投資性房地產公允價值計量模式研究

我國會計準則的發展越來越趨近國際化，為了滿足我國會計準則國際趨同的需求，2006年發布的新準則中，對于房地產的準則變化，引入CAS3。2014年財政部制定了《企業會計準則第39號—公允價值計量》，將公允價值界定為市場參與者在計量日發生的有序交易中，出售一項資產所能收到或者轉移一項負債所需支付的價格。

一、案例分析

（一）公司簡介

BH股份有限公司成立之初經營活動主要以餐飲為主。BH公司93年上市以來，多次進行轉型。第一次轉型是從餐飲業到IT行業，在2002年2月，BH軟件園正式開園，BH的主營業務變為開發和銷售IT產品。2010年完成了資產重組，改變了公司主營業務，BH的主營業務變為開采煤炭和其他能源，即第二次轉型從IT行業到煤炭行業。2016年華威醫藥成為BH的全資子公司，百花村的主營業務變為生物醫藥研發。即第三次轉型是從煤炭行業到醫療行業。

（二）BH投資性房地產采用公允價值計量各年度情況分析

從年報看出，BH投資性房地產在2007-2018年，一直穩步增長，2007-2009年烏魯木齊房地產市場基本平穩，企業投資性房地產公允價值變動損益為0，這期間投資性房地產包括房屋建筑物和土地使用權，2009年將土地使用權轉入到無形資產中，2010年之后投資性房地產只有用于出租的房屋建筑物。2010年投資性房地產本期增加數是0.12億元，包括公司將自用房地產轉入投資性房地產0.07億元，以及根據陜西鑫聯資產評估有限責任公司對投資性房地產出具的評估價值報告，確認公允價值變動損益0.05億元。2011年企業無公允價值變動額，之后企業每年都有公允價值變動額。

（三）BH投資性房地產采用公允價值計量產生的財務影響

1.增加總資產規模。投資性房地產作為一項資產在資產負債表中列示，會對企業的資產規模產生影響。

由年報看出，BH投資性房地產在總資產中占比的變化：先多后急劇下降之后又逐漸增加，2007年企業投資性房地產在資產總額中占比最大為1.4億元，占資產總額近百分之二十，即企業將近五分之一的資產是投資性房地產。2008年、2009年同樣占比很大，平均在15%以上。2010年占比突然猛跌到3.75%，通過表上數據可以發現，企業總資產突然猛增到40.8億元，同比增長了425%。根據年報信息知，原因是企業當年完成資產重組，主營業務變為煤炭行業，企業非流動資產大量增加，以及企業將自用房地產轉入投資性房地產0.07億元，使投資性房地產增加0.12億元。2011-2015年占比穩定，平均在4%左右，投資性房地產穩步增加，且總資產變化不大。2016-2018年占比逐漸增加，投資性房地增加。因此，投資性房地產在企業總資產中一直在增加，投資性房地產采用公允價值模式會使企業總資產規模變大。

2.加大企業凈利潤波動幅度。2007年1月1日企業執行新準則對投資性房地產的規定，采用公允價值對投資性房地產計量，不對投資性房地產計提折舊和攤銷，可能使企業費用減少利潤增加；此外，將資產負債表日投資性房地產的公允價值與賬面價值之間的差額計入當期損益，在房地產升值的情況下，也可能增加企業利潤。

由年報可以看出，BH凈利潤的波動非常大，而且在企業凈利潤為正時，公允價值變動損益對凈利潤的影響最大。尤其是在2013年企業凈利潤只有582萬元，其中公允價值變動損益就占39.69%，說明企業利潤將近40%來自于公允價值變動損益。其余幾年企業凈利潤為正時，公允價值變動損益對凈利潤的貢獻率都在5%以上，凈利潤為負時，對凈利潤的貢獻率只有0.4%左右，兩者相差甚遠，所以公允價值變動損益可以增加企業利潤，加大企業利潤的波動。

二、企業采用投資性房地產存在的問題分析

（一）公允價值模式下存在盈余操縱的嫌疑。2006年新準則發布，若投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，對房地產行業來說會影響很大，且隨著我國經濟快速發展房價持續上漲，公允價值不斷上升，企業利潤會有極大的提升。

對于BH來說，2006年主營業務是餐飲業，采用新準則且企業被“戴帽”，由年報知，2007年企業投資性房地產占比總資產最大，達到將近20%。此外，通過年報數據知，企業又兩次分別連續兩年虧損，被“戴帽”，根據《滬深證券交易所的股票上市規則》，上市公司連續兩年虧損，就要被冠以ST，連續三年虧損，就要被退市。但BH每次面臨退市風險時，總能轉虧為盈，避免退市，且公司2019年業績盈余公告，預計企業2019年度也將實現盈利。究其原因，從年報的公允價值變動損益對凈利潤的貢獻率看出，及查看BH公司2019年度第三季度報表知，其投資性房地產公允價值是1.8億元，相比2018年期末增長0.1億 元，比之前任意一年的增長額都要大，對企業的利潤貢獻也較大，所以BH公司為了避免退市，可能會進行盈余操縱。而且國內很多經驗研究都證實了我國上市公司出于扭虧、摘帽、避免退市等規避資本市場監管目的而進行盈余管理，因此上市公司有很強的避免報告虧損的動機。

（二）公允價值獲取難度大，評估準確性不能保證。投資性房地產公允價值的評估方法現在有三種，市場法、收益法和成本法。這三種方法的評估難度都很大，需要大量的可靠市場數據收集，建立信息技術處理系統和數據庫等，需要有經驗的和專業的評估人員。BH公司采用第三方評估機構進行評估，但企業聘請的評估機構資質讓人懷疑其是否能公允準確評估投資性房地產公允價值。2007年和2008年評估機構是經中宇資產評估有限責任公司，如今以被吊銷營業。2009年評估機構是陜西鑫聯資產評估有限責任公司，該評估機構在2008年10月才成立，成立初期，評估機構人員可能還缺乏相應經驗，但是2009年企業投資性房地產公允價值就由該評估，以上看來，BH公司公允價值準確性不能保證。

本案例，BH公司在年報中僅主觀說本公司地處新疆維吾爾自治區烏魯木齊市，存在著較為活躍房地產交易市場；公司能夠從房地產交易市場取得同類或類似的房地產交易價格。并沒有實際證據可以證明公司所在地有活躍的房地產交易市場，所以，其可信度值得懷疑。

（三）公允價值信息披露不完整。通過查看2007-2018年的年報，發現企業關于投資性房地產公允價值計量的信息披露非常少，只在年報中披露了投資性房地產所在的地址，沒有詳細地介紹面積、單位房屋市場價格、同類房地產交易價格等信息，讓我們無法判斷投資性房地產存在的真實性和公允價值估計的準確性。且關于評估公司，也只介紹對企業進行資產評估的公司名稱，評估公司資質、口碑等沒有披露，也沒有披露具體出具的評估報告、評估方法，無法得知評估機構是如何評估出相應的投資性房地產的公允價值。BH公司在2007-2009年投資性房地產公允價值沒有發生變化，而2010年公允價值變動較大，2011年沒有變化，公允價值出現的這些情況企業也都沒有主動說明原因。所以，企業公允價值信息披露存在較大的缺陷。

三、針對投資性房地產公允價值計量模式的建議

（一）完善投資性房地產相關會計準則規定。投資性房地產的計量模式在公允價值模式下，企業準則制度變化，對企業利潤，資產和稅務等產生較大的影響，需要對投資性房地產會計準則規定進行完善。包括三個方面，一是，企業投資性房地產準則披露上的缺陷，在房地產準則披露上加上對于企業存在活躍房地產的要披露出同地詳細的房地產價格和交易信息。二是公允價值反映的是企業投資性房地產在指定時期特定時點上的價格，當市場狀況發生變化時，企業投資性房地產公允價值的報告金額可能就不正確或不恰當。準則應當規定，在市場穩定時期，資產負債表日公允價值準確的前提條件。三是投資性房地產進行處置時，需要對其進行資產評估，公允價值模式下，公允價值損益會影響評估價格，故為保證評估價格準確性，對投資性房地產出售、報廢和轉讓的任何一個環節都進行資產評估。

（二）建立有利的評估市場環境。針對目前我國現行少數企業采用投資性房地產新準則，對于房地產評估市場環境改觀需求迫切，可以從以下兩方面完善。第一，我國資產評估人才缺乏，加大相關人才的培養和培訓，會計人員學習資產評估的知識，如果能做到自行評估，可以為企業節約大量成本。第二，企業聘用獨立的第三方進行資產評估，獲得更加可靠的公允價值，但是我國資產評估制度的建設還不夠嚴格，例如，需要對第三方評估機構的設立、運營和披露等進行嚴格的監管，制定嚴格的準入制度，審查機構人員的素質和技能，必須有相關部門的資質認證才能接受業務。

（三）規范信息披露制度。我國投資性房地產信息披露制度需要完善，其制度規定簡單寬泛、隨意性強、信息披露的透明性低和自愿性信息披露不主動披露等，使外部信息使用者無法獲得準確的信息。針對這些問題，需要加強我國的投資房地產的信息披露制度。首先，保證準則順利實施，政府部門的監管放在第一位，加大對違規企業的懲罰力度。其次，外部審計師保持獨立性，對于企業信息披露充分與否明確說明。最后，公允價值信息披露，必須披露估值技術、相關數據獲得途徑、相關參數、聘請的專業評估機構名稱等；成本模式下，也要披露不能采用公允價值計量的原因，估計公允價值范圍，使投資者獲得有效信息。

（四）加強政府監管。鑒于公允價值計量已經成為我國一些上市公司進行盈余管理的方式，在投資性房地產公允價值計量時，隨著房價上漲，公允價值變動損益增加，企業利潤增加，同樣滋生了企業操縱利潤，粉飾業績的想法。所以政府等相關監管部門需要加強監管，對企業信息披露全面審查，不符合會計準則要求的，要進行嚴厲的懲罰，處以罰款，并進行警示。另一方面，外部審計的獨立性也要加強，審計師獨立才能保證審計團體獨立，對企業審計的過程恪守職業道德，勇于揭露企業利用公允價值計量進行盈余管理的行為，保證審計意見真實性完整性。