定程度上降低房地產企業抵御風險的能力。

（二）對資金收付進行嚴格的控制，加強資金控制力度

1.合理編制并執行資金預算

房地產企業應根據開發進度按不同的周期將項目預算進行劃分，編制全周期的資金預算表。在此基礎上，結合年度預算等定期預算的要求編制本期資金計劃。在不同的開發周期，房地產企業應結合拿地、施工、銷售等進度，結合融資要求安排融資計劃，合理計劃資金流入與流出。資金預算與資金計劃的編制中，相關部門要關注：融資計劃和回款計劃從謹慎的角度考慮，不能過于樂觀;而資金預算支出，則主要指的就是，企業在進行開發、投資、支付稅費等內容，所支出的資金。這兩種類型的預算內容，具有不同的側重點，但是相互之間卻又具有一定的共通性，因此就需要對其進行適當的調整優化。

2.對土地款以及工程款嚴格的進行計量支付

在房地產產品的成本構成中，最為關鍵的就是土地成本和建筑安裝工程款，因此，對土地款、建安工程款要從嚴控制。由于土地款的相對剛性，企業掌控性較差，所以對于工程款的支付就成為開發企業的重點控制對象。一是要嚴格按合同進度節點進行款項支付，要求工程、合約等部門從嚴掌握各階段的實際進度與暫估結算款，防止提前或超額支付的情況。其次，在對相關工程量進行變更之前，需要提前向成本部、工程部門等進行嚴格的審核，或者提前申請專項，一定程度上避免出現錯弊的情況。最后，要定期進行無效成本分析，防止資金的浪費。

（三）對往來款項進行嚴格的掌握，有效控制風險點

在對往來款項進行嚴格掌握的過程中，關鍵就是加強預付工程款以及質保金的管理力度。房地產企業的款項支付內容中，針對往來款項而言，尤其是預防工程款的扣回和支付，具有一定的復雜性以及綜合性?；诖耍托枰獙ν鶃砜铐椷M行嚴格的審核，同成本以及合同等相關的部門進行仔細的審核，從而避免超付或者少付的情況。針對質保金而言，主要就是防止出現提前支付或者超額支付情況的出現，很難對施工單位起到一定的制約作用。與此同時，對于資金的精細化管理也并沒有產生較為積極的作用。另外，針對墊付的各種款項而言，還需要根據開發的項目，建立專門的賬戶，并且安排專門的工作人員，對其進行定期的清理。

四、結論

新城鎮化的建設發展，一定程度上推動了房地產行業的進步與發展，成為當前社會資本流轉的關鍵范圍。房地產企業在對內部管控進行整合優化的過程中，不僅僅需要注重加強資金管控建設，還需要注重提高資金管控的地位，從而推動房地產企業更加穩定持續的進步與發展?？陀^角度來講，房地產企業進行資金管控相對較為復雜，能夠促使企業的制度更加完善健全，同時使得企業內部的管理方法更加具有合理性以及科學性，進而促使資金管理在房地產企業的資金鏈中更大程度上的發揮積極作用，進而推動我國房地產行業穩定進步與發展。

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