當前時期下房地產(chǎn)財務(wù)管理風險防范及控制策略研究

于漢香 山東房源實業(yè)集團有限公司

我國的房地產(chǎn)企業(yè)的快速崛起，推動了我國市場經(jīng)濟的發(fā)展，為我國經(jīng)濟發(fā)展帶來了一定的影響。然而房地產(chǎn)企業(yè)中企業(yè)財務(wù)管理風險出現(xiàn)了嚴重的問題，影響了我國房地產(chǎn)企業(yè)健康良好的發(fā)展。在對房地產(chǎn)企業(yè)進行有效的管理的同時，要規(guī)避各種風險的發(fā)生，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠在正確的引導(dǎo)下更好的推動我國市場經(jīng)濟發(fā)展[1]。

一、當前時期下我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的風險分析

（一）經(jīng)濟市場的不景氣，導(dǎo)致再融資風險的發(fā)生

一般而言，在金融市場上，很多上市房地產(chǎn)企業(yè)采用融資的途徑來獲得工程項目的資金。但是對于負債經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)來說，融資只會進一步加大該企業(yè)的負債率，而且從客觀上來說，這些房地產(chǎn)企業(yè)的具體債權(quán)保證程度也會隨之而降低。此種高負債率會降低房地產(chǎn)企業(yè)通過其他融資手段來獲取項目資金的可能性。另外，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營鏈一般比較長，而高負債率又會增加鏈條斷裂的可能性，而且還會產(chǎn)生惡性循環(huán)，對整個社會經(jīng)濟的發(fā)展具有較大的影響。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)合理性欠佳

資本結(jié)構(gòu)合理性欠佳主要指的是由于在企業(yè)資本總額中借貸資本與自有資本之間的比例失衡或者不合理而對企業(yè)的效益產(chǎn)生影響。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，同樣存在資本結(jié)構(gòu)不合理的問題。我國房地產(chǎn)企業(yè)在工程項目實施過程中，需要借用一定數(shù)額的資金，用于對房地產(chǎn)工程項目的規(guī)劃以及在工程項目實施過程中所產(chǎn)生的各種費用等。可以集資到所需的資金，這直接決定了該房地產(chǎn)企業(yè)工程項目順利實施，同時也對企業(yè)的長足、穩(wěn)定發(fā)展具有重要作用。由于我國大型房地產(chǎn)公司仍是以銀行貸款為主要的融資方式過于簡單，所以在國家政策干預(yù)下，房地產(chǎn)上市公司的融資行為有較大改變[2]。近年來我國的大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司正處在一個不斷擴大規(guī)模的階段，但大部分的房地產(chǎn)上市公司都有權(quán)益資本偏少、資產(chǎn)負債率普遍偏高的特點，資本結(jié)構(gòu)的不合理性阻礙了企業(yè)的快速發(fā)展。

（三）企業(yè)財務(wù)管理人員綜合素質(zhì)不高

房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展離不開企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理人員，因此，財務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)是影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一個關(guān)鍵。根據(jù)相關(guān)的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)中的財務(wù)管理人員對財務(wù)管理方面的專業(yè)知識并沒有進行深入的了解和研究，只是對企業(yè)中的一些財務(wù)管理項目比較熟悉，只能對企業(yè)項目中的收支情況進行記錄，但是這些對項目收支情況的記錄筆記，并不能對企業(yè)的發(fā)展提供有效的幫助[3]；同時，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員缺乏對管理知識和法律知識的認識，導(dǎo)致企業(yè)在面臨財務(wù)管理風險時不能夠及時的找出應(yīng)對的措施。

（四）財務(wù)管理工作不到位

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中都建立了相對完善的財務(wù)管理體系來保障房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財務(wù)管理風險時能夠有及時的應(yīng)對措施。但是，根據(jù)相關(guān)的調(diào)查研究，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部建立的財務(wù)管理體系并不是很到位，大部分的房地產(chǎn)財務(wù)管理體系都存在一定的問題。比如，房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠最短的時間內(nèi)得到銀行的貸款，只追求結(jié)果卻忽略了過程中對貸款的款項的認真分析，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到一定的影響。

（五）管理者內(nèi)部控制意識薄弱

管理者內(nèi)控意識薄弱是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理出現(xiàn)風險的一項十分重要的影響因素，當前時期下我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者的素質(zhì)均較為低下，他們一般多從安裝及建筑行業(yè)起家，對于企業(yè)內(nèi)控方面的認知程度較為低下，內(nèi)控意識十分薄弱，理解力也欠妥。例如：將房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控視為內(nèi)部牽制制度。企業(yè)管理機構(gòu)多數(shù)都是形同虛設(shè)，分工不夠明確，各個監(jiān)督部門的監(jiān)督力度不夠嚴格，部分企業(yè)甚至還存在決策經(jīng)營者獨攬企業(yè)大權(quán)的問題[4]。在實際經(jīng)營過程中，他們常常也僅僅注重工程項目施工的進度以及質(zhì)量等方面的問題，而忽略了企業(yè)的資金管理、財務(wù)管理以及風險控制管理等，這主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部牽制關(guān)系十分混亂、內(nèi)部財務(wù)控制信息的傳遞不夠順暢、財務(wù)成本核算十分簡陋等。

二、當前時期下我國房地產(chǎn)財務(wù)管理風險防范與控制策略

（一）提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員的綜合素養(yǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)在快速發(fā)展的同時，要對企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理人員進行定期的培訓(xùn)課程，讓企業(yè)財務(wù)管理人員能夠?qū)ω攧?wù)管理方面的專業(yè)知識有更加深入的了解，從而提高財務(wù)管理人員的綜合素養(yǎng)。企業(yè)也應(yīng)該意識到財務(wù)管理人員不應(yīng)當只是在項目進行時對項目進行報表的作業(yè)，而是在對項目預(yù)算和報表都有一定的了解的情況下，對項目的成本和規(guī)避項目風險的一些內(nèi)容都有了解，這樣一來，能夠有效的提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的綜合水平，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更快更好的發(fā)展。

（二）建立健全的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，要建立完善的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系，通過完善財務(wù)管理體系，有效的對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部進行管理，提高企業(yè)內(nèi)部的管理水平，更好的開展對外的項目。在進行財務(wù)管理體系的建設(shè)時，要注意到對員工的素質(zhì)培養(yǎng)，提高員工的整體素質(zhì)；同時，還要對企業(yè)內(nèi)部的會計工作進行規(guī)范管理，強化企業(yè)財務(wù)管理體系，減少不必要的損失，更好的防范財務(wù)管理風險。

（三）建立科學(xué)的、合理的防范風險體系

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的同時，會受到來自外界的各方面因素的影響，企業(yè)在建立的同時要對財務(wù)管理風險防范措施進行規(guī)避。建立完善的房地產(chǎn)財務(wù)管理風險防范體系，使房地產(chǎn)企業(yè)在面臨風險時，能夠有科學(xué)的、合理的應(yīng)對措施，來減小房地產(chǎn)企業(yè)因財務(wù)管理風險導(dǎo)致的損失[5]。在建立完善的財務(wù)管理風險防范措施時，企業(yè)要對風險有一定的認識，并且樹立科學(xué)的風險意識。對房地產(chǎn)企業(yè)中可能出現(xiàn)的風險都進行研究分析，針對不同的風險施行不同的控制措施，使企業(yè)在面臨風險時能夠?qū)L險帶來的危害最小化。

（四）提高預(yù)算管理水平

對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來說，對項目進行合理的預(yù)算，能夠在一定程度上降低企業(yè)生產(chǎn)的成本，使房地產(chǎn)企業(yè)項目的利益最大化。因此，對房地產(chǎn)財務(wù)管理來說，對項目進行合理的預(yù)算是非常重要的一項任務(wù)。財務(wù)管理的相關(guān)人員要認識到預(yù)算的重要性，對預(yù)算的相關(guān)知識有深入的了解，在進行預(yù)算時，能夠?qū)ζ髽I(yè)內(nèi)部的資金做到合理的規(guī)劃，將資金進行合理的、科學(xué)的分配，使房地產(chǎn)企業(yè)中的項目總體質(zhì)量得以提高。預(yù)算水平的提高能夠使房地產(chǎn)企業(yè)最大限度的受益。

（五）嚴格按照規(guī)章制度辦事

“無規(guī)無矩難成方圓”就是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的格言。在激烈的市場競爭中，一些房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉，究其根源就是其財務(wù)管理存在嚴重問題，相關(guān)人員沒有嚴格按照規(guī)章制度辦事[6]。為了保證財務(wù)管理制度的實效作用，有關(guān)人員必須嚴格遵守財務(wù)管理制度，堅持事無大小、人人平等的原則，對違規(guī)違紀行為嚴懲不怠，將所有不利于企業(yè)發(fā)展的財務(wù)隱患問題扼殺在萌芽之中。

三、結(jié)論

綜上所述，國家自出臺樓市調(diào)控政策以來，房地產(chǎn)產(chǎn)品成交量出現(xiàn)了大幅度下跌的情況。實際上來說，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)運營一定要依賴于預(yù)售資金的回籠。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，在財務(wù)管理方面存在著巨大的風險，房地產(chǎn)財務(wù)風險的發(fā)生具有客觀性、不確定性，所以有關(guān)人員必須要采取積極的應(yīng)對措施，在實際過程中，應(yīng)注重采取有效措施對這些風險加以控制[7]，將風險隱患排除，避免企業(yè)承受經(jīng)濟損失，以改善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況，提高其參與市場競爭的“免疫力”，從而促進企業(yè)的健康發(fā)展。