商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對措施探析

彭娟娟

[摘 要] 2017年，國家積極調(diào)控房地產(chǎn)市場和金融市場，密集出臺政策，因城施策，一、二線城市房價(jià)收緊，三、四線城市剩余庫存有所緩和。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境及融資環(huán)境不容樂觀。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中關(guān)鍵環(huán)節(jié)，所以關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)格外要緊。文章在闡述房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵、特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)前該行業(yè)強(qiáng)金融監(jiān)管的形勢，針對房地產(chǎn)行業(yè)存在的財(cái)務(wù)問題，從健全風(fēng)險(xiǎn)管理制度、優(yōu)化內(nèi)部結(jié)構(gòu)、增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力三個(gè)方面，給出控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的相應(yīng)對策。

[關(guān)鍵詞] 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);風(fēng)險(xiǎn)管控

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2020.01.072

如今，房地產(chǎn)業(yè)已不再只是日常衣食住行的一部分，它對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和GDP的增長有著良好的促進(jìn)作用，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)、民生息息相關(guān)。然而，在強(qiáng)金融監(jiān)管下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境較為嚴(yán)峻，房地產(chǎn)行業(yè)如何度過資本寒冬，如何抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)便成為一個(gè)重要的問題。

對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究，不僅可以幫助企業(yè)獲得利益最大化，還可以幫助政府促使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，讓人民安居樂業(yè)，提高幸福感。

1 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)

1.1 商業(yè)地產(chǎn)業(yè)自身所帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)地產(chǎn)業(yè)需要投入大量資金，它的資產(chǎn)負(fù)債率往往過大，一旦發(fā)生突發(fā)事件，財(cái)務(wù)杠桿的放大作用將會(huì)使風(fēng)險(xiǎn)增大。它的周轉(zhuǎn)周期較長，需要很高的資金投入，也會(huì)獲得非常高額的回報(bào)。如果發(fā)生壞賬，資金無法及時(shí)周轉(zhuǎn)，就會(huì)產(chǎn)生巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 資本結(jié)構(gòu)不合理所帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一般情況下，自有資本在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中所占比例很小，而債務(wù)資本所占比例很大，占60%以上。大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)資金主要來源于銀行貸款，資產(chǎn)負(fù)債率超過80%的企業(yè)數(shù)量呈上升趨勢。如果發(fā)生意外情況，企業(yè)經(jīng)營不當(dāng)，無法償還貸款，企業(yè)將面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨高負(fù)債時(shí)，會(huì)降低債權(quán)人的債權(quán)能力，增加企業(yè)通過不同渠道籌集資金的難度。

1.3 利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，利率變動(dòng)對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的影響較大。如果商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在負(fù)債期間受到通貨膨脹的影響，那么商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的貸款利率會(huì)提高，這會(huì)在一定程度上增加公司的資本成本，從而降低預(yù)期收入。

1.4 不確定因素風(fēng)險(xiǎn)高

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金大多來自銀行貸款，還包括業(yè)務(wù)收入、房地產(chǎn)產(chǎn)品預(yù)收、自有資金等。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中存在許多不確定因素，如政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響、企業(yè)周轉(zhuǎn)率、融資難度等。這些不確定性將加劇商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

由于我國的強(qiáng)金融監(jiān)管政策，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)昔日的繁華泡沫逐漸恢復(fù)平靜，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營狀況也不再如往日一帆風(fēng)順。如今，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)面臨如下的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.1 融資風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金來源由四部分構(gòu)成，即金融機(jī)構(gòu)貸款、企業(yè)自有資金、預(yù)售資金和其他企業(yè)收入。

現(xiàn)階段，我國出臺了一系列對商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的融資政策，使得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資難度加大，融資風(fēng)險(xiǎn)增大。

在銀行貸款方面，銀行嚴(yán)格調(diào)查非法資金流入房地產(chǎn)的情況，數(shù)家商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生信貸違規(guī)處罰案例，罰沒金額達(dá)到4968.1萬元。在此規(guī)定下，貸款手續(xù)復(fù)雜、審批嚴(yán)格、金額縮小。而大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)資金主要來源于銀行貸款，因此，企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)變大。

在其他融資方面，證監(jiān)會(huì)在2017年年初發(fā)布備案四號規(guī)范，全面封堵私募基金通過委托貸款、信托、明股實(shí)債將資金違規(guī)輸送商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資。對16個(gè)熱點(diǎn)城市的任何債權(quán)融資的備案，16個(gè)熱點(diǎn)城市以外不能用拿地或者流動(dòng)資金貸款。此外，在發(fā)債層面，交易商協(xié)會(huì)、發(fā)展改革委、交易所都對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)有所收緊，除少量保障房項(xiàng)目、房屋按揭貸款尾款、物業(yè)等通過發(fā)債或者ABS有融資案例外，也幾乎停滯。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資的其他渠道也變狹窄，融資難度進(jìn)一步加大。

來自不同渠道的資金增長率持續(xù)下降。2018年1—4月，國內(nèi)貸款增長率下降，為-1.6%。不同渠道的資金增長率都持續(xù)下降，銀行貸款為-6.1%。而其他機(jī)構(gòu)貸款的增長率也從45%以上下降到今天的25%左右。利用外資累計(jì)增長率繼續(xù)下降至-77.60%，出現(xiàn)較大幅度的持續(xù)下降。

2.2 流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)主要從企業(yè)的流動(dòng)性和償付能力兩個(gè)方面進(jìn)行分析和評價(jià)。

一方面，在現(xiàn)階段的強(qiáng)金融監(jiān)管政策中，房地產(chǎn)業(yè)自身面臨著嚴(yán)重的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，變現(xiàn)能力下降。以部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為例，保利地產(chǎn)在2017年12月的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為1324.5天，2018年6月，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為1389天，增加了64.5天。萬科在2017年12月的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為1198天，而2018年6月的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)上升為1601.4天。華夏幸福在2017年12月的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為2185.8天，2018年6月的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)上升為2244.4天。這些企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)周期均變長。

另一方面，我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)償付能力隨之下降。流動(dòng)資金是企業(yè)興衰成敗的關(guān)鍵因素，如果企業(yè)有足夠的現(xiàn)金流支持，融資能力強(qiáng)，那么企業(yè)就會(huì)快速發(fā)展。相反，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)增加。在籌集資金時(shí)，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對資本結(jié)構(gòu)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注度都比較低。管理不善加上政策影響，導(dǎo)致現(xiàn)金不足以承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，這對企業(yè)來說十分關(guān)鍵。

2.3 投資風(fēng)險(xiǎn)

近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，許多人在房地產(chǎn)業(yè)中獲得了巨大的利潤，一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在拓展業(yè)務(wù)時(shí)，沒有進(jìn)行充分的市場調(diào)研，沒有認(rèn)真研究和分析相關(guān)法律法規(guī)，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資不合理，業(yè)務(wù)擴(kuò)張迅速，金融風(fēng)險(xiǎn)加大。

過去，一些擁有較大自主投資決策的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，無論自身能力和發(fā)展目標(biāo)如何，都熱衷于鋪開新的攤檔，盲目投資，造成嚴(yán)重虧損。許多房地產(chǎn)開發(fā)商過于重視高利潤的別墅、高檔公寓等，而舒適的住宅、低利潤的住房卻沒有受到開發(fā)商的重視，這一現(xiàn)象不符合市場化的要求，如今也遭遇滑鐵盧。

而今，國家監(jiān)管政策變嚴(yán)，房貸政策變嚴(yán)，尤其是首付貸等監(jiān)管。央行要求每家銀行房貸進(jìn)行額度管控，通過行政方式壓縮房貸過度增長。因此，消費(fèi)者購物欲望降低，房價(jià)收緊，市場需求趨平。房地產(chǎn)業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)也較大。

3 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控措施

3.1 健全風(fēng)險(xiǎn)管理制度

在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，往往存在許多不確定因素。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，識別和評價(jià)金融風(fēng)險(xiǎn)在經(jīng)營發(fā)展中的作用，并根據(jù)外部市場環(huán)境和自身情況預(yù)先制定相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理策略，運(yùn)用技術(shù)手段完善風(fēng)險(xiǎn)管理體系。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系建立后，需要找出管理體系在實(shí)際管理工作中是否存在漏洞，加強(qiáng)對相關(guān)管理者的管理，確保財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系的具體實(shí)施。

管理者要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識，提前做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，加強(qiáng)監(jiān)督，要明確相關(guān)人員的責(zé)任，學(xué)習(xí)科學(xué)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理理論，保證企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控，達(dá)到最佳狀態(tài)。

3.2 優(yōu)化內(nèi)部結(jié)構(gòu)

3.2.1 縮短房地產(chǎn)開發(fā)的周期

在強(qiáng)金融監(jiān)管環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性不足。縮短房地產(chǎn)開發(fā)周期，可以有效加快商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠速度。應(yīng)分析當(dāng)前宏觀調(diào)控政策，合理限制開發(fā)周期，從而降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.2.2 融資渠道多元化

當(dāng)前環(huán)境下，央行向商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)放貸嚴(yán)格。而商業(yè)地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一，所以很可能會(huì)出現(xiàn)資金短缺，所以企業(yè)需要改變?nèi)谫Y方式，使融資渠道多元化。公司可以利用自己的資本潛力，也可以通過土地抵押等方法從金融機(jī)構(gòu)獲得貸款以便分散風(fēng)險(xiǎn)。

3.2.3 控制負(fù)債規(guī)模，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

如果企業(yè)負(fù)債規(guī)模越多，償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)飆升，隨著貸款額的增加，利息支付將逐年增加，金融風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)更大。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)是存在問題的，應(yīng)當(dāng)改善資本結(jié)構(gòu)，從而減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡量避免資本結(jié)構(gòu)的不合理。為了降低融資風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)根據(jù)自身情況來確定最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)。

3.3 增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力

3.3.1 對投資和融資項(xiàng)目做好可行性分析

商業(yè)地產(chǎn)業(yè)需要投入大量資金，一旦發(fā)生突發(fā)事件，財(cái)務(wù)杠桿的放大作用將會(huì)使風(fēng)險(xiǎn)更大。因此，投資項(xiàng)目決策必須遵循科學(xué)的投資決策過程，主要是對收益、成本和利潤的預(yù)測和分析。投資前需要先做好市場調(diào)研，要把握好不同用戶的需求和偏好。

3.3.2 提高對市場與政策變化的應(yīng)變力

為了提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對政策變化的應(yīng)變，企業(yè)需要準(zhǔn)確地把握市場與政策風(fēng)險(xiǎn)，利用信息情報(bào)，實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)掌握行業(yè)信息。在面對環(huán)境變化時(shí)，應(yīng)將環(huán)境變化與財(cái)務(wù)決策相結(jié)合，化機(jī)遇為挑戰(zhàn)，幫助企業(yè)獲得利潤最大化。在市場環(huán)境瞬息萬變的時(shí)代，市場和政策的變化對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要影響。當(dāng)前我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)泡沫繁榮，內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)在一定程度上積累。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)更容易受到政策的影響。許多企業(yè)對現(xiàn)實(shí)的政策變化應(yīng)對不夠，造成了資金鏈的斷裂而陷入了財(cái)務(wù)困境，從而萎靡不振。

4 總結(jié)

房地產(chǎn)業(yè)具有高度的相關(guān)性和強(qiáng)大的生命力，房地產(chǎn)的發(fā)展與我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)。近年來，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)金融監(jiān)管力度加大。在這種情況下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的考驗(yàn)尤為嚴(yán)峻。房地產(chǎn)具有投資高、回報(bào)高、投資周期長的特點(diǎn)。大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金來源于銀行貸款。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎合理配置金融資源，為自身尋找更為科學(xué)有效的資金管理模式與融資途徑。

參考文獻(xiàn)：

[1]譚繼芳.關(guān)于對房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問題的探討[J].納稅，2019，13（4）：79-80.

[2]武文昭.房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問題研究[J].納稅，2019，13（2）：135，138.

[3]何婧瑩.限購背景下的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析——淺談泉州這座三線城市[J].知識經(jīng)濟(jì)，2018（18）：61，63.

[4]酈春麗.房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的案例研究[J].全國流通經(jīng)濟(jì)，2018（19）：78-81.

[5]何昌容.關(guān)于對房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問題的探討[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2018（12）：85-86.

[6]王榮.房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防御研究[J].中國集體經(jīng)濟(jì)，2017（36）：108-109.