分析探討城市規(guī)劃對房地產(chǎn)經(jīng)濟的引導(dǎo)

龍盈夙

(湖南工學(xué)院 湖南衡陽 421010)

當(dāng)前，我國的經(jīng)濟正處于轉(zhuǎn)型時期，作為主要的經(jīng)濟支柱，房地產(chǎn)對我國的城市建設(shè)做出了巨大的貢獻(xiàn)，但與此同時，對城市規(guī)劃也帶來了一定的影響。由于房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展依賴土地，因此，受到了城市規(guī)劃中土地布局、城市建設(shè)等各方面的影響。同時，城市的人口數(shù)量和經(jīng)濟發(fā)展水平同樣會影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展方向，包括房地產(chǎn)開發(fā)熱點、總體規(guī)劃及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。下面，筆者將具體分析城市規(guī)劃對房地產(chǎn)經(jīng)濟的引導(dǎo)。

一、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)經(jīng)濟概述

經(jīng)濟的發(fā)展讓我國各地區(qū)的城市發(fā)展步伐加快，為了更好地發(fā)揮出城市建設(shè)的意義，讓城市的布局更符合人們生活與經(jīng)濟發(fā)展的需要，就要求我們在進(jìn)行城市建設(shè)之前進(jìn)行合理的規(guī)劃。城市規(guī)劃是指國家和地方政府根據(jù)國家經(jīng)濟發(fā)展、城市建設(shè)目標(biāo)及生態(tài)環(huán)境發(fā)展要求等要素，對城市進(jìn)行的具有前瞻性及全方位的規(guī)劃與設(shè)計[1]。高水平的城市規(guī)劃不僅能為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┝己玫纳钏剑€能滿足城市未來幾十年中的經(jīng)濟發(fā)展要求。換句話說，科學(xué)的城市規(guī)劃能在今后幾十年中為城市居民的生活與發(fā)展提供和諧的城市空間，且滿足可持續(xù)發(fā)展要求。

房地產(chǎn)企業(yè)為了盈利，會根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃要求及城市居民的居住需求進(jìn)行土地開發(fā)。圍繞房產(chǎn)生產(chǎn)、分配、交換和消費各個環(huán)節(jié)中的所有經(jīng)濟活動總稱就是房地產(chǎn)經(jīng)濟。對于城市來說，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的過程從某種意義上來看就是城市規(guī)劃的實施階段。另外，房地產(chǎn)經(jīng)濟除了能為開發(fā)商帶來極大的報酬，還能為消費者提供他們所需要的產(chǎn)品，可為城市的生態(tài)系統(tǒng)建設(shè)提供幫助。

二、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)經(jīng)濟關(guān)系

（一）城市規(guī)劃影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展

在城市發(fā)展與建設(shè)的過程中，政府部門會根據(jù)城市的整體發(fā)展要求，從整體上進(jìn)行布局與規(guī)劃，為每個區(qū)域都做好詳細(xì)的設(shè)計，確定土地的具體使用原則。房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展則要在城市規(guī)劃的限制之下進(jìn)行，所以，城市規(guī)劃影響著房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。但是，就實際情況來看，部分開放商為了追求經(jīng)濟效益的最大化，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中并沒有完全遵循城市的發(fā)展要求，或改動城市的規(guī)劃要求，造成了城市實際發(fā)展與規(guī)劃不相符的問題，出現(xiàn)了城市管理與房地產(chǎn)經(jīng)濟之間的矛盾，這不僅會影響到城市的交通布局，甚至還會影響到城市的功能。這就要求政府部門加強對房地產(chǎn)公司的管理與控制。例如，大中城市的開發(fā)商都會希望獲得地鐵附近土地的開發(fā)權(quán)利，但如果地鐵附近開發(fā)過度，不僅會影響到地鐵的使用，還會影響到城市布局。這就要求政府部門嚴(yán)格把控地鐵附近的開發(fā)情況，一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)建設(shè)的問題必須嚴(yán)格責(zé)令開發(fā)商拆除違規(guī)建設(shè)。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟能為城市規(guī)劃反饋信息

除了城市規(guī)劃會限制房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，房產(chǎn)經(jīng)濟也會為城市規(guī)劃提供有效的反饋信息[2]。在進(jìn)行城市規(guī)劃之前，相關(guān)人員先對城市進(jìn)行實地勘察，包括當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展情況及未來的發(fā)展趨勢等，然后在此基礎(chǔ)上對城市的人口、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等設(shè)施進(jìn)行具體的規(guī)劃。房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展過程中會將這些規(guī)劃進(jìn)行落實，并提供大量的反饋信息。這些信息能夠檢驗城市規(guī)劃的質(zhì)量，可為今后的城市發(fā)展提供重要的參考與借鑒，也能為今后的城市宏觀調(diào)控提供依據(jù)。例如，部分城市一味追求GDP，在城市規(guī)劃中忽視了城市居民的實際需求，造成房地產(chǎn)開發(fā)之后出現(xiàn)“空城”的情況，這就反饋出了城市規(guī)劃與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展不相符的問題。所以，我們在城市規(guī)劃中，也要隨時監(jiān)控房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展情況，及時調(diào)整城市規(guī)劃方案。

三、城市規(guī)劃對房地產(chǎn)經(jīng)濟的引導(dǎo)分析

（一）城市規(guī)劃影響著房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展

城市規(guī)劃是城市整體建設(shè)中的重要構(gòu)成，而房地產(chǎn)規(guī)劃則是城市規(guī)劃中的一部分，所以，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展必須滿足城市的規(guī)劃要求。一方面，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時，需要遵循城市規(guī)劃要求，滿足國家和當(dāng)?shù)厮贫ǖ恼咭?guī)劃，切不可將個人利益凌駕在國家利益之上，為了追尋更多的經(jīng)濟利潤而盲目擴建，以免影響到城市的規(guī)劃[3]。另一方面，在進(jìn)行城市規(guī)劃時，政府部門也要對城市的建筑進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)劃，包括建筑的位置、功能、人口密度以及建筑高度、風(fēng)格等，并明確說明建設(shè)要求，作出詳細(xì)的報告。在建筑開發(fā)過程中，開發(fā)商不能隨意更改政府的建設(shè)目標(biāo)。政府部門也必須做好監(jiān)督與管理工作，建立起相應(yīng)的監(jiān)管體系，在確保房地產(chǎn)經(jīng)濟可以穩(wěn)步發(fā)展的同時，讓房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)滿足城市建設(shè)要求。

（二）城市規(guī)劃控制著房地產(chǎn)的建設(shè)

政府部門在進(jìn)行城市規(guī)劃時通常會對城市規(guī)劃進(jìn)行分層，包括總體布局規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃以及不同區(qū)域的規(guī)劃。每個層級的規(guī)劃針對性不同，內(nèi)容也有所不同。在總體布局規(guī)劃中，政府會對區(qū)域劃分進(jìn)行規(guī)劃，包括住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、馬路、綠地等，規(guī)定土地的使用功能。開發(fā)商通過城市總體規(guī)劃布局可以明確開發(fā)項目的功能、周期及大小。在分區(qū)規(guī)劃中，政府部門會細(xì)化開發(fā)的項目內(nèi)容，包括開發(fā)項目的用地范圍及人口容納量等。所以，一般來說，分區(qū)規(guī)劃的制定需要開發(fā)商嚴(yán)格按照政府部門的詳細(xì)數(shù)據(jù)來落實。商品房是目前房地產(chǎn)開發(fā)中的重要項目，也是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的最主要因素。政府部門在制定城市規(guī)劃時，會嚴(yán)格對商品房的功能和地段進(jìn)行把控，并以此為基礎(chǔ)規(guī)劃出周邊配套的設(shè)施。

（三）房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展要符合城市可持續(xù)發(fā)展要求

近幾十年中，城市人口數(shù)量不斷擴張，城市綠地率有了明顯下降，環(huán)境問題十分突出。政府部門在近些年中加強了環(huán)境保護(hù)力度，力求在保證人們生活的同時提供更好的生活環(huán)境，創(chuàng)造綠色城市，落實我國可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略要求，建設(shè)新型環(huán)保城市。基于此，我國在城市建設(shè)過程中提出了“城市雙修”的概念，即生態(tài)修復(fù)和城市修補[4]。生態(tài)修復(fù)強調(diào)了對自然資源及環(huán)境的保護(hù)，包括河岸、海岸及山體等。通過城市生態(tài)環(huán)境的修補來解決近年來被破壞的自然環(huán)境和地形地貌，改變生態(tài)質(zhì)量，提升城市生態(tài)品質(zhì)，如拆除違章建筑，恢復(fù)城市景觀風(fēng)貌等。城市的可持續(xù)發(fā)展要求我們在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中提高對環(huán)境的保護(hù)意識，通過自然資本和人造資本彌補當(dāng)前城市建設(shè)過程中可能會對生態(tài)造成的破壞。因此，在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中，我們必須遵循城市可持續(xù)發(fā)展要求，通過合理有效的手段提升環(huán)境的承載能力，讓城市可以獲得更加健康的發(fā)展未來，實現(xiàn)自然生態(tài)環(huán)境的延續(xù)。也只有處理好房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展與城市生態(tài)環(huán)境之間的關(guān)系，才能實現(xiàn)城市規(guī)劃持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展要求。

四、結(jié)束語

總之，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)經(jīng)濟之間存在密切的聯(lián)系，城市規(guī)劃對房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展有重要控制與引導(dǎo)作用，它能為房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展指明方向，明確房地產(chǎn)發(fā)展的要求。房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展也能驗證城市規(guī)劃的合理性，不僅能夠落實城市規(guī)劃，更能是為今后的城市規(guī)劃提供重要的參考。