現(xiàn)有房屋租賃制度下如何有效保障承租人權益

張佳景

當前中國社會飛速發(fā)展，城市人口迅猛增長，城市化進程持續(xù)加快，給在城市中生活的人們帶來巨大壓力。然而，由于相關法律制度建設的落后，我國房屋租賃市場發(fā)展緩慢。本文試圖通過對承租人權益保護的分析，探究當前制度下保障承租人權益的現(xiàn)實依據(jù)，分析目前保障承租人權益存在的不足，在借鑒國內外先進研究成果的基礎上，對完善我國房屋租賃法律制度的構建提出建議。

2017年10月18日，黨的十九大順利召開。十九大報告明確指出，新時期中國住房體制改革的總體方向是構建“租購并舉”的住房新體制，解決城鎮(zhèn)新增居民的住房需求，使全體人民住有所居。由此可見，國家在鼓勵房屋租賃上有明顯的政策扶持。所謂房屋租賃，是指由房屋的所有者或經(jīng)營者將其所有或經(jīng)營的房屋交給房屋的消費者使用，房屋消費者通過定期交付一定數(shù)額的租金，取得房屋的占有和使用權利的行為。房屋租賃是房屋使用價值零星出售的一種商品流通方式。

一、保障承租人權益的現(xiàn)實基礎

實踐中，我國現(xiàn)行房屋租賃方面的法律法規(guī)，未能對房屋租賃領域雙方當事人利益予以規(guī)制和平衡，導致承租人利益遭受損害的情況時有發(fā)生，以房屋租賃的方式促進公民住宅權實現(xiàn)的目的也很難真正得以實現(xiàn)。國家保障所有公民“居者有其屋”并不是說給每個公民都提供房屋所有權，這是絕對不現(xiàn)實的，任何一個國家都不敢作出如此保證。保障住宅權是要求國家保護全體公民通過各種合法的措施，都能享受到宜居的住宅的權利，從而實現(xiàn)人人住有所居的目標。我國現(xiàn)階段如何普遍實現(xiàn)住宅權，如何構建相關法律規(guī)范，仍需要不斷探索。

我國《合同法》房屋租賃相關法條中，有十三個法條均明確規(guī)定要保護房屋租賃中承租人的相關權益。在大陸法系國家中，出租人與承租人之間的房屋租賃關系被視為一種特定的法律關系，承租人的權益也被定性為一種債權。與此形成鮮明對比的是英美法系的代表國家英國。英國的法律將房屋租賃當成一種獨立的財產(chǎn)權益，這樣做主要目的就是為了給承租人更為全面的法律保護。房屋租賃雙方地位的天然不對等、談判能力不相當都對合同法意識自治的本意造成了極大的影響。

二、我國保障承租人權益的現(xiàn)狀及不足

隨著社會發(fā)展，房屋租賃市場逐漸成為當今中國房地產(chǎn)市場的重要組成部分，并呈現(xiàn)出日益活躍的發(fā)展態(tài)勢。但我們也應該清醒地認識到，房屋租賃市場仍然存在很多不規(guī)范的情況，尤其是在如何保障承租人權益的問題上還有許多亟待完善的地方。

（一）房地產(chǎn)市場發(fā)展失衡

我國當前社會主流觀念存在著“重買輕租”的思想，買房置業(yè)的傳統(tǒng)思想根深蒂固，很多人即便暫時因為經(jīng)濟原因不得不暫時租房居住，一旦積累了一定的存款，很快就會加入買房還貸的大軍。

另一方面，很多地方流入租賃市場的住房不足以滿足租賃市場的需求。除了部分黃金地段，大多數(shù)出租房屋回報率低、回報周期長，而出售房屋只需要與購房者簽訂買賣合同，網(wǎng)簽之后，銀行審核通過，貸款即刻到賬。房地產(chǎn)商更加傾向于這種資金一次性回籠的方式，進而缺乏開發(fā)出租房屋的動力。

（二）房屋租賃價格難以規(guī)范

一是租賃雙方地位不對等。承租人和出租人對于房源等信息的掌握不對等，導致承租人在決定租房的那一刻起就天然處于被動地位。合同存續(xù)期間承租人拖欠租金，出租人可以想方設法克扣承租人的租金;如果出租人違約，或要求提高租金，承租人只能接受或者騰房，雙方地位極不對等;

二是租金相對不穩(wěn)定。由于房價的飛速上漲，手中握有房源的人對租金期望值也在提高，很多出租人在租賃合同到期甚至存續(xù)期間，就單方面提出提高租金，承租人為避免退房搬家而帶來的一系列麻煩，基本上只能選擇忍氣吞聲，同意出租人的加價;

三是租賃合同期限限制。在大多數(shù)情況下，租賃合同的期限相對較短，這主要是因為出租人在每一段租賃合同結束之后，想要根據(jù)當時的房產(chǎn)市場價格及時調整房屋租賃價格。正因如此，出租人經(jīng)常會無視這個期限，如果承租人就租金的變動無法與其達成一致，出租人甚至會以解除租賃合同的方式驅趕承租人，以達到更換承租人獲取更高額租金的目的。

（三）押金制度的缺失

在房屋租賃市場上，交易雙方基本上都互不相識，彼此毫無信任基礎。這種情況下，為了最大限度地避免侵權損害行為的發(fā)生，確保房屋租賃行為能夠有效進行，租賃雙方在簽訂合同時，出租人一般都會要求承租人事先繳納一定數(shù)額的押金作為擔保，以保證在承租人拖欠相關生活費用以及損害房屋等行為發(fā)生時，能夠得到相應的補償。

在現(xiàn)實中，由于前文所述的房屋租賃雙方地位不對等的問題，導致押金已經(jīng)成為一些出租人獲取不正當利益的工具。主要表現(xiàn)在：一方面，押金數(shù)額的高低完全由出租人單方面決定，如果承租人不按出租人規(guī)定的數(shù)額交付押金，往往會導致合同無法簽訂;另一方面，以各種理由克扣押金，最常見的是出租人對于住房日常使用中的正常耗損吹毛求疵，以電器家具輕微損壞，墻壁地板輕度刮花等理由克扣甚至拒不返還押金。

三、對承租人權益保護制度完善的建議

（一）對承租人基本居住條件的保障

我國應該在相關法律法規(guī)中對出租房屋的居住條件的相關標準做出明確規(guī)定，包括人均居住面積、最小出租單位、住房及周邊衛(wèi)生狀況等，同時應當具備建筑質量評估合格。

此外，對房屋租賃市場實行市場準入，對不符合條件的房屋禁止進入房屋租賃市場，可由房屋建設主管部門在事前作出審批和認證。這樣可以有效降低承租人的交易成本，避免承租人由于事后核查發(fā)現(xiàn)其租賃的房屋不符合標準而搬家，尋找新的住房。

（二）對住房租金加強管控力度

一方面要通過市場來調節(jié)租金起點。我國房屋租賃市場目前供需極度不平衡，房源嚴重緊缺，公民對于房屋租賃的法律意識相當?shù)?，所以，政府不去過多干預才是最好的干預，房屋租賃市場的價格依靠市場自我調節(jié)，即使出現(xiàn)部分高于市場平均水平的租金價格，最終也會被市場所淘汰。

另一方面政府要嚴格控制租金上漲。對于出租人來說，合同的終止無非是換個承租人，甚至有可能獲得更高昂的租金回報，但承租人無論是倉促搬家還是子女學業(yè)、自身工作等生活當中的諸多方面，都會因為租賃合同的終止而受到一定程度的損失。所以對于租金上漲的控制，應該注意以下幾點：1、限定租金上漲的具體條件;2、限定租金上漲的漲幅;3、對于租金上漲要由租賃雙方平等商榷，不能由出租人單方面確定。

（三）對押金數(shù)額進行限制

押金是最常見的對于承租人債務擔保方式，絕大多數(shù)的房屋租賃合同都有約定押金，但同時也是產(chǎn)生糾紛問題最多的，而在法律上又遲遲未予明確，也沒有完善的規(guī)范體系。因此必須在房屋租賃法律制度中，對押金數(shù)額進行限制。參照國外相關立法及我國通常交易習慣，可以限制為不超過月租金的三倍為宜。

此外，借鑒國外成功經(jīng)驗，押金可以交給特定的第三方存管（一般可為銀行），利息歸屬于承租人，防止出租人隨意支配，保證押金的安全。對于押金返還的期限，可以限定為承租人返還房屋之日起的一周內，對保障租賃雙方的利益都是有積極作用的。同時，還應明確規(guī)定押金可以抵扣相應債務范圍，包括房屋損害、承租人未支付的租金及相關生活費用等等。

四、結語

當今中國經(jīng)濟處于高速發(fā)展期，房價高速上漲導致房屋租賃市場日趨擴大，對于承租人的切身權益保護問題影響著基本民生。房屋租賃的承租人權益保護問題本身就存在極大的影響力，因為房屋租賃中每一項政策制定和實施都牽一發(fā)而動全身，切實地影響我們的日常生活。通過完善相關法律法規(guī)，構建相對完善的房屋租賃承租人權益保護制度，不僅能促進房屋租賃市場的發(fā)展，使得更多人在無力購房之時能夠選擇租房，從而實現(xiàn)房產(chǎn)交易市場和房屋租賃市場的均衡發(fā)展，還能在一定程度使當今房價的飛速上漲勢頭得以遏制，保持經(jīng)濟的平穩(wěn)運行。（作者單位：隨縣人民法院）