警惕長租公寓暴雷演發(fā)社會問題

長租公寓暴雷，早就不是什么稀罕事了，但近日蛋殼公寓卷入其間卻引人矚目。

這家今年一月份才在紐交所上市的公司，如此迅速墜入深淵，讓不少人都頗為震驚。

從蛋殼公寓的發(fā)展史來看，這家長租公寓標(biāo)桿企業(yè)成立5年間，從僅有0.2萬套房源，迅速暴漲至今年1季度的41.9萬套，翻了209.5倍，房源規(guī)模沖上了分散式長租公寓的前列。

與規(guī)模擴大如影相隨的是，從成立至今，蛋殼公寓一直處于虧損中。2017～2019年，營收分別為6.57億元、26.75億元、71.29億元;凈利潤虧損分別為2.72億、13.7億元和34.37億元，3年合計虧損50.79億元。

今年以來疊加疫情的影響，蛋殼公寓遭受了更嚴(yán)重的危機。1季度虧損高達(dá)12億元。也就是說，從成立至今，蛋殼已經(jīng)虧損了60多億元。

答案已經(jīng)不言自明了。這是一家融資驅(qū)動型的科技公司，成立至上市前，蛋殼公寓完成7輪融資，共獲得60多億元，年初上市又募了1.49億美元。不過，完成規(guī)模跨越需要大量資金支持，在激進(jìn)擴張規(guī)模的號角下，所有融的錢都已經(jīng)花得七七八八。而長租公寓的運營，從物業(yè)獲取、裝修改造到招租，涉及到大量現(xiàn)金流出，一旦擴張節(jié)奏過快，或者前端空置率上升影響租金收入，就容易導(dǎo)致資金鏈斷裂。

搖搖欲墜的蛋殼公寓只是多米諾骨牌即將倒下的最新一張。據(jù)不完全統(tǒng)計，2017～2019年共有69家長租公寓機構(gòu)資金鏈斷裂。其中，2019年就有53家。今年年初疫情再次給了長租公寓行業(yè)“當(dāng)頭一棒”，形勢進(jìn)一步惡化了，年初至9月末，傳出暴雷消息的企業(yè)已超20家。

究其原因，主要還是因為企業(yè)對趨勢、行業(yè)規(guī)律以及企業(yè)本質(zhì)運營的模式了解得不夠透徹。

首先，長租公寓企業(yè)對國內(nèi)租房市場的投資回報率增長過于樂觀。有專家曾透露，長租公寓拿投資時的一個關(guān)鍵邏輯是假定未來的租金會以每年5%～10%的速度增長。顯然近幾年在國家穩(wěn)房價穩(wěn)地價穩(wěn)租金的措施下落空了。

其次，長租公寓普遍采用“高進(jìn)低出”模式，以高價從房東手中收購房源，再以低價出租給租客。這種互聯(lián)網(wǎng)燒錢模式通過虧損來搶占市場，背后需要有實力強大的資本持續(xù)支撐，難以為繼。

第三，引入了過高的金融杠桿，比如業(yè)內(nèi)普遍采用的租金貸模式，引入金融機構(gòu)，金融機構(gòu)替租客一次性付清全年房租，租客向金融機構(gòu)按月還貸款。本來應(yīng)該吃“差價”的房產(chǎn)中介公司，變成了金融公司，卻沒有金融行業(yè)的風(fēng)控和監(jiān)管，僅靠自律。于是，拿到了資金紛紛用于擴展規(guī)模，造成杠桿率很高，放大了行業(yè)下行時的資金崩盤風(fēng)險。

此外，受疫情沖擊，年初以來長租公寓出租率明顯下降、違約率提升，導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流緊繃。加之部分城市加強監(jiān)管、要求繳納風(fēng)險控制金，一些通過“高進(jìn)低出、長收短付”圈錢的企業(yè)，被動離場了。

曾站上風(fēng)口的長租公寓行業(yè)陷入了風(fēng)雨飄搖之中。本應(yīng)為租房者提供更好租住生活而存在的產(chǎn)物，但行業(yè)中部分創(chuàng)業(yè)者并沒有這樣的初心，偏離了房產(chǎn)中介實體公司的軌道，沉迷于資本的游戲，從而導(dǎo)致了一地雞毛，需要買單的卻是整個社會：房東租金收不回、租客房財兩空，數(shù)萬人可能因此面臨無家可歸的局面。

鑒于目前的行業(yè)亂象，我們認(rèn)為，應(yīng)積極探索建立租金托管制度，設(shè)立機構(gòu)租金專用賬戶收付租金，實行租金銀行托管;動態(tài)上報和監(jiān)測長租公寓租金貸的合作方、比例、流向等，明確租金貸只能用于前期裝修、營銷等戰(zhàn)略性投入，不能用于房源擴張。此外，監(jiān)管部門應(yīng)明確租金貸準(zhǔn)入規(guī)則，銀行要開發(fā)針對租客融資的普惠性租金貸產(chǎn)品等。

在“租購并舉”的政策背景下，希望看到對長租公寓進(jìn)行系統(tǒng)性的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，輔之以立法和行業(yè)管理，盡快建立行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)規(guī)范和發(fā)展監(jiān)管機制，引導(dǎo)行業(yè)重新走上健康可持續(xù)發(fā)展的道路。（文章來源：中國房地產(chǎn)網(wǎng)）