公允價值模式對投資性房地產的影響
——以B公司為例

一、投資性房地產公允價值計量模式的相關準則概述

我國財政部于2006年2月15日發布了新的企業會計準則體系，并已于2007年1月1日在境內上市公司首先實行。新會計準則體系的建立，順應我國經濟快速市場化和國際化的需要。首次構建了與我國社會主義市場經濟相適應、與國際準則趨同、涵蓋企業各項經濟業務、可獨立實施的企業會計準則體系，實現了我國企業會計準則建設新的跨越和歷史性的突破。新準則體系的一大亮點是在投資性房地產、金融工具、非貨幣性資產交換、債務重組和非共同控制下的企業合并等交易或事項謹慎地采用了公允價值。2007年之前我國沒有投資性房地產這個會計科目，2006年2月我國首次頒布了《企業會計準則第3號——投資性房地產》這個準則，2007年1月1日正式實施。

（一）公允價值在投資性房地產準則中的運用。投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續、可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。

（二）公允價值在投資性房地產后續計量中的運用。準則規定，企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計八當期損益。投資性房地產的公允價值應該反映資產負債表日的市場狀況。之所以強調資產負債表日，原因在于公允價值是指定日期的特定時點上的價值。由于市場狀況可能發生變化，因此在另外一個時點上估計的公允價值的報告金額就可能不正確或不恰當。

（三）公允價值在投資性房地產資產處置中的運用。投資性房地產在被處置的過程當中，即投資性房地產被被出售、轉讓、報廢等任何一個環節都要經過資產評估。以公允價值反映該資產的價值，因此，公允價值的變動將對損益造成影響。

（四）公允價值在投資性房地產信息披露中的運用。企業應當在附注中披露與投資性房地產有關的下列信息：投資性房地產的種類、金額和計量模式；采用成本模式的，投資性房地產的折舊或攤銷以及減值準備計提情況；采用公允價值模式的，公允價值的確定依據和方法以及公允價值變動對損益的影響；房地產轉換情況、理由及其對當期損益或所有者權益的影響；當期處置的投資性房地產及其對損益的影響。

二、案例分析

（一）公司簡介。B公司其前身是飯店，經過多年的發展，如今成為一家綜合性的企業集團，業務包括計算機軟件銷售、開發、餐飲、購物、辦公、賓館，隸屬于某生產建設兵團。1996年6月B公司順利地完成股份制的改造，并且在上海證券交易所掛牌上市，成為了兵團首家上市的公司。2019年4月23日，第六師國資將持有的B公司近7953萬股股份（占公司總股本的19.86%）轉讓給HL集團，轉讓完成后，HL集團將成為B公司控股股東，B公司則從一家國資控制企業變更為民營企業，實控人變更為HL集團。

（二）公司經營情況介紹。上市20多年以來，B公司曾進行多次轉型。2014年之前B公司以煤礦和煤化工為主業，由于行業沒落，該公司于2014年和2015年相繼兩年巨額虧損“戴帽”。2016年，在能源結構調整、升級的大背景下，B公司“棄煤從醫”。2016年3月7日，B公司以發行股份+現金的方式，將煤和煤化工相關資產全部置出，以總價19.45億元將南京某醫藥科技集團有限公司100%的股權收入囊中，謀求向醫藥行業轉型。2016年轉虧為盈成功“摘帽”。向醫藥行業轉型后，B公司在2017和2018年又連續兩年虧損再次“戴帽”仍未有效擺脫業績泥淖。

（三）B公司投資房地產會計處理及其問題分析。B公司的投資性房地產從2007年至2018年每年的數據分別為的1.41億、1.41億、1.41億、1.53億、1.53億、1.56億、1.61億、1.63億、1.67億、1.7億、1.71億，我們可以看出投資性房地產一直呈現增長趨勢。2010年公司將土地使用權計入無形資產中，不繼續計入投資性房地產；2010年投資性房地產增加1159萬元，是公司將本期出租的房屋從固定資產轉入投資性房地產678萬元，同時公司根據陜西資產評估有限責任公司對投資性房地產出具的價值分析報告，確認公允價值變動損益481萬元。新準則正式實施后，我國絕大部分公司仍然采用成本模式對投資性房地產進行計量，而B公司投資性房地在2007年就首批開始采用公允價值計量模式。2007年至2009年三年間，B公司的投資性房地產的公允價值變動為0，之后每年都有公允價值變動額。該公司投資性房地產的公允價值通過請專門的資產評估公司對房價進行評估來確定，B公司投資性房地產的公允價值在經過評估之后一直呈現出增值的趨勢。通過分析，我認為B公司采用公允價值計量投資性房地產存在以下問題。

1.房產評估增值與房價不符，存在盈余管理的誤差

2011開始B公司開始有投資性房地產的公允價值變動額，從2011年至2018年數據分別為481萬、667萬、898萬、265萬、254萬、413萬、276萬、322萬，而對凈利潤的影響分別為4.29%、15.89%、154.27%、-0.75%、-0.47%、7.36%、-0.49%、-0.40%。通過分析年報數據，我們不難發現B公司凈利潤為正的幾年里投資性房地產的公允價值變動損益占凈利潤的比例不正常。尤其是2013年，凈利潤為582萬，而公允價值變動為898萬，竟然超過凈利潤1.5倍之多。并且根據歷年房價的查詢，發現其房產所在地段房價上漲幅度大，但是B公司確認的公允價值變動損益不大。會計準則賦予了每個企業選擇投資性房地產后續計量模式的自主權，也就是說企業可以自主地決定是否在報表中確認投資性房地產公允價值變動損益，決定確認多少公允價值變動損益。B公司投資性房地產的公允價值變動損益存在盈余管理的空間，在企業利潤虧損的時候做多損益可以轉化成利潤，成為盈余管理的手段。

2.投資性房地產信息披露不完整。B公司只在年報中指出了投資性房地產所在的地址，沒有詳細地介紹面積、單位房屋市場價格等信息，讓我們無法判斷投資性房地產的真實性存在和公允價值變動損益的合理性；此外，其公允價值確定的依據也披露的不夠完整。

三、結合B公司案例分析的思考

（一）運用公允價值模式對投資性房地產進行計量的風險

1.公允價值缺乏準確性。對于投資性房地產，引入公允價值計量模式會在一定程度上有利于反映出企業資產的實際價值，與此同時也存在不足之處。對于公允價值的確定，不同企業選取的評估公司不同，所以評估公司所使用的評估的方法、假設和依據也就不同，導致公允價值的確定缺乏統一的標準。因此，在評估時難免會出現公允價值評估不準確的現象。

2.為企業操縱利潤提供空間。企業利用投資性房地產操縱利潤表現為：房價上漲時，投資性房地產的公允價值變動損益增加凈利潤；房價下跌時，投資性房地產的公允價值變動損益減少凈利潤。這對于企業利用公允價值來進行利潤操縱提供了可乘之機，當企業有利潤操縱的動機時，就可以利用盈余管理來通過公允價值變動損益確認的多少粉飾業績，達到自己的盈余管理需求。

（二）采用公允價值計量模式的建議

1.完善房產評估機制，提高公允價值確定的可靠性。現在大多數企業投資性房地產公允價值確定的依據都是評估公司出具的房地產評估報告，因此房地產評估機制的進一步完善對于投資性房地產公允價值的確認和計量十分重要。相關的部門應該完善評估機制，嚴格審核評估機構的資質，規范評估機構的建立和運行，加強對評估機構運營的監管，提高評估人員的專業能力，以此來提高公允價值確定的可靠性，使房地產的評估有據可依，更加規范。除此之外，可以在我國建立一個房地產信息共享平臺，為信息使用者提供可靠的參考數據，實現信息的公開透明，不僅有利于投資產正確了解企業的真實情況，也利于更好地實現“互聯網+”下的管理和監管。

2.積極建立健全資本市場，推動公允價值計量模式的轉變。一方面政府部門應積極建立健全資本市場，同時加強整頓房地產市場，嚴禁房地產市場中不恰當、不作為的競爭和不真實、不可靠的行為，盡快建立健全完備的產權市場、生產資料市場、完善成熟的國內投資性房地產交易市場。在市場上采取定期公布房地產交易價格的方式用以完善市場信息，推動投資性房地產的后續計量模式由成本計量模式平穩地向公允價值計量模式變更轉換，在改變公司所有者權益及凈利潤等會計指標的同時，不會對公司實際盈利能力產生重大影響。

3.加強對企業操縱利潤，粉飾業績的監管。公允價值模式儼然已經成為了上市公司進行盈余管理的手段，企業利用公允價值操縱利潤、粉飾業績的案例層出不窮。因此對于那些采用的公允價值計量模式的企業進行審計時，審計人員應該將公允價值的變動確定為重點審計領域，保持應有的職業懷疑。這是加強監管的有效途徑之一。此外，還要加大對利用公允價值進行盈余管理的這些企業的懲罰力度。

4.提高企業社會責任感，加強信息披露。我國投資性房地產準則對于披露的規定寬泛且簡單，因此現實中許多上市企業對于投資性房地產信息披露很隨意且并不規范。這樣的信息披露，不能使投資者獲得完整的信息，也讓監管缺乏依據。鼓勵上市公司提高社會責任，對于投資性房地產的處理應該自覺主動地按照企業會計準則所要求的的進行披露，尤其是要披露公允價值的確定方法和依據，這樣以來企業公允價值變動損益的確認是否合理也就有跡可循，信息披露的完善性提高也會是信息使用者更加了解企業的真實情況。