試論房地產企業內部風險控制問題研究

楊麗

摘要：目前，國內房地產行業的發展趨勢已經越來越緩慢，為此導致這類企業的競爭變得越來越大，同類型公司要想保證自身在行業內占據一定的優勢就需要從公司內部風險控制方面出發，盡可能降低自身的風險，進而有效促進公司競爭力的提升。對房地產公司來說，其主要的內部風險包括融資、投資、成本、施工以及內部控制這幾個方面。所以應該根據其所存在的內部風險通過不斷分析有針對性的提出合適的解決對策。

關鍵詞：房地產企業;內部風險;風險控制

一、當前房地產公司內部控制現狀

（一）融資風險

目前，絕大多數房地產公司選擇的都是銀行貸款的融資手段，而基于房地產行業的性質，其貸款的資金通常比較龐大而且很容易受到政策對其施加的影響，所以公司一般都有較大的融資風險。當銀行發放較大額度貸款，且在較快的速度下發放下來，利率較低，公司所面對的風險也相應的減弱。而隨著銀行逐漸加緊對貸款的審批流程，加大放款條件限制，降低放款額度，提升放款利潤，此時公司的資金成本也隨之增強，企業隨之也面臨較大的經營風險。另外，假若房地產市場加大對購房者的限制條件，再加上購房數量和房貸政策的影響就會導致市場上對購房需求的降低，這時房地產的預售金額也隨之下降，進而導致企業的正常發展受到影響。而作為一種資金密集型產業，一旦房地產出現融資問題就會對公司的正常經營產生很大影響，這時公司的項目投資也難以正常運行，公司出現資金周轉困難，嚴重的還會導致公司的資金鏈發生斷裂。如果這一問題沒有及時得到解決就會導致公司的運營繼續惡化下去，一段時間后就會提升公司的債務償還金額，有可能使得公司難以償還所到期的本息，這樣也不利于公司的正常發展。

（二）成本控制風險

房地產公司從開發建設到銷售經歷了一個非常復雜的過程，而且在該過程中通常涉及到眾多部門和環節，而且在這一過程中其所涉及到的成本控制又比較復雜。這類公司要想強化其成本控制，就必須得從設計階段去出發，去逐步加強對每個環節的成本控制。一般來說，房地產企業當完成項目的構思之后需要進行工程預算，只有這樣才能夠促使其工作變得更加有序高效。

（三）內部控制問題

對公司來說，強化內部控制是有效降低風險最為重要的一個手段，目前眾多房地產公司都或多或少會存在一定的內部機制控制問題，例如內部控制的不合理，制度的不完善等，結果都使得公司內部控制難以落實到位，進而導致房地產所面臨的風險在進一步加大，另外，還有部分企業由于內部監管機制的缺失，使得企業在日常運營過程中有眾多問題難以被及時發覺，這也導致房地產企業的風險被進一步擴大。另外，有部分房地產企業由于沒有成立專門的審計部門，因此導致企業內部受到了來自于更高層次內部審計部門的監督和制約，難以對企業的內部控制工作做出客觀有效的評價，因此導致其內部審計工作多流于形式，并沒有將其真正的作用發揮出來。

二、房地產行業對內部風險控制的強化對策

（一）強化內部投資控制

房地產投資開發對房地產來說是其主要的經營活動，其在投資過程中假若企業的決策控制工作難以到位就會導致企業的投資風險加大。所以房地產公司必須增強對內部投資風險的管控。首先，房地產公司需要不斷增強對投資拓展人員的教育和培訓，增強對投資拓展人員的風險控制意識的專業分析能力。不僅會指導工作人員積極利用各種先進的技術和手段提升企業項目的投資測算能力，提升企業投資決策的科學性，同時還能有效降低企業所面臨的風險，另外其還需要依照項目的情況去追加特殊的風險管控指標，尤其是企業在進行一些較老的開發項目的股權收購時更需要科學全面的去對其所存在的風險問題進行思考，同時及時做好相應的調查工作。一般來說，最為常見的風險主要包括環保報批風險、文物勘測風險、軍事管理風險以及管網風險等等。除此之外，企業還必須對其所處的內外部形勢和國家宏觀經濟政策作出具體有效的分析，著重探討人口改變、居民收入情況以及結構等情況做合理的解釋，只有這樣才可以從詳細層面去不斷提升房地產的投資科學性。另外，房地產行業還應該隨時掌握開發項目周邊的氣候、交通以及相關的配套設施等情況，因為這是一種比較有效的提升公司投資科學性的手段。

（二）強化內部融資控制

當房地產在從事外部融資過程時通常需要根據事先所制定的戰略、管理等方面對自身的融資平臺作不斷的優化。正常來說，一個優良的融資平臺不但有助于企業融資成功概率的顯著提升，同時還可以增進金融機構的議價能力。另外，企業還應該不斷提升自身的融資方式來促使公司的融資渠道獲得顯著的提升。目前房地產能夠選擇的常見融資通道主要有信托、基金、證券和銀行等。但在實際融資過程中，首先需要保證的是企業能夠成功融資，在這之后才保證其擁有一個相對來說比較低的融資成本。所以對企業來說，其每一個融資項目都必須做出至少三種不同的可行的融資方案以便于能夠盡可能提升融資的成功率。其還可以通過新合作伙伴的找尋來和合作伙伴共同進行項目的開發，這樣不但有助于資金的供應到位，同樣有助于企業融資成功率的提升。對房地產公司來說，其也可以以內部融資的手段來成功融資，在這一方面，一般需要每個部門之間能夠充分的合作，盡早開啟項目的開盤預售工作，同時不斷去提升工作效率，確保項目能夠盡早開始，加快項目進度。另外，企業的財務人員還應該針對其銷售回款情況隨時跟蹤，設定一定的回款周期，確保銷售回款能夠在盡可能短的時間內被收回。除此之外，房地產行業也要不斷提升公司自身的內外融資結構，確保企業的融資資金能夠獲得快速提升，盡可能降低融資的風險和成本。

（三）強化風險成本管控

作為房地產行業房產開發作為主要的工作內容，強化風險管控也是有效降低企業成本的一大手段。通常，有超過80%的房地產建安成本都處在設計階段，而剩下的招投標、工程變更以及后期施工總體占比也不超過20%。為了不斷增進成本控制，在其設計階段，房地產行業應該在其設計合同里面將其項目的經濟技術指標加以明確，然后對其設計單位給出確切的要求。就一些單項設計來說，為了將其做成限額設計，確保其能夠在設計階段就使成本得到有效控制。房地產公司通常需要在項目開始的時候對其作出科學合理的成本預算，確保其能夠形成合理、可行且完善的項目目標成本。而在目標成本的框架之下，對其進行招投標與預算管理時，經由年度預算對月度資金計劃進行控制和調整，然后對目標成本的執行狀況進行管控。除此之外，企業還可以依照實際情況的不同階段設計不同階段的成本控制工作體系，確保其成本控制變得愈加具體，同時也使其成本控制方案變得愈加具備可操作性。

三、結束語

目前房地產行業存在眾多的內部風險管控問題，這類公司要想增強內部的風險管控，就需要不斷對其作出有效的分析，然后構建出系統的內部控制機制，通過對其內部控制分析體系的完善，不但擁有健全的內控機制，而且還可以針對特殊項目做內部控制。通過構建一個系統的內部審計機制，使企業從一開始的投資、融資、施工以及成本等方面不斷增強風險控制工作，進而使得房地產行業的內部風險管控能力獲得顯著提升。

參考文獻：

[1]王盟剛.房地產企業內部風險控制現狀及其完善對策探究[J].建材與裝飾，2018（50）：112-113.

[2]趙娜.房地產企業內部風險控制現狀及完善對策探討[J].中國集體經濟，2018（35）：67-68.

（作者單位：招商局漳州開發區供電有限公司）