房地產開發企業現金流風險管理研究策略

劉天軍

(山西三建集團有限公司, 山西 長治 046000)

1 現金流風險的含義及研究意義

對于現金流風險而言，它主要指的是企業中的現金流出與流入兩者出現不平衡的情況發生，使得企業在需求資金的時候不能及時彌補，從而使企業出現了經營中的風險發生。如果企業的現金流出現了問題，那么很有可能會導致企業的生產經營無法維持，導致企業的收益無法保障，同時也可能會影響企業的信譽，嚴重的話還會使企業的社會形象受到影響，導致財務出現問題，從而使企業面對破產的危機。對于房地產開發企業所面對的財務風險中，現金流風險是非常重要的一部分，而且其構成原因復雜，并且具有較大的偶然性以及潛伏性。房地產開發企業的產業鏈比較長。可以同時帶動多種生產制造行業以及消費行業的經濟發展，這就是為什么房地產行業會與國家的經濟整體發展密切相連的原因，其中房地產行業的發展與我國的經濟發展和民生息息相關，是我國社會發展進步的重要體現，在市場經濟的運營過程中起著十分重要的作用。但是這一行業它在我國的發展時間并不長，并且我國的通貨膨脹形式十分的嚴峻，這也在一定的程度上導致了相關的金融風險危機也在漸漸地加強，讓相關行業的現金流風險不斷地加強。

2 房地產開發企業的現金流特點

對于房地產開發行業來講，具有一定的特點，比如資金密集度非常高，在建設過程中需要投入大量的資金，同時也面對很大風險。而且房地產項目周期長、供應鏈復雜，涉及到多個方面，有著較強的地域性特征。它的主要生產運營方式就是進行房地產項目的開發，而在開發的過程當中，資金的前期投入十分高，后期的收益也非常高。

1)較大的資金需求。房地產開發項目與土地、建筑物及其他配套設施的關系是密不可分的。房地產具有固定性的特性，因此也稱為房地產，房地產業的特點使得房地產開發企業在經營和過程中不得不投入大量資金。特別是在房地產企業規模不斷擴大和發展的現狀下，有可能同時進行多個項目的建設和發展。

2)資金的占用周期長。從投資項目設計到建筑，再到最終的房屋銷售和租賃，一般的房地產開發項目大約需要2～3年的時間。該項目只能從初始投資到房屋銷售階段開始募集資金，并不是開始投入銷售就實現獲利，是有一個階段的，首先出售的第一個階段是實現成本回收，到下一個階段才能實現獲利。因此可以確定的是，房地產項目的建設，開發周期較長，資金周轉速度比較慢。

3)資金流向分布不平衡。房地產企業，一般來講，在項目進行中，從表面分析，周期并不是很長，資金流向也不是很復雜，最主要的就是購買原材料流出、銷售商品現金流入，實現資金的周轉。這樣的話，現金流向是比較均勻的，不會出現有很大的波動。但是從房地產開發項目的整個周期來分析，就可以發現資金的流入和流出之間明顯的出現缺口，其中最大的一個問題就是分配平衡。對于一個房地產項目的開發，在前期企業需要投入大量的資金，然后在項目運行中把資金投入到各個項目中，最終在項目建設完成之后，通過成品的銷售和租憑的方式收回投資。而且在房地產開發和管理的每個階段，要消耗的資金量很大，商業周期也很長。房地產企業對于現金流量的峰值要求高，集資慢，會造成資金鏈的安全性比較低。特別是一些小型的企業，自身實力有限，無法同時運營多個項目，也不能保持項目銷售的穩定性。通常，在一段時間內只能開發一個項目或幾個小項目。只有項目完成并成功售罄，才有資本收益。在項目開發期間，需要持續投入資金，這也會給企業帶來資金流動風險。在這些企業中，現金流量分布不平衡的問題就比較明顯，最主要的就是現金的持續流出和一次性集中流入之間的矛盾，導致抵抗風險能力相對比較低。

4)現金占用的高風險。房地產項目一旦確定并投入運行，便是不動產和不可變的，因此，很難在項目建設過程中根據項目的內部和外部條件或環境(例如環境變化)進行更改和調整。宏觀調控政策，市場需求變化等。項目資金投入后，回收資金的不確定性將隨之產生，這將增加企業的風險。另外，我國的房地產企業普遍采用“以社會資源整合為核心”的發展模式，以“小而寬”為核心。在項目建設過程中，集約利用之間存在矛盾。資本投資和企業零散的現金來源，一般企業面對大量的資金需求，多是通過向金融機構貸款或著是資本市場融資，依賴于外部融資。但是在金融環境不穩定的情況下，在面對當前房地產市場的競爭環境，房地產企業的資本鏈容易出現問題，現金被長期占用進一步地增加了風險。

3 房地產開發中現金流量管理的問題

1)企業的償債能力需要進一步的加強，提高現金流量。根據調查和相關的數據顯示，我國每年都有一部分房地產開發企業的經營凈現金流為負值。而且其中就算一些企業的現金流量基本為正，但也是償還相關的債務利息。因此，這些企業的現金流風險更高。

2)收入質量問題，本次以LJ房地產為例，對其的相關收入質量進行了調查，發現該企業的經營指標剛好大于1的。從數據上來看，該企業的收入質量是正常的。但是企業最近兩年的情況并不是很良好。在很多房地產企業中，這樣的情況很常見，在經營匯總現金流不足導致債務沉重。面對這一問題，如果得不到很好的解決，企業將會面對資本鏈斷裂的后果，面臨破產的危機。

3)房地產企業的整體現金獲取能力相對比較差，在整個房地產行業中，因為每一個企業的資深實力和情況不一樣，在資金的獲取能力方面也是不同的。然而因為房地產項目建設周期長，資本占用周期長，而且在運營中項目的建設情況都會影響資金獲取的能力，如果企業再進一步的擴張，則也會增加現金流風險。

4 房地產開發企業現金流管理風險的原因

1)房地產企業對現金流量的管理不夠重視，在很多房地產企業的認知里，對于現金流的管理，是企業中財務部門的工作職責，只有財務人員才應注意現金流管理。他們只是認為現金流量管理是財務人員的日常現金流量核算。企業的領導者沒有認識到現金在企業發展運營中的重要性，從而導致企業對現金流管理不重視，更是在項目運營中忽略了該問題。所以需要企業管理者重視現金流，認識其重要性。

2)在實行現金流管理的時候，其管理的方法和手段缺乏科學性和有效性，沒有運用當前一些先進的管理思想和技術，從而導致管理效率低下。比如對現金流量的分析預測的時候，現金流量缺口管理和收益管理，大多數企業都有現金流量預測的方法，最常見的是通過項目資金的來源和企業早期的財務報表以及現金流量表實現。一些大型的房地產企業會采用現金流預算系統，實現對現金流量的管理。但是總的來講，當前房地產企業的現金流管理技術水平比較低，還需要進一步的加強和引進先進的技術。

3)在房地產企業現金流管理中，有的企業會去采取金融企業和制造企業的現金流管理方法，導致在實際運營中出現極度的不適應，從而增加現金流風險。或者是個別企業盲目地引進一些管理方法，不結合自身的實際情況，從而增加風險。所以還需要房地產企業在引進和借鑒其他現金流管理方法的時候，進一步結合自身的實際情況和企業運營特點，制定出最適合自己的管理模式。

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