對房屋拆遷安置協(xié)議中面積誤差條款應作出不利于拆遷人的解釋

文/郭澤喆

相關法條

《中華人民共和國合同法》第四十一條：對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

基本案情

原告魏某某訴稱：被告退還原告多交的房屋拆遷安置房房價款9390.5元。事實和理由：根據(jù)房屋拆遷補償安置協(xié)議書約定，被告提供給原告的安置房安置總建筑面積為90.96 平方米，評估單價為8943.33 元/平方米（含樓層調(diào)節(jié)價120 元），安置房評估總價為813485.3 元，扣除被拆遷房屋補償價款后，原告還應補交被告278985.3元。2018 年1 月22 日，原告到被告公司領取安置房產(chǎn)權證，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權證記載的安置房建筑面積為89.91 平方米，比合同約定少1.05 平方米。換言之，原告向被告多繳納了1.05 平方米的購房款9390.5 元，而且居住面積小了1.05 平方米。原告于2018 年1 月29 日向被告遞交了要求退還多交購房款的請求報告。被告以誤差小于2%部分不再另行結(jié)算為由，于2018 年2月18 日答復原告無法予以退還。協(xié)議是被告事先打印的，只能簽字不能修改，原告簽訂是迫于無奈。有關面積誤差的條款不是原告的真實意思表示，是被告的霸王條款。原告請求被告退還的是多交的房價款，而并非要求被告給予面積誤差補償款。況且協(xié)議并沒有約定多交的房價款不予退還，原告請求退還多交的房價款于情、于理、于法都應得到支持。被告沒有理由強行占有原告多交的房價款。

被告廈門某某公司辯稱：一、法律法規(guī)未對安置房存在面積誤差的情形進行規(guī)定。拆遷人與被拆遷人之間因簽訂拆遷補償協(xié)議形成了民事法律關系，即拆遷人拆除被拆遷人所有的房產(chǎn)，且根據(jù)被拆遷人的選擇給予被拆遷人補償。究其本質(zhì)而言，拆遷安置補償類似于存量房買賣，若被拆遷人選擇貨幣補償，則相當于拆遷人根據(jù)政府定價或評估價值向被拆遷人購買房產(chǎn)。倘若被拆遷人選擇產(chǎn)權調(diào)換，根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第二十五條的規(guī)定，進行產(chǎn)權調(diào)換應計算“被拆遷房屋的補償金額”和“所調(diào)換房屋的價格”，并結(jié)清兩者之間的差價，即拆遷補償款與購買安置房的購房款可直接進行抵扣。在此情況下，可視為在貨幣補償?shù)幕A上，被拆遷人與拆遷人之間又形成了一個針對安置房的商品房買賣關系，且因安置房可能系期房而非現(xiàn)房，為此存在安置房的建筑面積與合同約定面積存在誤差的情形。但包括《城市房屋拆遷管理條例》在內(nèi)的相關文件中，均未對發(fā)生此情形如何處理進行規(guī)定。二、原告與被告之間有權對安置房存在面積誤差應如何處理進行約定。首先，原告與被告系平等民事主體，均基于真實意思表示簽訂案涉 《廈門市城市房屋拆遷補償安置協(xié)議書》，不存在脅迫、欺詐等情形。其次，《廈門市城市房屋拆遷補償安置協(xié)議書》雖系格式合同，但其中條款未違反法律、行政法規(guī)，應屬合法有效。再次，原告同意將拆遷補償款、各項補助、獎勵與安置房的價格進行抵扣，且在《房屋拆遷補償安置費用表私房（產(chǎn)權調(diào)換）》進行了簽字確認。最后，建設部《商品房銷售管理辦法》第二十條及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第十四條的規(guī)定均尊重意思自治原則，允許商品房買賣合同雙方就商品房的面積誤差及結(jié)算方式進行約定。綜上，既然法律法規(guī)未規(guī)定在拆遷補償安置中如何處理安置房合同面積與建筑面積存在差異這一情況，那么本案中原告及被告依照意思自治原則即可以在 《廈門市城市房屋拆遷補償安置協(xié)議書》 中就安置房面積誤差的處理方式進行約定，且前述行政法規(guī)及司法解釋均認可了在商品房買賣中類似約定的有效性。因此，《廈門市城市房屋拆遷補償安置協(xié)議書》中第一條第二款的約定系原告及被告的真實意思表示，且該條款公平合理，表述清楚，并非專業(yè)術語，一般人均可理解其中含義，現(xiàn)原告以各種理由向被告索要“安置房房價款”明顯違反合同約定，亦無相應的法律依據(jù)。

法院經(jīng)審理查明：2012 年8 月3日，廈門某某公司（甲方，拆遷人）與魏某某（乙方，被拆遷人）簽訂一份《廈門市城市房屋拆遷補償安置協(xié)議書》（以下簡稱訟爭合同）約定：“乙方在禾祥東路的某房屋因‘原自行車廠地塊’項目建設需要，應予拆除。甲、乙雙方依照國務院《城市房屋拆遷管理條例》《廈門市城市房屋拆遷管理規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）及有關規(guī)定、計價標準進行協(xié)商，就拆遷補償安置事宜達成如下協(xié)議：一、甲方拆除乙方房屋總建筑面積為64.08 平方米，其中產(chǎn)權面積為64.08 平方米，無產(chǎn)權面積為0 平方米。住宅房屋實行產(chǎn)權置換的補償方式。按照《規(guī)定》經(jīng)評估，標住房市場價為8120.67 元/平方米，上季度區(qū)域住宅商品房（不含別墅）平均售價為15729 元/平方米，則區(qū)位房屋補償價為7536.67 元/平方米，補貼金額為6086.66 元/平方米。實行產(chǎn)權調(diào)換的住宅房屋的產(chǎn)權建筑面積為64.08 平方米，按區(qū)位房屋補償價+被拆遷房屋重置價結(jié)合成新（或經(jīng)評估）單價為8341 元/平方米，計人民幣534500 元，安置房總建筑面積為90.96 平方米，安置戶型二房一套，安置房地點、幢號、樓層為金榜路安置房2 號樓503 室。經(jīng)評估安置房單價為8943.33 元/平方米(含樓層調(diào)節(jié)價120 元）。安置房評估價人民幣813485.3 元。安置房面積最終以產(chǎn)權證為準，誤差超過2%以上的部分按本協(xié)議計價方式結(jié)算，多還少補。產(chǎn)權調(diào)換后，乙方應付甲方合計人民幣278985.3 元。二、甲方應補償乙方各項補償、補助費合計人民幣2275.68 元。（明細略）三、綜上所述，因乙方選擇結(jié)清產(chǎn)權調(diào)換差價款，乙方應付甲方人民幣276709.62 元。四、因安置房原因需過渡，采用乙方自行過渡方式，過渡期限自乙方搬遷交房之日起至安置房通知交付使用之日后三個月止。以實際過渡期間計算，多還少補。甲方按《規(guī)定》支付自行過渡安置補助費，并預付36 個月 (按面積每月34.48 元/平方米)計人民幣112906.83 元。五、乙方應于2010 年11 月30 日前搬遷完畢，并將原房屋及附屬物完整地交給甲方拆除。甲方按《規(guī)定》第四十八條規(guī)定給予乙方按被拆遷房屋建筑面積64.08 平方米以區(qū)位房屋補償價10%即753.67 元/平方米，計人民幣48295.17 元給予按期搬遷獎勵；乙方逾期不搬遷則取消獎勵，甲方可依法申請強制執(zhí)行，強制執(zhí)行的費用由乙方承擔。六、其他補助獎勵107035.2 元。（明細略）七、支持改造獎勵計44856 元。（明細略）八、乙方在2010 年10 月10 日前完成搬遷交房，按被拆遷房屋產(chǎn)權面積64.08 平方米每平方米800 元給予限時搬遷獎勵，限時搬遷獎勵每戶最低不低于3 萬元。乙方延后交房的，每延后一天，按每平方米每天20 元扣除限時搬遷獎勵，直至扣完為止；提前交房的，每提前一天，按被拆遷房屋產(chǎn)權面積每平方米每天20 元給予增加獎勵。增加獎勵最高不超過5 萬元。具體獎勵金額待乙方搬遷交房后按交房B 期另行簽訂補充協(xié)議。九、實行產(chǎn)權調(diào)換的，辦理土地房屋權證所需稅費由拆遷人支付。十、……”同時，雙方簽署的一份《房屋拆遷補償安置費用表私房（產(chǎn)權調(diào)換）》載明：“以上各項對抵后，甲方應付乙方人民幣36383.58 元。”合同簽訂后，雙方依約履行。

2018 年初，魏某某領取了安置房的不動產(chǎn)權證。不動產(chǎn)權證載明安置房為思明區(qū)金榜路某房屋，建筑面積89.91 平方米。此后，魏某某向廈門某某公司提出實際交付的安置房面積比訟爭合同約定的安置房面積少1.05 平方米，要求廈門某某公司退還對應的已付安置房購房款9390.5 元。廈門某某公司認為上述面積誤差小于2%，根據(jù)合同約定不再另行結(jié)算，不同意魏某某的退款要求。魏某某遂起訴至法院。

裁判結(jié)果

福建省廈門市思明區(qū)人民法院于2018 年8 月7 日作出（2018）閩0203民初6664 號民事判決：廈門某某公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向魏某某返還房價款9390.5 元。廈門某某公司不服,提出上訴。福建省廈門市中級人民法院于2018 年12 月12 日作出（2018）閩02 民終5960 號民事判決：駁回上訴，維持原判。

裁判理由

法院生效判決認為：房屋拆遷補償安置中若被拆遷人選擇實物安置涉及安置房的對價和給付，拆遷人與被拆遷人就此作出的約定內(nèi)容屬于房屋買賣合同性質(zhì)，應當參照適用房屋買賣合同相關法律和司法解釋對雙方權利義務加以認定。對照《商品房買賣合同司法解釋》第十四條有關商品房買賣中面積誤差處理方式的規(guī)定，廈門某某公司制定面積誤差格式條款可能為了達到以下目的：1. 免除其在面積誤差在2%以內(nèi)的據(jù)實結(jié)算義務；2. 免除其承擔面積誤差超出3%部分的房價款的義務；3. 排除被拆遷人在面積誤差超過3%時的合同解除權。該條款專門約定面積誤差超過2%的據(jù)實結(jié)算，如果不考慮《商品房買賣合同司法解釋》第十四條的規(guī)定而按照一般字面理解，則假如面積誤差小于2%的也據(jù)實結(jié)算，那么便沒有該條款對面積誤差超過2%據(jù)實結(jié)算進行專門約定的必要，故廈門某某公司對該條款的理解有一定合理性。然而如前分析，如果對照《商品房買賣合同司法解釋》第十四條的規(guī)定，廈門某某公司提供該格式條款的目的，除了可能達到免除其在面積誤差在2%以內(nèi)時據(jù)實結(jié)算的義務（第1 種目的）之外，還可能包括免除其承擔面積誤差超出3%部分的房價款的義務（第2 種目的）以及排除被拆遷人在面積誤差超過3%時的合同解除權（第3種目的）。由于該條款的目的包含多重可能性，所以倘若面積誤差小于2%的據(jù)實結(jié)算；該條款也另有功能——免除廈門某某公司承擔面積誤差超出3%部分的房價款的義務（第2 種目的）以及排除被拆遷人在面積誤差超過3%時的合同解除權（第3種目的）。換言之，按照魏某某的主張解釋，該條款并非僅一般字面理解的“沒有必要”。這存在一種合理的解釋：廈門某某公司提供該條款系為達到上述第2種目的或第3 種目的，而非為了達到第1 種目的。在訟爭合同對面積誤差在2%以內(nèi)如何處理沒有約定且廈門某某公司未提示說明其提供該條款真實意圖的情況下，魏某某對該條款的理解亦有合理性。《合同法》第四十一條規(guī)定：“對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。”本案中，廈門某某公司提供的面積誤差格式條款存在兩種解釋，在實際交付的安置房面積小于合同約定的安置房面積的情況下，魏某某的解釋主張對廈門某某公司不利。根據(jù)上述法律規(guī)定應當按照魏某某的主張對面積誤差條款作出解釋，亦即面積誤差在2%以內(nèi)的應據(jù)實結(jié)算，廈門某某公司應向魏某某返還誤差面積1.05 平方米的房價款9390.5 元。

案例注解

本案系地方重點工程拆遷安置后續(xù)糾紛，當事人對安置房面積誤差條款存在截然不同的理解。該案裁判面臨兩種選擇：若支持原告訴求，將引發(fā)相同情況的被拆遷人跟風起訴，本已穩(wěn)定的社會關系再起波瀾，表面上“制造”了新的糾紛；若駁回原告訴求，雖杜絕了跟風起訴的可能性，但拆遷人達到了通過格式條款規(guī)避法定義務的目的，實體正義缺位，規(guī)則之治落空。筆者認為，司法裁判的規(guī)則之治價值應當優(yōu)先于糾紛化解價值，二者產(chǎn)生沖突時應以前者為主要考量，但在適用法律過程中應盡量實現(xiàn)價值平衡。具體到本案，即要對爭議的面積誤差條款作出兼顧多元價值的合理解釋。

案情解析

不改變拆遷安置補償?shù)姆课萁灰妆举|(zhì)。故而筆者認為，以實物安置的拆遷安置補償合同本質(zhì)為以物易物的房屋買賣合同，超面積安置房補款則是典型的房屋買賣約定。當拆遷人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)且安置房屋系其自身開發(fā)時，拆遷安置補償合同可視為《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣合同司法解釋》）項下商品房買賣合同性質(zhì)。上述拆遷安置補償合同的買賣合同有名化解釋頗為激進，值得商榷。但在審理拆遷安置補償合同案件時，根據(jù)《合同法》第一百二十四條規(guī)定參照適用

（一）拆遷安置協(xié)議的合同性質(zhì)

從名稱上看，拆遷安置協(xié)議不屬于有名合同。然而，在房屋拆遷安置補償關系中，被拆遷人交付房屋并讓渡產(chǎn)權，拆遷人支付相應對價，交易特征與房屋買賣高度相似。拆遷人實為被拆遷房屋的買受人，被拆遷人為出賣人，貨幣補償情形下交易對價為金錢，實物補償情形下交易對價則為房屋。拆遷人受領房屋的特定用途并《合同法》以及《商品房買賣合同司法解釋》相關規(guī)定應無不妥。

（二）面積誤差條款的正當性審查

通常拆遷安置協(xié)議是拆遷人提供的格式合同，本案也不例外，對此不存爭議。分歧在于，協(xié)議中“安置房面積最終以產(chǎn)權證為準，誤差超過2%以上的部分按本協(xié)議計價方式結(jié)算，多還少補”的約定是否存在兩種以上合理解釋。筆者認為，若基于拆遷安置并非房屋買賣性質(zhì)的認識，僅從字面意思理解難以認定該條款存在歧義。然而置于《商品房買賣合同司法解釋》第十四條語境之下，方可發(fā)現(xiàn)廈門某某公司制定該條款是為了規(guī)避法定義務：免除面積誤差在2%以內(nèi)時的據(jù)實結(jié)算義務；免除承擔面積誤差超出3%部分的房價款的義務；排除被拆遷人在面積誤差超過3%時的合同解除權。很顯然，拆遷人制定該格式條款的目的是減少多還少補面積誤差款的麻煩。按照拆遷人的合同解釋邏輯，產(chǎn)權面積少于合同面積的被拆遷人利益必然受損，此為該條款的固有缺陷。

（三）面積誤差條款的解釋路徑

本案中面積誤差條款為不正當格式條款當無疑義。然而，對該條款的解釋存在兩種意見：一種觀點認為，本案屬于《合同法》第四十條規(guī)定的提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形，應認定面積誤差條款為無效，雙方應根據(jù)安置房產(chǎn)權面積據(jù)實結(jié)算、多還少補；一種觀點認為，本案屬于《合同法》第四十一條規(guī)定的對格式條款有兩種以上解釋的情形，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋，對安置房產(chǎn)權面積少于合同面積的拆遷人據(jù)實退款，對產(chǎn)權面積大于合同面積的被拆遷人則不再另行支付補差款。筆者持后一種觀點，這是因為在同樣實現(xiàn)規(guī)則之治的情況下，此種法律適用路徑和合同解釋思路兼顧了源頭預防糾紛和樹立正確司法導向：一方面避免產(chǎn)權面積大于合同面積情形下，拆遷人起訴被拆遷人要求補齊差價款，減少了進入訴訟的糾紛數(shù)量；另一方面由拆遷人承擔提供不公平格式合同的不利后果，以彰顯倡導誠實信用、公平締約的司法導向。