房地產企業資金鏈風險評價體系構建

于茜 福建中煙工業有限公司

一、前言

房地產企業在經營過程中需要大量的資金作為業務循環的需要，可以從內部和外部兩個方向籌措房地產建設所需要的資金，然后以銷售房地產的收入作為回籠的資金。具有如下幾個特征：第一，由于地產項目一般投資比較大，初始階段籌集資金的數額也是十分巨大的。房地產企業在開發建設初期，需要大量的建設資金，因此為了保證房地產項目的順利進行，需要足夠的資金供應鏈；第二，房地產企業資金鏈周轉比較慢。房地產企業從土地最初的購入，到最后銷售房地產回籠資金，使用資金的周期很長，在這一過程中會受到明顯的市場環境變化，因此具有較多的不穩定因素，難以進行有效的資金周轉；第三，房地產企業收回資金比較困難。如果房地產企業銷售項目因各種因素無法達成，可能會面臨資金鏈斷裂的危機。由于房地產項目回籠資金的方法比較單一，不夠靈活，因此資金回籠較為困難；第四，受到國家政策調控的影響比較大。由于政府對于房地產市場的宏觀調控，房地產企業資金運營會受到國家政策的影響。房地產開發企業要想保證整個資金鏈的健康，必須要在房地產資金的籌集階段，運營階段以及后期的資金回籠階段都保持穩定的資金鏈現金流，這樣才能夠保障房地產企業資金鏈不斷裂。

二、房地產企業資金鏈風險特征

從狹義上來看，房地產企業所面臨的資金風險，主要是指企業流出的資金大于流入的資金，影響房地產企業的正常持續資金運營，可能會造成大量的損失。房地產企業的資金流入主要取決于所籌集資金的多少以及銷售回款；房地產企業資金的流出主要是指建設項目資金以及各種費用，可以用流入與流出之間的差來表示風險的大小。資金鏈風險具有和風險一致的性質，同時由于行業規律與其他風險又有許多不同之處，因此必須要深入了解房地產企業資金鏈所具有的獨特風險，更準確找到影響房地產企業資金面風險的因素，并制定有效的抑制風險的措施，下面主要探討房地產企業資金鏈風險的特征。

在房地產項目開發運營的全過程中，風險因素都很多，在前期的資金籌階段，資金投資階段以及后期的開發和銷售回籠資金階段，風險因素會隨之變化，導致危險程度的不一致，具有較多的不穩定性的因素，在這一過程中影響因素對經驗具有不同程度的改變，對于整個資金鏈穩定性造成威脅。房地產資金鏈風險具有隱蔽性以及偶然性，各種資金鏈風險是動態變化的。

三、房地產企業資金鏈風險所形成的原因

（一）在資金籌集過程中資金鏈的風險

房地產企業獲得資金的主要方式是銀行借款，隨著國家宏觀調控的收緊，房地產企業籌資的成本逐漸加大，如果制定了籌資計劃不合理，可能會引起房地產企業債務結構不合理，大量舉債可能會超出房地產企業自身的承受范圍，如果對于投資管理不當，會導致房地產企業出現資金鏈斷裂。

（二）投資過程中的資金鏈風險

房地產企業利用自身投資去建設項目，利用銷售項目來回籠資金，因此必須合理的使用銀行借款。如果在投資市場中，對于項目定位錯誤或者是投資方式不合理，投入資金超出原有的計劃，沒有做好項目的可行性分析，造成巨大的還債壓力，也影響企業的償債水平以及盈利能力。

（三）管理型以及項目經營型的資金鏈風險

相較于其他行業，房地產企業如果開發計劃不合理，建造項目花費成本過高，也可能會造成管理型的資金鏈風險。

（四）資金回籠過程中所產生的資金鏈風險

容易受到宏觀政策的影響，如果房地產市場整體需求下行，會拖累項目的銷售回款情況，到期房地產難以按期回收房地產銷售價款，導致整體資金鏈出現斷裂，企業生存受到極大的挑戰。

四、房地產企業資金鏈風險評價體系的構建

在閱讀大量文獻的前提下，綜合考慮房地產企業資金鏈風險的特征以及其他的相關要求，可以構建房地產企業資金鏈風險評價體系。有以下具體的評價指標：

對于融資階段的資金鏈風險評價，可以采用：第一，資產負債率。資產負債率能夠有效代表房地產企業的債務償還能力，呈現反向變動關系，它的比值越高，就說明房地產企業舉債過高，償還能力較差；第二，利息保障倍數；這個指標代表企業能夠償付利息的能力，該數值越大，說明支付利息的能力越強，更容易籌集到相關的資金；第三，企業的信用等級。信用等級越高，資金鏈風險因素就越小，履約能力就越強。

對于營運階段來說，資金鏈風險評價可以采用以下指標：第一，成本費用增長率，主要表示企業成本費用的變動情況，比率越大說明支出增多，沒有控制好內部的成本；第二，存貨周轉率。比值越大，說明房地產企業存貨能夠在比較短的時間內銷售，回籠資金的速度比較快；第三，投資決策的能力。

對于資金回籠階段的資金鏈風險評價指標，第一，應收賬款的周轉率，它是指應收賬款變成現金的速度，比例越大，說明在短時間內能夠收回應付賬款，企業的營運能力就越強；第二，營業利潤率。與企業的獲利能力成相同的變化趨勢，它的比率越高，說明房地產企業獲利能力越強。第三，營業周期。營業周期與項目銷售回款以及數量和速度都有關系，將直接影響房地產企業的資金鏈風險。

五、結束語

房地產企業資金鏈風險是在開發經營過程中必須重視的問題，需要建立合理的指標體系，分階段對房地產企業資金鏈風險進行有效的評價，將資金鏈風險降低到合理的水平，以不斷提升房地產企業風險抵御的能力，維持房地產企業的正常健康可持續發展。