樓市能反彈嗎？

趙彭

2020年春節期間，在武漢疫情被證實可以“人傳人”之后，1月26日，中國房地產業協會倡議，房企應暫停售樓處銷售活動，嚴防疫情擴散。此后，湖南、江西、廣東、山東、海南、黑龍江等多省要求防止人群聚集，暫停線下售樓。

1月31日，克而瑞發布數據稱，2020年1月，百強房企單月實現權益口徑銷售金額4262.2億元，整體業績規模同比降低16.2%。與2019年春節比較，百強房企權益銷售減少約200億元。業內認為，這與一二月春節淡季疊加疫情影響有關。

武漢疫情對于期待新年度2-4月銷售“小陽春”的全國房地產企業來說已難以實現，對于全年指標的預期也不會樂觀。不過由于2019年底政策面已經見寬，市場面信號比較積極，對于2020年房地產市場來說，疫情過后短期內快速復蘇、中長期基本面穩定的局面仍然可期。

市場受壓春來遲

疫情籠罩之下的2020年樓市會怎樣？可以判斷的是，受疫情影響，近期房地產難以通過市場手段快速重啟。短期看，房地產在這個春節錯過了返鄉置業需求，并直接影響了蓄客轉化率。中長期看，市場沒能順利開年為還有10個月的2020年埋下了不利的伏筆。

中原地產研究中心數據顯示，從2020年1月下旬開始，大部分開發商的成交量相比往年春節期間暴跌95%，市場基本陷入冰點。盡管一些省市規定2月9日以后復工，但真正消除疫情影響則可能要到2月底。受波及，3月至4月的市場“小陽春”恐怕將成泡影。

房地產屬于高負債、高周轉行業。沒有成交就沒有現金流，沒有現金流開發商資金就會斷裂，資金斷裂就會面臨破產的危局。“小陽春”本來是二三線城市一年中不可多得的業績機遇，武漢疫情爆發期和疫情結束的后市，對房地產行業是一個很大的壓力和考驗。可以說疫情持續時間越長，盤延在市場上的春寒就越發料峭。

“基本判斷2020年房地產市場的‘小陽春行情難以實現。”樂居控股青島公司總經理董娜表示。她說：“2020年市場是在2019年的基本面上開啟的，2019年由于調控較緊，市場是有收縮趨勢的。但是年底市場從政策面和銷售面都有積極信號，可見需求被積壓也是現實。2019年年底，業內曾預判2020年3月至4月的市場可能會有帶動一年銷量上升的小周期，這個上升是指銷量，不是售價。目前受疫情影響這個預期已經不樂觀。”

回看2019年，據國家統計局數據，商品房銷售額159725億元，同比增長6.5%。雖然全年有620次的調控打底，但2019年保持了量價增長。

據返鄉置業調查報告，2020年春節有68.6%的受訪者傾向于回鄉置業。可見計劃中的“小陽春”在時間節點和市場節點上，對2020年全年銷售有承上啟下的作用。

對比2003年“非典”疫情時期，現階段宏觀經濟環境、行業體量等均發生了巨大變化。在一年行情開端的“小陽春”市場周期，由疫情造成的線下銷售停擺，對2020年樓市的影響可能比預測的要大一些。

沖擊可能只是暫時的。從市場經驗出發，依照過去10年的市場開年局勢判斷，前兩個月的樓市銷售額約占全年銷售比重應不到10%，且我國一二線核心城市的地產需求仍然偏剛性，因此需求只會延后并不會因短期疫情沖擊而消失，同時疫情的爆發也讓更多的剛需者堅定了置業的需求。

中長期基本面可控

眼下，疫情對樓市的影響會持續多久是業內關心的重點。近期，中指研究院做了一個3000份的線上調查，49%的網友表示在春節以及接下來的一個月有購房的意向。受疫情影響推遲購房的比例達到了70%，參與調研網友中，有43%的人表示會考慮在疫情期間通過線上的網上售樓處看房。

2020年春節期間，融創、世茂、華潤、海爾、綠城、鑫江集團、和達集團等房企已悉數開放網上售樓處，在線為購房者提供買房咨詢、購房優惠、直播/VR看房、在線選房下單、視頻講房等服務。以往作為線下售樓處輔助的服務功能，如今卻成了主流。

“房企對于網上售樓處需求，在疫情爆發后開始集中體現。房天下青島新房公司大年初二就開始在平臺上為各項目搭建網上售樓處。目前僅青島市場就已上線了500多個項目。”房天下新房青島總經理紀禮剛介紹。

線上售房，既是疫情期間開發商自救的方式，也是“互聯網+房地產”的市場趨勢。“與電商代售渠道不同，大部分網上售樓處雖然依托電商平臺，但仍是開發商的直客。”董娜表示，疫情在營銷環節形成了一種倒逼銷售形式向線上改革的效果，這是行業在“互聯網+房地產”渠道上的深度嘗試。

沒有一個冬天不可逾越，沒有一個春天不會來臨。開發商除了自身改革以求打贏業績保護戰之外，更關心國家是否會出臺相關政策刺激樓市，比如繼續放寬限購、定向降準降息等。

青島融信智匯投資有限公司董事長龍江認為，2017年至今，無論是市場還是政策層面，普遍認為“三穩”和“房住不炒”的大方向不會有變化。疫情之后，可能會在“因城施策”方向上有不同程度的靈活性政策。

龍江說：“鑒于特殊時期的特殊情況，開發企業可能會從全體系進行一個戰略性的調整。非常時期過后，需要快速恢復經濟，適度解放‘限購進行托市，是現階段在政策上對房地產的重要支持。”

“如果今年2月疫情能夠得到控制，市場會在二季度有一個逐步的恢復過程。” 中國指數研究院研發中心研究副總監曹晶晶認為，三四線城市錯過了返鄉置業潮之后，后續去庫存壓力會更大。而一二線城市市場需求則會更旺盛，恢復得也比較快，因為需求只是延遲了。

中指研究院數據顯示，1月份全國100個重點城市商品房均價上漲0.27%，同比上漲3.39%，市場表現總體平穩。疫情期間樓市的相對穩定，讓我們有理由相信疫情過后，中長期市場基本面仍會“穩”字當頭。

樓市需要經歷一段緩沖期

總體來說，武漢疫情對于房地產的影響是有一定沖擊力的，只不過暫時還不像餐飲、酒店等行業那么顯性。疫情之下，房地產業也在對樓市進行反思。

“從居住功能方面來看，客戶端對樓盤區位、小區密度、建筑通風、私密性以及建筑內部的換氣設備（新風/供暖設備等）、客廳尺度、臥室尺度等居住要素會產生新的考量，綠色健康住宅概念會有較大需求。同時，對于社區配套、物業的服務水平等也會提出更嚴格要求，這些將成為未來產品打造的新關注點。”山東頤榮集團青島院子銷售總監黃莉雯表示。

曹晶晶則認為：“2019年百億房企已超過152家，千億房企已達36家，大型企業在市場的規模體量突出，且很多企業采取高周轉策略，在暫停開工和線下售樓的情況下，企業需要面臨資金回籠壓力和現金流吃緊的情況，會對房地產行業帶來運行風險。”

從整個宏觀經濟面來看，2020年是全面建成小康社會的決戰年，也是“十三五規劃”收官之年，國內生產總值要比2010年實現翻一番的目標。中央五部委發文中也提到，要穩定經濟預期。

考慮到國內房地產市場在一二線大城市結構性缺房依舊存在， 未來10年的城鎮化發展， 將是人口向核心城市群、都市圈和大城市流入的趨勢。

這些長期的目標會在疫情這個短期因素影響下有波動，但是中長期發展并非疫情可以左右。盡管疫情籠罩下房地產沒能如期迎來春天，但若到雪消去，也自然春來到。

疫情結束后，樓市多久可以恢復活力，目前還不能給出明確判斷。樓市需要經歷一段緩沖期，很多購房者的心理也需要時間恢復。對于購房者而言，提前做好2020年的收入管理和出手預期以更準確把握進場時機，也許是當務之急。