論我國(guó)房地產(chǎn)破產(chǎn)企業(yè)“以房抵債”的法律效力

王 靈

（安徽大學(xué) 法學(xué)院，安徽 合肥 230601）

近年來(lái)，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性變化的影響，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)呈現(xiàn)出階梯式快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。某市發(fā)布的破產(chǎn)審判白皮書(shū)（2013-2018年）顯示：該市中級(jí)人民法院2015 年后受理的房地產(chǎn)破產(chǎn)案件數(shù)量為2015 年前受理案件的4 倍之多。可見(jiàn)，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)案件或?qū)⒃谖磥?lái)的大量破產(chǎn)案件中持續(xù)占有一席之地，因而，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)項(xiàng)目中各項(xiàng)問(wèn)題的研究也應(yīng)該及早展開(kāi)。雖然目前我國(guó)《破產(chǎn)法》對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)及具體領(lǐng)域中的破產(chǎn)問(wèn)題規(guī)定較為模糊，但仍應(yīng)結(jié)合各項(xiàng)法律規(guī)定、立法精神、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)等，對(duì)實(shí)務(wù)操作中可能遇到的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行深入研究，以此來(lái)指導(dǎo)實(shí)踐工作。

一、“以房抵債”的概念

我國(guó)立法中并沒(méi)有關(guān)于“以房抵債”的明確定義，其實(shí)質(zhì)上是“以物抵債”的其中一種形式，此處“物”專(zhuān)指房屋等不動(dòng)產(chǎn)形式。江蘇省高級(jí)人民法院發(fā)布的《關(guān)于民間借貸及以物抵債的專(zhuān)題討論會(huì)議紀(jì)要》中指出：“以物抵債”是指?jìng)鶆?wù)人與債權(quán)人約定以債務(wù)人或經(jīng)第三人同意的第三人所有的財(cái)產(chǎn)折價(jià)歸債權(quán)人所有，用以清償債務(wù)的行為［1］。

以房抵債為當(dāng)事人約定以房屋之交付來(lái)清償原定債務(wù)的情形，其構(gòu)成要件有兩個(gè)：第一須原債務(wù)存在；第二須以房屋來(lái)清償原定之債［2］。以房抵債問(wèn)題在法律規(guī)定和法學(xué)理論中看似較為簡(jiǎn)單，法律實(shí)質(zhì)用一句話(huà)就可以簡(jiǎn)單概括，即用他種給付代替原定給付。但在實(shí)踐中，卻是較為復(fù)雜的一種法律現(xiàn)象。根據(jù)以房抵債合意達(dá)成的時(shí)間和目的不同，可大致將以房抵債行為分為兩類(lèi)：第一種為簽訂買(mǎi)賣(mài)合同方式擔(dān)保借款的履行；第二種為借款債權(quán)轉(zhuǎn)化為房屋債權(quán)，這其中又分為代物清償及債之更改。下面就各種形式的以房抵債進(jìn)行類(lèi)型化研究。

二、“以房抵債”之類(lèi)型

（一）以買(mǎi)賣(mài)形式擔(dān)保借款的履行

出借人與借款人在簽訂借款合同時(shí)，同時(shí)簽訂另一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并于合同中約定，若借款人到期不能履行還款義務(wù)，則履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同即出借人的借款自動(dòng)轉(zhuǎn)化為購(gòu)房款。房屋買(mǎi)賣(mài)合同雙方就該合同的簽訂并無(wú)真實(shí)買(mǎi)賣(mài)房屋意思表示，而是為民間借貸提供擔(dān)保。

1.關(guān)于設(shè)立擔(dān)保性質(zhì)問(wèn)題

首先關(guān)于該種擔(dān)保的性質(zhì)本身即存在不合理因素，根據(jù)物權(quán)法定原則，物權(quán)的種類(lèi)和內(nèi)容必須由法律明文規(guī)定［1］。因此，通過(guò)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同來(lái)為借款合同進(jìn)行擔(dān)保其本身不能設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，債權(quán)人也不享有優(yōu)先受償權(quán)，概因房屋買(mǎi)賣(mài)合同設(shè)定擔(dān)保違背了物權(quán)法定原則。

2.與流質(zhì)條款進(jìn)行對(duì)比

我國(guó)《物權(quán)法》第186 條規(guī)定，抵押權(quán)人在債務(wù)履行期滿(mǎn)前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有［2］。我國(guó)現(xiàn)行法律中對(duì)“以買(mǎi)賣(mài)形式對(duì)借款進(jìn)行擔(dān)保”后的“以房抵債”的行為并未作出明確規(guī)定，但筆者認(rèn)為，該類(lèi)以房抵債的行為，可類(lèi)似適用《物權(quán)法》中流質(zhì)條款的規(guī)定，即在法律實(shí)踐中實(shí)際上禁止“以買(mǎi)賣(mài)形式對(duì)借款進(jìn)行擔(dān)保”后的“以房抵債”。

3.處置方式

根據(jù)《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條：當(dāng)事人以簽訂買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買(mǎi)賣(mài)合同的，人民法院應(yīng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求，當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢(qián)債務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣(mài)買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物，以?xún)斶€債務(wù)。就拍賣(mài)所得的借款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償［3］。從條文上看，簽訂買(mǎi)賣(mài)合同為民間借貸做擔(dān)保，無(wú)法直接設(shè)立物權(quán)并轉(zhuǎn)移物權(quán)。

在房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)案件中，往往涉及大量購(gòu)房業(yè)主的權(quán)益，這成為管理人必須考慮的重要問(wèn)題之一。根據(jù)《破產(chǎn)法》的立法精神，在房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)過(guò)程中，必須對(duì)購(gòu)房業(yè)主的生存權(quán)進(jìn)行優(yōu)先保障。因此，向購(gòu)房業(yè)主交付房屋（或返還購(gòu)房款）在破產(chǎn)項(xiàng)目處置過(guò)程中居于優(yōu)先位置。但是，該類(lèi)優(yōu)先清償，針對(duì)的是“正當(dāng)購(gòu)房消費(fèi)者”，而并非所有簽訂過(guò)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的購(gòu)房者，原因在于債務(wù)人企業(yè)之所以進(jìn)入破產(chǎn)程序，必定是因?yàn)閭鶆?wù)人資不抵債，債務(wù)人的存量資產(chǎn)對(duì)于其后期的重整或清算、購(gòu)房業(yè)主能否盡快拿房、債權(quán)人清償比例的提高具有重要意義。而在實(shí)踐過(guò)程中，以買(mǎi)賣(mài)形式擔(dān)保借款（往往是巨額借款）的履行，在借款未到期時(shí)進(jìn)行“以房抵債”，往往會(huì)使大量房屋或整棟樓直接抵債，這便會(huì)給后期債務(wù)人的重整帶來(lái)巨大不便。因此，鑒于該類(lèi)購(gòu)房者并非是以正當(dāng)?shù)南M(fèi)目的進(jìn)行購(gòu)房，應(yīng)不屬于購(gòu)房業(yè)主優(yōu)先保障一列，即使債權(quán)人向管理人直接進(jìn)行物權(quán)的申報(bào)，管理人也應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，對(duì)其物權(quán)不予認(rèn)定，而僅認(rèn)定其債權(quán)；對(duì)于其與債務(wù)人簽訂的相關(guān)“以房抵債”協(xié)議，管理人也應(yīng)予以解除。

（二）借款之債轉(zhuǎn)換為房屋之債

該種抵債的類(lèi)型在“以房抵債”中出現(xiàn)更為頻繁，更加常見(jiàn)。開(kāi)發(fā)商（借款人）與融資方（出借人）先行簽訂借款協(xié)議，在借款期限終止后，開(kāi)發(fā)商無(wú)法清償?shù)狡趥鶆?wù)，便用其開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)與融資方進(jìn)行抵債。

若開(kāi)發(fā)商與融資方就該借款協(xié)議僅僅達(dá)成了《以物抵債協(xié)議》，但是尚未簽署《商鋪房買(mǎi)賣(mài)合同》，且尚未去不動(dòng)產(chǎn)中心辦理過(guò)戶(hù)登記。筆者認(rèn)為，若管理人在該種情況下仍確定其物權(quán)的存在，則將大大減少破產(chǎn)企業(yè)重整、和解的可能性，更為合適的辦法是就其債權(quán)予以審核后確認(rèn)。

三、如何在實(shí)踐中完善“以房抵債”

（一）嚴(yán)格規(guī)范“以房抵債”合同

在實(shí)踐過(guò)程中，由于主要以買(mǎi)賣(mài)形式擔(dān)保借款的履行，在借款未到期時(shí)進(jìn)行“以房抵債”，加大了后期債務(wù)人財(cái)產(chǎn)審查難度。因此，在前期破產(chǎn)企業(yè)和債權(quán)人簽訂“以房抵債”合同時(shí)就需要先行進(jìn)行法律規(guī)制，嚴(yán)格該類(lèi)以房屋作為標(biāo)的合同的訂立和生效要件，以減輕后期的債務(wù)審查負(fù)擔(dān)，如設(shè)立“以房抵債”的備案登記制度。相比后期破產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)審查時(shí)的費(fèi)時(shí)費(fèi)力，在前期對(duì)“以房抵債”合同進(jìn)行嚴(yán)格審查是十分必要的。

（二）管理人加大審查和撤銷(xiāo)力度

為保障有效達(dá)到“以房抵債”的目的，債權(quán)人往往在破產(chǎn)企業(yè)無(wú)法歸還借款的情況下，通過(guò)本公司的員工向破產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)房屋，具體做法是債權(quán)人將購(gòu)房款轉(zhuǎn)給其下屬原工，下屬員工和房地產(chǎn)企業(yè)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并全額支付購(gòu)房款，破產(chǎn)企業(yè)取得購(gòu)房款后再通過(guò)某種隱秘形式轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，至此，“以房抵債”通過(guò)此種形式順利實(shí)現(xiàn)。這一“以房抵債”行為實(shí)施過(guò)程中，轉(zhuǎn)手流轉(zhuǎn)資金量大且涉及多個(gè)法律主體，法律關(guān)系復(fù)雜，難以和普通善意購(gòu)房者進(jìn)行區(qū)分，因此，管理人在審查時(shí)應(yīng)加大核實(shí)調(diào)查力度，嚴(yán)格區(qū)分普通購(gòu)房者和此種形式下的非善意購(gòu)房者，撤銷(xiāo)與非善意購(gòu)房者簽訂的合同，全力保護(hù)破產(chǎn)企業(yè)的資金和財(cái)產(chǎn)安全以及相關(guān)債權(quán)債務(wù)人的合法權(quán)益。

結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律關(guān)系本身就極其復(fù)雜，且中國(guó)的破產(chǎn)法相關(guān)規(guī)定頒布施行時(shí)間較為久遠(yuǎn)，諸多在當(dāng)下出現(xiàn)的破產(chǎn)問(wèn)題，無(wú)法以破產(chǎn)法為指導(dǎo)進(jìn)行解決，只能通過(guò)對(duì)其他相關(guān)法律的理解進(jìn)行處置，這樣便很容易造成實(shí)踐操作不統(tǒng)一、不規(guī)范、不標(biāo)準(zhǔn)的情況發(fā)生。隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的深入，依法處置“僵尸企業(yè)”的推進(jìn)，必須進(jìn)一步完善指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)及其他行業(yè)破產(chǎn)的法律法規(guī)，普及破產(chǎn)法律知識(shí)，使管理人的工作有章可循，更好地推動(dòng)破產(chǎn)工作的順利開(kāi)展，以更好地保障債權(quán)人、債務(wù)人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。