房地產合資合作項目資金歸集管控研究

張黎一 重慶北泉溫泉開發有限公司 史興龍 重慶市城市建設投資（集團）有限公司 邵東東 漯河市衛龍商貿有限公司

一、引言

近年來，房地產開發企業出于多種因素的考量，紛紛加大了與外部企業合作的力度，強強聯合、跨界合作等現象逐漸增多。房地產行業具有資金投入大、資金鏈條長、回收周期久、資金風險大等特點。而合資合作項目資金的歸集管控成為房地產行業不得不重視的一塊領域。

二、房地產合資合作項目資金歸集管控中存在的問題

（一）資金管控部門介入滯后

房地產企業的資金管理通常會涉及多個部門，跨部門合作非常重要。但是在很多房地產企業中，投資相關部門牽頭負責合資合作項目的前期工作，如地塊價值分析、合作方遴選、模式磋商、協議擬定等，資金管理部門未能在前期投資決策環節參與其中，資金歸集管控的機制無法提前規劃安排，為后續資金歸集管控留下隱患。

造成這種局面主要有以下幾個原因：第一，合資合作項目較為復雜，資金管理部門可能無法全面預判后續實施過程中的所有問題；第二，資金管理部門并非主導部門，在合資合作談判中，資金管理工作可能并非談判時最重要的考量因素，優先級次較低。

（二）合資合作項目管理模式復雜

房地產合資合作項目人員結構較復雜，各方股東資金管理方式存在差異，各方訴求不完全一致。各方股東在資金管理中都是站在自身利益最大化的角度各司其職，但是根據合資合作協議的約定，又具備相互制約的權利，分歧不可避免，甚至出現僵局，既不利于資金的有效管理，也在管理資源方面產生內耗。

（三）融資杠桿接受度分歧大

房地產企業的股東背景不同，對待融資杠桿的態度也不一樣。部分央企、國企背景的房地產公司，其注入合資合作項目公司的資本金成本遠低于民營企業的融資成本，且資金較為充裕，融資動力不足。而民營企業為追求更大規模地發展，偏向于高杠桿、高周轉，對資金的需求量更大，融資意愿較為強烈，融資成本的可容忍度也較高。

（四）資金調撥難度較大

由于合作各方對合資合作項目的投資目的、管理理念存在差異，有些合作方更傾向于將資金留在項目公司，用于項目開發運營，同時抵御資金周轉風險；有些合作方對資金的渴望度很強，滿足基本的資金需求后，更希望將其余資金調用，以開發更多的項目，實現資金的高效使用。

（五）資金分散使用效率低

因合資項目較多，合資項目的資金歸集需要經過合作各方的同意，歸集之路不通暢導致資金分散閑置于各合資合作項目公司賬戶。有些房地產企業看似資金總量充足，但實際上很多資金時分散于各合資合作項目公司，而且項目之間分布也不太均衡，大額緊急支付情況出現時需要調集數十個賬戶資金才能滿足需要。

三、房地產合資合作項目資金歸集管控的優化措施

對于上述合資合作項目資金歸集管控存在的問題，筆者提出如下優化措施，希望能夠為合資合作項目的資金歸集管控提供些許啟發。

（一）完善資金歸集管控規章制度

資金歸集管控工作既需要資金管理部門牽頭，也需要業務部門及其他職能部門的密切配合。房地產公司需要建立與資金歸集管控目標相對應的制度，確定責任到具體部門，進行相應的考核與獎懲。

（二）資金管理部門提前介入前期工作

資金管理部門有必要在合資合作項目前期投資拓展工作中參與進來，將資金歸集管控思路融入合資合作項目的整體合作模式中，如治理結構設計、關鍵崗位設置、融資共識達成等方面進行標準化梳理，形成統一制式的、適用房地產企業管理思路及經營現狀的規范化模板。

（三）外派財務人員提前參與財務工作

房地產企業應當加大財務專業人才的儲備力度，并明確外派財務人員提前參與合資合作項目的籌備工作中。合資公司財務人員構成較復雜，各方股東均想派財務人員參與項目公司管理，以控制資金風險，同時了解項目經營情況。

（四）審慎選擇合資項目融資主導方

房地產企業應加強與頭部及品牌房企公平、對等的合作，綜合考慮擔保、財務資助歸還的履約能力、經營操盤能力、融資意愿及能力；選擇與非品牌房企合作時，原則上建議對方不介入日常經營管理。盡量減少與運營思路、融資風格迥異的企業合作。

（五）資金收支兩條線，支出權限嚴監管

合資合作項目公司的資金歸集管控，建議采用資金收、支兩條線方式，即對所有資金來源，如融資和銷售回款都按股權比例相應調回股東方，所有項目支出依據費用、合同和稅金支出預算均按股權比例相應撥付項目公司，對于撥付的資金做好相應稅務風險管控，合資合作項目銀行賬戶平時只保留必須的銷售監管資金和必須的周轉資金。

（六）設立區域資金池，提高資金使用效率

區域資金池將區域內各項目（包括全資及合資項目）資金歸集，統一支配，同時允許合資合作項目公司適當留存部分經營管理資金。區域層面能更加主動協調合資合作方從合資合作項目分配并調回資金，一部分歸集至公司總部，另一部分用于區域的拓展發展。

四、結語

房地產合資合作項目資金歸集管控工作，對加強企業集團資金管理、提高資金使用效率、降低資金成本、減少資金風險具有重要的現實意義，房地產企業應當從制度保障、人才儲備、跨部門合作、收支管理、審慎選擇合作方等方面加強管理，高度重視合資合作項目的資金歸集管控。