長三角一體化背景下的房地產發展研究

文/胡金星

制度創新是推動經濟增長的重要動力。2018 年11 月5 日，國家正式宣布長江三角洲區域一體化上升為國家戰略。在統一規劃的統領下，以上海市為長三角城市群龍頭起帶動作用，以區域發展規劃、G60 科創走廊、建設區域協同創新網絡為抓手，通過產業布局一體化、市場一體化、公共基礎設施建設，實現高質量發展的一體化，進而引領長江經濟帶發展，服務全國發展大局。新一輪的制度創新與長三角一體化發展機遇要推動我國長三角區域新型城鎮化和高質量發展，需要重點解決好長三角城市群內部協同發展問題。

過去四十年來，房地產業在我國城鎮化和經濟增長中發揮著積極的推動作用，但依靠房地產開發來驅動經濟增長和城鎮化進程的模式越來越面臨城鎮化水平進入穩定發展階段以及房價過高等所帶來的各種問題，需要在長三角一體化背景下正確處理好房地產與其他產業及市場的協同性。當前長三角區域房地產市場整體仍保持持續發展趨勢，但城市群內部分化現象比較明顯，因此促進房地產市場的協同發展將是長三角一體化的重要內容之一。

長三角一體化正推動核心城市進行城市再定位，這必將引起人口流動、產業轉移、基礎設施建設、投資增加、城鎮化發展水平提高等，進而影響到房地產市場的發展。

一、長三角一體化對住宅市場的影響

自長三角一體化上升為國家戰略以來，三省一市政府積極聯動，在長三角城市群發展規劃的指導下，積極進行城市再定位，這必將對人口流動、產業轉移、基礎設施建設、投資等產生深遠影響，進而影響到長三角區域住宅市場的發展。

（一）影響住宅市場的主要因素

1.城市定位。城市定位優化會使城市的功能、地位提升，軟、硬環境改善，城市規劃、建設、管理與調整等眾多因素有效積淀，最終形成城市價值。城市再定位會通過提升城市價值對住宅市場產生影響。

通過綜合考慮城市產業、人口、交通、房地產、土地、綜合實力六大因素，以20 個長三角城市為樣本，計算其城市綜合價值。結果發現，城市綜合價值排名前列的依次是無錫、鎮江、南通、常州，這些城市均位于江蘇省。之后是紹興、嘉興、蕪湖、臺州、金華，除蕪湖外均位于浙江省。排名最后五位的是安慶、銅陵、舟山、池州、宣城，其中四個位于安徽省，見圖1-1。

圖1-1 各城市房價與城市綜合價值的走勢

進一步對比城市房價與城市綜合價值可見，總體而言兩者呈正相關關系。江蘇省城市價值高，房價也位于平均值之上，而安徽各市房價則基本位于平均值之下。但樣本中的舟山市，其城市綜合價值低而房價非常高，相反，無錫市房價低而綜合價值高，決策者需要給予更多關注。

2.產業轉移。產業轉移是促進產業結構升級的重要途徑，也是促進區域協同發展的重要途徑。近年來，上海市積極推進電子信息業、汽車制造業和鋼鐵制造業向蘇州、南京、寧波、重慶、成都等地轉移。產業轉移會給產業轉入地帶來產業結構變化、人口流動以及經濟增長，進而對住宅市場產生影響。

從對上海和蘇州兩個城市的分析中可以得出，房價與產業結構保持一致走勢，十余年來基本保持平穩上漲，見圖1-2 和圖1-3。

圖1-2 上海市房價與產業結構的走勢

圖1-3 蘇州市房價與產業結構的走勢

目前，在長三角城市群中，嘉興市積極推動各類改革試點，加速對接上海，如成立南湖區和嘉善縣省級金融創新示范縣(市、區)、秀洲區省級光伏產業“五位一體”創新綜合試點等。這將有助于促進嘉興市產業結構升級，進而對當地住宅等房地產市場產生積極影響。

3.人口流動。長三角城市群作為中國經濟最發達的地區，對于外地人口有很強的吸引力。人口流動會增加城市的常住人口規模，進而對商品房市場和住房租賃市場產生深遠影響。由嘉興市和合肥市常住人口與房價的走勢可知，人口與房價呈正相關關系，兩者在2007-2018 年的早期階段，常住人口和房價均經歷過高速發展時期，后期平穩增長。2007-2018 年，嘉興常住人口增長了12.9%，房價增長210.1%,合肥常住人口增長了64.7%，房價增長355%，見圖1-4。

圖1-4 嘉興市、合肥市常住人口與房價的走勢

4.基礎設施。軌道交通增強了人們出行的便利性與經濟性，促進了人口流動，進而促進了房價的上漲。以上海地鐵11 號線為例。上海到花橋的地鐵11 號線是全國首條跨省地鐵，從上海普陀區隆德路站到花橋站，僅需1 小時20 分鐘，花橋成為上海構建1 小時通勤圈的重要周邊城市地區。地鐵11 號線通車以來，客運量逐年上漲，從2014 年的1136 萬人次上升至2017 年的1748 萬人次，見圖1-5。

圖1-5 上海軌道交通11號線客運量變化情況

交通的便利性為花橋鎮帶來大量人口流入。2013 年10 月16 日地鐵11 號線開通運營花橋段以來，花橋鎮平均人口逐年遞增，且漲幅也遞增。同樣位于距上海40 公里半徑圈的太倉市，平均人口則較為穩定，雖有所上漲但幅度不大，見圖1-6、圖1-7。

圖1-6 花橋鎮平均人口及增速的走勢

圖1-7 太倉市平均人口及增速的走勢

人口流入為經濟發展提供基礎，對比花橋和太倉2012-2017 年的GDP 情況，可知花橋鎮2013-2017 年GDP增速遠高于太倉。11 號線將上海的產業資源與人力資源導入花橋，許多人選擇在上海工作、在花橋居住，因此帶動花橋房價大幅上漲。除了上述剛性需求，軌道交通的便利性也成為投資的有力支撐，人們看好花橋房價長期走高，因此在此投資置業，見圖1-8、圖1-9。

圖1-8 花橋鎮GDP及增速的走勢

圖1-9 太倉市GDP及增速的走勢

5. 投資。過去40 年來，投資對經濟增長的貢獻率平均值為38.3%，2000 年以后其貢獻率達到51.91%，成為推動經濟增長最重要的驅動引擎。但投資拉動經濟增長存在有效邊界。當投資率較低時，投資能夠有效拉動經濟增長。但當投資率超過一定邊界，繼續增加投資對經濟增長的拉動作用逐步減弱。

從長三角城市群來看，投資的重要領域是房地產業。上海、杭州、蘇州、南京等仍是房地產開發投資的重點。上海、杭州、蘇州、南京房地產開發投資占社會固定投資的主要部分見圖1-10。

圖1-10 長三角26城市投資規模情況

投資與房地產價格有著緊密的聯系，以上海市及金華市為例，全社會固定資產投資與房價的相關性來看，兩者呈現出顯著的相關性，見圖1-11 和圖1-12。

圖1-11 上海市投資與房價的走勢

圖1-12 金華市投資與房價的走勢

6.城鎮化率。城鎮化率是指某一地區城鎮常住人口占常住總人口的比重，一般分人口城鎮化率與土地城鎮化率，兩者分別影響人口需求規模或土地供給規模，進而影響到住宅市場。以無錫市為例，2007-2017 年間，無錫市的城鎮化率在不斷提高，城鎮化率與商品房平均銷售價格、銷售面積呈現出正向關系，城鎮化率可在一定程度上拉動成交增加、房價上漲，見圖1-13 和圖1-14。

圖1-13 無錫市城鎮化率與商品房價格

圖 1-14無錫市城鎮化率與商品房銷售面積

當城鎮化水平發展到一定階段，對房價的影響便不再顯著，如上海市，見圖1-15 和圖1-16。從這一角度來看，尚處在城鎮化進程中的長三角城市對房地產市場有較大的推動作用。

圖1-15 上海市人口及城鎮化率的走勢

圖1-16 上海市城鎮化率與商品房價格的走勢

除人口城鎮化外，還有土地城鎮化,房價與地價均呈現出一致性的走勢,見圖1-17、圖1-18。

圖1-17 上海市房價與地價的走勢

圖1-18 杭州市房價與地價的走勢

（二）實證分析

基于26 個長三角城市2007-2017 年的面板數據，采用面板數據的固定效應模型以及逐步回歸方法進行實證分析。從回歸結果可知，在逐步加入其他變量的過程中，GDP 的系數雖然一直在減小，但始終顯著為正，說明該指標對房價有顯著影響，GDP 每增加1 億元，房價將增加0.29元/平方米。第三產業GDP 占總GDP 的比重對房價始終有顯著影響，該比重提高1%，房價將增加55.27 元/平方米。另外，常住人口數量和房地產投資占全社會總投資比重也在不同程度上影響房價，前者在10%的水平下顯著，后者則在1%水平下顯著。而人均可支配收入和外商直接投資實際使用金額對房價的影響并不顯著，見表1-1。

（三）主要結論

長三角一體化正通過推動人口流動、產業轉移、基礎設施建設、投資增加，城鎮化發展水平等來影響住宅市場的發展。從實證研究結果來看，GDP、第三產業GDP 占總GDP 的比重、常住人口數量、房地產投資都對房地產市場價格有著顯著的影響，而人均可支配收入和外商直接投資實際使用金額對房價的影響并不顯著。

表1-1 回歸結果

二、長三角一體化對房地產其他相關市場的影響

房地產市場是由住宅市場、租賃住房市場、商業地產市場、房地產金融市場等構成的。當前我國正積極推進租購并舉住房制度。因此，長三角一體化對租賃住房市場、商業地產市場以及房地產金融市場等都將產生較大的影響。

（一）租賃住房市場

國外的城市群發展表明，城市群核心城市的租賃住房市場更加發達，租賃住房占市場住房總量比重更大。從長三角三省一市核心城市住房租賃市場租金演變來看，近一年來，上海市租賃住房租金一直呈緩慢上漲趨勢，而合肥一直呈下降趨勢，杭州和南京則保持相對穩定，見圖2-1。

圖2-1 三省一市租賃住房價格指數

為進一步研究租金的分布與影響因素，課題組對上海市、南京市、合肥市進行了調研與分析。

通過爬蟲技術采集三市租賃住房相關的建筑、區位、鄰里三類因素的22 個變量，進一步實證研究發現，住宅面積、裝修、最近三級甲等醫院距離、最近重點小學距離對三個城市的租金都有顯著的影響，而樓層的影響則不顯著。朝向、小區綠化率、安全狀況、容積率、最近地鐵站距離、附近道路網密度等因素對三個城市都有著顯著的影響，但影響的程度不同，見表2-1。

表2-1 租賃住房市場租金影響因素

可見，住房本身因素，包括住宅面積、裝修、離學校醫院等基礎設施距離等對租金影響力較大，要穩定租金，需要加快推進住房準入及住房標準化。鄰里特征對租金的影響存在著較大差異。其中，鄰里因子對上海租金影響力大，區位因子對南京和合肥影響力大，這意味著三個城市不同特征變量及綜合因子對租金的影響效果存在較大差異，因此，在控租金時要因城施策。

（二）商業地產市場

1.長三角區域商業地產市場發展特征。

（1）人口規模大，消費貢獻大。根據《長江三角洲城市群發展規劃》，2018 年長三角區域常住人口1.54 億，高于美國東北部大西洋沿岸城市群（6500 萬）、北美五大湖城市群（5000 萬）、日本太平洋沿岸城市群（7000萬）、歐洲西北部城市群（4600 萬）、英國中南部城市群3650 萬等國際主要城市群。對比國內，2017 年長三角社會消費品零售總額7.9 萬億，占全國總量的21.6%，遠高于珠三角（不包括港澳地區）的10.4%和京津冀的11.9%。

（2）消費結構和消費層級引領全國。長三角地區2017年人均新興消費支出（交通和通信、教育、文化和娛樂、醫療保健）均值8743 元，高于珠三角（不包括港澳地區）的7320 元和京津冀的8647 元，更是大幅領先于全國平均水平。

（3）長三角區域商業地產的供給出現差異化趨勢。以長三角為代表的東南沿海城市新開業購物中心數量已趨于穩定。其中，上海增速已經開始下降，江蘇維持平穩，而浙江仍在增長，見圖2-2。2.長三角一體化對商業地產發展的影響。

圖2-2 2018年中國各省份新開業3萬平方米以上購物中心數量

（1）商業地產發展空間仍有較大增長。根據統計，在2013-2018 年間，長三角3 萬平方米以上購物中心新開業規模持續增加，品牌商業開發商持續快速擴張。從商業服務用地成交規模來看，假設拿地后開工及開業延后時間為3-5 年，預計未來3 年新開業項目規模仍將維持高位，但成交規模將有所下降，因此未來出現超預期高增長的可能性不大，見圖2-3 和圖2-4.

圖2-3 2013-2018年3萬平方米以上購物中心新開業規模

（2）商業地產發展模式仍需要進一步創新。目前，商業地產發展模式主要有現金流滾資產、收并購改造、全鏈條資本運作等三種類型。其中，現金流滾資產模式的特點在于重資產自持，自有資金投入高，且高度依賴銷售回款覆蓋投入。這就意味著地塊必須配套充足可售物業，目前主要適用于三、四線城市，且需市場規模增長尚有較大空間的區域。萬達廣場是現金流滾資產的典型案例。

收并購改造模式對于開發企業自身改造和運營能力要求較高，且需要存在相對較大量的存量老舊項目。因此，這種模式不僅適用于一、二線城市核心區項目，也適用于其他城市存量項目。大悅城的開發模式是一個典型代表。

全鏈條資本運作通過私募基金介入開發和收購，成熟資產增值后退出，自有資金投入低，融資成本低，且不依賴銷售回款。便利調倉換倉，因而適用于各類城市。但是這種模式對于開發企業項目運營和資本運作能力提出了非常高的綜合要求。凱德是全鏈條資本運作模式的一個代表。

在消費升級、產業升級的大環境下，現有模式都面臨著較大的挑戰。提升開發和運營能力，強化產品質量和服務能力，通過深入研究客群需求全方位升級客戶體驗，通過線上線下融合探索跨界全方位合作創新模式，以及多渠道賦能商業租戶提升經營表現，是企業在日趨激烈的市場競爭中保持健康、持續、穩健發展的必要條件。

（三）住房公積金市場

1.長三角住房公積金業務總體運行情況。長三角地區住房公積金的業務主要分為繳存、提取和使用等三個方面。繳存方面，截止到2018 年末，長三角地區住房公積金繳存總額達到35517.89 億元，繳存余額達到13236.86億元。其中，安徽省繳存數較上海及江蘇、浙江兩省仍有一定差距。在提取方面，截止到2018 年末，長三角地區住房公積金提取總額達到25319.68 億元，占當年繳存額的70%以上，見表2-2 和表2-3。

表2-2 2018 年長三角地區住房公積金繳存情況

表2-3 2018 年長三角地區住房公積金提取情況

在使用方面，住房公積金發放貸款主要分為個人住房貸款、住房公積金支持保障性住房建設項目貸款和住房公積金貼息貸款。上海市住房公積金已撥付一定比例支持資產證券化。2018 年，長三角地區發放住房公積金個人住房貸款252.58 萬筆，發放金額10218.53 億元，回收金額5422.52 億元。2018 年末，累計發放個人住房貸款860.23萬筆、24089.3 億元，較上年末有大幅增長，個人住房貸款余額49845.78 億元，平均個人住房貸款率97.45%，高于全國平均水平11 個百分點。個人住房貸款中，上海市職工購買二手房的比重較高，而江蘇省職工近半數提取公積金用于購買新房。貸款職工中，30-40 歲低收入者占多數，見表2-4。

表2-4 2018 年長三角地區住房公積金個人住房貸款情況

2.公積金制度對長三角一體化的支持。

（1）持續推進信息化建設。在信息化建設上，長三角各省市大力推進住房公積金雙貫標工作，穩妥推進全國住房公積金異地轉移接續平臺直連工作，進一步提升了住房公積金規范化、標準化管理水平。目前，江蘇省13 個城市中心、8 個行業分中心已全部通過部省聯合驗收組驗收，8 個城市中心實現直連接入全國住房公積金異地轉移接續平臺。浙江省在全國率先建成上線了住房公積金省級綜合服務平臺，全省各住房公積金管理中心信息系統已全部通過住房和城鄉建設部雙貫標驗收。安徽省16 個設區城市住房公積金管理中心、5 個分中心全部完成住房公積金基礎數據標準貫標驗收。

（2）優化流程。在業務辦理上，上海市開通單位業務辦理網簽功能，實現單位公積金業務足不出戶全程“網上辦”。通過開通“多源實名認證”以及實施個人網簽電子化，實現住房公積金租賃提取業務“不見面”審批，全流程在線辦理。江蘇省住房公積金系統按照“放管服”改革的要求，大力推進便民服務馬上辦、網上辦、就近辦、一次辦，以建設住房公積金綜合服務平臺為抓手，全面提升住房公積金服務水平。全省13 個城市中心已初步完成住房公積金綜合服務平臺建設。

浙江省全面深化“最多跑一次”改革，全省范圍內取消了辦理住房公積金提取和貸款業務所需的身份證明材料復印件，11 項民生事項實現了“一證通辦”，8 個事項實現了全程網上辦理，公積金無房提取、離退休提取等多個事項實現了“浙里辦”上“刷臉”辦理。

（3）加強住房公積金領域的長三角一體化合作。加強長三角區域合作，建立信息協查聯動機制。為防范騙提套取住房公積金行為、確保資金安全，不斷推進與外省市地區信息共享與合作。2018 年在江浙滬三地跨地區信息互通協查基礎上，新增安徽省作為信息共享合作成員。

但各地并沒有形成一個統一的公積金政策標準，仍需加強標準的統一，以更好地服務于要素的流動與長三角一體化進程。

（四）結論

長三角區域租賃住房市場發展進一步加快，目前不同城市租金整體相對比較穩定，不同城市租金影響因素存在著異質性，因此，在進行租金調控時要因城施策。

在商業地產市場，長三角一體化將推動商業地產進一步發展，但商業地產發展模式亟待轉型與創新。

在住房公積金方面，公積金繳存和提取規模進一步擴大，但在使用方面，三省一市存在著差異。其中，個人住房貸款中，上海市職工購買二手房的比重最高。此外，目前各地公積金政策并沒有形成一個統一的公積金政策標準，仍需加強標準的統一。

三、長三角一體化對26 個城市房地產市場的影響

（一）總體情況

1.銷售面積總量呈上升趨勢，但占全國比重呈下降趨勢。長三角地理位置優越，經濟相對發達，房地產市場改革起步早，這些有利的因素極大促進了房地產市場的發展，使其在全國房地產市場中占有較大規模。例如，2001年長三角三省一市銷售面積7815 萬平方米，占全國商品房銷售面積的30%。①隨著全國各地房地產市場的快速發展，三省一市商品房銷售面積占比出現逐步下降趨勢，到2018 年所占比重約19%。

從長三角26 個城市②來看，其商品房銷售面積在過去十年間總體呈上升趨勢，因受到國家調控等因素影響，銷售增長速度又呈現出一定的周期性,見圖3-1。

圖3-1 長三角26市商品房銷售面積及增速

2.投資規模總體呈上升趨勢，但城市間分化嚴重。長三角26 市的房地產開發投資完成額在過去十年間大幅上漲。其漲幅也存在著周期性，2010 年達到峰值后，一直呈現下滑趨勢，直到2016 年，在國家確定長三角城市群范圍后，漲幅開始回升，見圖3-2。

圖3-2 長三角26市房地產開發投資完成額及增速

進一步研究發現，長三角26 市之間投資規模差距較大。在2018 年，上海是唯一一個房地產開發投資額突破4000 億元的城市，達到4033 億元，南京、杭州、蘇州、合肥、無錫等發達二線城市均高于1000 億元，而蕪湖、鹽城、滁州等城市卻低于500 億元，見圖3-3。

圖3-3 2018年長三角26市房地產開發投資完成額（億元）

2018 年上海、杭州等城市的房地產開發投資額進一步快速上升，分別達到4033 億元和3068 億元。

3.長三角城市群內不同城市房價水平相差較大。長三角城市群26 個城市中，上海房價最高，2018 年達到均價28981 元/平方米，是房價最低的池州的四倍多。除上海外，杭州房價也快速上漲，2017 年已達到20354 元/平方米，南京、蘇州等熱點城市房價緊隨其后，但常州、鎮江、鹽城等城市房價卻低于10000 元/平方米。另外，房價排在倒數的池州、馬鞍山、銅陵、宣城等城市均屬于安徽，安徽省房地產市場發展程度較長三角其他區域而言明顯落后，見圖3-4。

圖3-4 2017年長三角26市房價（元/平方米）

上述現象表明，長三角區域至今仍未能有效實現區域協同，大量資源仍集中在少數幾個熱點城市。2017 年上海GDP 為3.06 萬億，省級排名十一，城市排名第一，江蘇省GDP為8.59萬億，排名第二，浙江省GDP為5.18萬億，排名第四，安徽省GDP 僅為2.70 萬億，排名第十三。轄區內蘇州GDP1.7 萬億，全國第七，杭州GDP1.26 萬億，全國第十，南京GDP1.17 萬億，排名第十一。GDP 前五十的城市中，江蘇占9 個，浙江占5 個，安徽只有省會城市合肥上榜。

4.個別城市庫存壓力較大，且部分城市已步入加庫存階段。根據課題組統計分析，截至2019 年3 月底，湖州出清周期達到22.7 個月，鎮江出清周期17.6 個月，滁州出清周期15.3 個月，具有較大的庫存風險，其余大部分城市住宅出清周期都位于15 個月的警戒線之下。南京、舟山、杭州、南通、揚州五個城市的出清周期在6 個月之內，市場呈現出供不應求的局勢。

另外，數據顯示長三角城市大多已進入加庫存階段，例如寧波出清周期從2018 年9 月份之前維持的5 個月以內提高到11.7 個月，溫州從2018 年7 月的5.7 個月上升至9.6 個月，蕪湖從2018 年5 月的2.9 個月上升至7.8個月，見圖3-5。

（二）對具體城市的影響

1.上海。

（1）住房市場。2000 年以來，上海市房地產投資額穩步提高，年均增速達11.5%。其中2010 年增速達到最高值35%，自2013 年以來，其增長速度一直呈下降趨勢，見圖3-6。

圖 3-6 上海房地產開發投資額和增速

新房銷售方面，商品房平均銷售價格由2000 年的3565 元/平方米快速上漲到2018 年的29981 元/平方米，大約上漲了741%。而商品房銷售面積除個別年份外，基本變化不大，自2016 年以來，呈現下降趨勢，見圖3-7。

圖3-7 上海商品房銷售面積和均價

在存量房方面，2018 年上海的存量房成交面積已達1546 萬平方米，基本和新建商品房銷售面積相同，這預示著上海房地產市場逐漸進入了存量房時代，未來隨著土地供給的進一步減少，存量房市場交易規模將進一步擴大，見圖3-8。

圖 3-8 上海存量房成交面積

上海的城市住房租賃價格指數自2017 年7 月開始小幅回落，自2018 年4 月后震蕩上行，截至2019 年9 月，住房租賃價格指數已達1113.8，處于近兩年最高水平，見圖3-9。

圖 3-9上海新舊房均價和住房租賃價格指數

（2）土地市場。近年來，上海市土地成交宗數一直略低于推出的宗數，但土地成交價格自2007 年以來一直高于政府推出的土地均價，且成交均價一直呈上漲趨勢，見圖3-10。

圖 3-10上海土地出讓宗數及均價

2.南京。

（1）住房市場。從住房市場來看，南京市房地產銷售價格一直以來整體呈上升趨勢，2018 年上漲到18638 元/平方米。房價增長最快的是2008年和2016年，見圖3-11。

房地產開發投資額一直以來呈上升趨勢，特別是近三年：2016 年實現1845.6 億元，2017 年突破2000 億元，2018 年進一步保持上升趨勢，其增長速度則自2016 年以來呈現下降趨勢，見圖3-12。

圖 3-11 南京市2000-2018年商品房銷售價格及其增速

圖3-12 南京市2000-2018年房地產開發投資額及其增速

近年來，南京市二手房平均銷售價格一直高于新建商品房銷售價格，且差距呈現進一步擴大趨勢。城市住房租賃價格指數波動較大，最低值為2017 年2 月的1016.3，最高值為2018 年8 月1049.5，見圖3-13。

圖 3-13 南京市2017年1月-2019年9月住房銷售及租賃價格對比

（2）土地市場。南京市土地市場與上海市有著較大的相似性，只是土地供給最高值的出現比上海市延遲一年，見圖3-14。

圖 3-14 南京市2005-2018年土地成交情況

3.I 型大城市。

I 型大城市主要包括杭州市、合肥市、蘇州市，在2003-2018 年間房價整體保持持續上升狀態，其中杭州房價最高，2018 年底已達到27787 元/平方米，而蘇州的房價增長幅度最大，上漲了6.16 倍，見圖3-15。

圖3-15 長三角Ⅰ型大城市房價及其增速

從房地產開發投資額來看，自2000 年以來，I 型大城市房地產開發投資額整體呈增長趨勢，其中杭州2017 年房地產開發投資已達2734 億元，約占當年GDP 的22%，相比2000 年上漲了近26 倍。相比2000 年，2017 年合肥和蘇州的房地產開發投資額分別增長了67 倍和15 倍，見圖3-16。

圖 3-16 長三角Ⅰ型大城市房地產開發投資額及其增速

從土地溢價率來看，自2012 年以來，合肥的土地溢價率急劇上升，遠高于蘇州和杭州的土地溢價率，2016年高達213.84%，在房住不炒等制度背景下，合肥的房地產開發商受到的沖擊也將遠高于在蘇州和杭州，見圖3-17。

圖 3-17 長三角Ⅰ型大城市成交土地溢價率

4.II 型大城市。

II 型大城市包括無錫市、寧波市、南通市、常州市、紹興市、蕪湖市、鹽城市、揚州市、泰州市、臺州市。這些城市總體上房價也呈現出上升趨勢，但房價分化現象較突出。寧波市房價最高，接近18000 元/平方米，而房價最低的鹽城僅為6245 元/平方米。2003-2018 年的15年間，這10 個Ⅱ型大城市房價平均上漲了5.64 倍，其中增長最多的南通房價上升了5.84 倍，最低的無錫僅上漲了2.65 倍。整體而言，Ⅱ型大城市房價上升幅度低于蘇合杭等Ⅰ型大城市，見圖3-18。

圖3-18 長三角Ⅱ型大城市房價及其增長倍數

房地產開發投資方面，10 個城市均呈現出持續上漲趨勢。寧波和無錫一直處于Ⅱ型大城市前兩位，2018 年均超過1200 億元，見圖3-19。

圖3-19 長三角Ⅱ型大城市房地產開發投資及其增長倍數

土地平均溢價，每年都有變化，如2016 年無錫平均土地溢價率超80%，2017 年鹽城、揚州、臺州、寧波土地溢價率高，2018 年蕪湖土地溢價率最高，見圖3-20。

圖 3-20 長三角Ⅱ型大城市成交土地平均溢價率（%）

5.中等城市。

中等城市包括鎮江市、湖州市、嘉興市、馬鞍山市、安慶市、金華市、舟山市。

2002-2018 年中等城市商品房銷售價格整體呈現出向上攀升的趨勢。其中舟山市房價總體上是7 個城市中最高的，其次是金華市，2018 年金華市超越舟山市升至第一。安慶市房價一直位于最低，見圖3-21。

圖 3-21 2002-2017年中等城市商品房銷售價格（元/平方米）

從商品房銷售面積來看，嘉興市整體上一直處于第一位，鎮江市處于第二位，但2018 年兩個城市的銷售面積急劇下滑，湖州市近幾年銷售面積持續增長，2018 年達到第一位，而舟山市一直以來銷售面積都最低，見圖3-22。

圖3-22 2002-2017年中等城市商品房銷售面積（千平方米）

從房地產開發投資額來看，嘉興市的開發投資額一直保持中等城市中最高。嘉興市、金華市、湖州市以及安慶市的開發投資額在2016 年以后顯著上漲，而馬鞍山市和舟山市有明顯下浮趨勢，見圖3-23。

圖3-23 中等城市房地產開發投資額

從成交土地溢價率的折線圖可以看到，中等城市整體上保持相似的發展趨勢，2017 年前一直呈上升趨勢，2018 年又整體下降，不同城市溢價率有分化。 2018 年成交土地平均溢價率最高的是安慶市42.23%，最低的舟山市為6.3%，見圖3-24。

圖 3-24 2013-2018年中等城市成交土地平均溢價率（%）

6.小型城市。

小型城市包括銅陵市、滁州市、宣城市、池州市。

小型城市的商品房銷售面積整體保持上升趨勢。在增長倍數方面，宣城市位居首位，實現20 倍的增長，池州市最低，僅增長了3.78 倍，見圖3-25。

商品房銷售價格整體上一直呈上升趨勢且房價非常接近，其中銅陵市保持領先，2018 年滁州市超越銅陵，價格位居第一，為6693 元/平方米，見圖3-26。

圖 3-25 小型城市商品房銷售面積

圖3-26 2002-2018年小型城市商品房銷售價格（元/平方米）

從成交土地平均溢價率來看，三個城市都有較大的波動，2016 年滁州市最高，2017 年池州市居第一位，2018年宣城市最高，見圖3-27。

圖3-27 2009-2018年小型城市成交土地平均溢價率（%）

（三）結論

長三角26 個城市銷售面積總量呈上升趨勢，但占全國比重呈下降趨勢，不同城市房價水平相差較大，投資規模總體呈上升趨勢，但城市間分化嚴重，個別城市庫存壓力較大，而部分城市已步入加庫存階段。

從房地產價格、投資規模等因素來看，所有26 個城市的房地產市場仍保持著持續發展的趨勢，但不同城市在具體發展階段與特征上有差異。其中上海市和南京市正向存量房市場演進，租賃住房市場價格逐步上升。與蘇州和杭州相比，合肥的成交土地溢價率過高，而II 型大城市和小型城市成交土地溢價率的波動性較大，中等城市的溢價率則保持一致的變化趨勢。

四、結論與建議

（一）長三角一體化發展趨勢

1.長三角一體化是指在統一規劃的統領下，以上海市為長三角城市群龍頭起帶動作用，以區域發展規劃、G60 科創走廊、建設區域協同創新網絡為抓手，通過產業布局一體化、市場一體化、公共基礎設施建設，實現高質量發展的一體化，進而引領長江經濟帶發展，服務全國發展大局。長三角城市群的空間范疇是一個動態的發展的概念。

2.長三角一體化上升為國家戰略后，三省一市政府正積極推動交通一體化、產業布局一體化、市場一體化、信息一體化等。一體化進程加快必將促進人力資源、資金資源等重新配置，進而為促進一體化的市場創造良好的條件。

3.政府在推動長三角一體化過程中發揮著積極作用，主要是通過統一規劃、交通一體化和產業空間布局合理化、跨區域的組織協調作用等來引導市場主體發揮作用。

4.長三角一體化將促進長三角內部進行產業的垂直分工，嘉興市等加速對接上海等核心城市的分工，將對當地房地產市場產生積極的推動作用。

5.長三角一體化對長三角城市群內部的城市再定位、產業轉移、人口流動、基礎設施建設、投資及城鎮化發展水平產生直接的影響，這些影響最終會通過房地產市場體現出來。具體而言，GDP、第三產業GDP 占總GDP 的比重、常住人口數量、房地產投資都對商品房市場、租賃住房市場、商業地產市場等產生顯著的影響。

（二）房地產市場發展空間與機會

1.經濟高質量發展為房地產市場發展奠定基礎。長三角一體化戰略通過產業協同創新、交通互通等方式，有效推動長三角地區資源、要素、技術、資金和產品的跨區域流動，可發揮區域核心城市對周邊地區經濟增長的空間溢出效應。上海是帶動長三角經濟發展的龍頭城市，城市群子群也快速發展，南京、杭州、合肥等城市是子群中的引領者。經過多年發展，長三角經濟正逐步向整體高質量方向邁進，為房地產市場發展提供最基本的支撐。

2.交通節點型城市具有較大發展潛力。長三角一體化中，交通一體化是最主要內容之一，國家及各地政府在城市軌道交通、鐵路、公路、機場等方面均做出了詳細規劃。例如，2016 年國務院通過《長江三角洲城市群發展規劃》，提出完善城際綜合交通網絡，依托國家綜合運輸大通道，構建以上海為核心，南京、杭州、合肥為副中心，以高速鐵路、城際鐵路、高速公路和長江黃金水道為主通道的多層次綜合交通網絡。上述交通節點型城市有利于吸引人口流入、發展貿易經濟，為房地產市場發展提供廣闊空間。目前以上海、南京、杭州、合肥為中心城市的1 小時交通圈已基本形成，處于交通圈內的小型城市同樣潛力巨大，由于核心城市房價居高不下，在其周邊置業成為不少外來人口的選擇。

3.長三角人口有進一步流入空間，為房地產市場提供需求。從世界城市群發展的歷史來看，人口向大城市群聚集是一般規律。目前，長三角26個城市總人口共1.53億，占全國人口的11%，GDP 合計16.54 萬億，占全國GDP的18.4%，對比世界領先城市群，長三角人口仍有較大的流入空間，人口流入將帶來更多基建和居住需求，促進當地房地產市場發展。但值得注意的是，長三角規劃中明確指出了每個城市未來人口的規模，某些城市已基本飽和，例如上海，。規劃中人口有較大發展空間的城市，其房地產市場也相應機會更多。

（三）促進房地產市場健康發展的對策建議

1.推動長三角房地產市場的一體化。當前26 個城市房地產市場在可用土地面積、房地產價格、商品房規模等方面均存在著較大的差異，房地產市場風險也各不相同。上海等城市房價過高，直接影響到人才的穩定性，而長三角其他城市搶人才的舉措直接提高了城市的運營成本，也不利于產業分工體系的合理化布局。應加強長三角城市群內部房地產市場的一體化，允許無自有住房居民在工作場所周邊購買住房，在房地產市場長效機制仍未建立與健全的背景下，限制已有自有住房居民買房，以促進房地產市場健康穩定發展。

2.加快推進上海等核心城市住房租賃市場的健康發展。當前，在上海等核心城市，租房已成為多數年輕人解決住房問題的主要途徑，但仍以租住居民私房為主，尚未形成成熟完善的住房租賃市場。現階段，租賃市場存在諸多不規范現象，二房東、霸王條款、隨意漲價等問題頻出，且在法律層面上缺少相應的管理依據，導致租戶權益無法得到保障。從供給層面來說，政府應培育多種市場供應主體，支持專業化、機構化住房租賃企業發展；從需求層面來說，政府應鼓勵居民住房租賃消費，通過個稅抵扣等創新形式增強其吸引力；從監管層面來說，政府應加快彌補相關法律空缺，加強住房租賃市場監管，建立政府的住房租賃交易服務平臺。

3.打破內部行政壁壘，使房地產政策協同化。應打破長三角城市群內部行政壁壘，促進生產要素自由流動，進而推動法律政策一體化。當前，長三角城市群內部有的城市有住房限購政策，有的沒有，土地使用制度也存在著較大差異，有的農村集體土地可以蓋租賃住房，有的城市不行。因此，只有促進長三角城市群相關政策協同化，才能為促進統一市場奠定基礎。

（四）房企發展的戰略機遇與選擇

1.房企發展面臨的戰略機遇。

（1）一體化促進的人才流動為房地產市場發展提供支撐。長三角地區地處作為“一帶一路”和長江經濟帶的重要交匯點的長江三角洲地區，在經濟、產業、人口及趨勢等方面均處于全國四大板塊中的領先地位，市場化發展水平最為成熟，是我國經濟增長的重要引擎，且一體化的推進對人口增長、促進人才的多樣性流動有著長期而深遠的影響，為各城市帶來住宅、長租公寓、商業、辦公等各方面需求的增長，勢必為樓市的發展提供重要支撐。

（2）一體化加快房地產市場協同發展。隨著長三角區域一體化進入全面提速階段，在政策導向下，上海、浙江、江蘇、安徽三省一市全面對接，發揮各自優勢協同發展，充分引導和促進區域內經濟、交通的快速發展，加快中心城市對周邊中小城市的輻射進度，促進三、四線城市經濟快速增長，有利于高素質人才的大量引進，為長三角房地產市場的長效發展提供了堅實的需求支撐。

（3）一體化有利于房企區域品牌影響力塑造。房地產市場進入“下半場”后，品牌成為房企提高競爭力、擴大影響力的核心能力。一體化戰略背景下，資源在區域內的充分流動有利于促進房企在長三角各能級城市的全方位布局，可推進其在區域內的均衡發展，進而使其在區域內部擴大品牌影響力。

2.房企發展面臨的戰略選擇。

（1）積極向城市運營商與服務商轉型。目前上海、南京等城市逐步向存量房市場發展，這意味著這些城市的房地產業已進入到成熟發展階段，這對房地產開發企業現有的發展方向和發展模式提出了加快轉型的變革要求。對于上海、南京等超大和特大城市，房地產企業要從過去的快速銷售模式向持有模式轉型，并通過價值鏈的重塑，增強房地產企業的服務集成能力。中小城市則要加強研究城市的發展階段與發展方向，從中找到新的發展機遇。

（2）資源相對有限，理性布局，防范風險。長三角一體化的發展必然是一個長期的過程。房地產市場變化具有周期性、波動性和差異性，因此不能過度放大長三角一體化政策的利好作用，盲目看好發展前景而高價拿地并不可取。自長三角一體化上升至國家戰略以來，以蘇州、南京、杭州、合肥等為代表的長三角二線城市受到各家房企的高度關注，部分優質地塊引發激烈角逐，重點城市土地熱度直線攀升，風險已經逐漸暴露出來，房企在投資布局長三角一體化城市當中仍需要保持理性，重視區域化均衡布局。

本論文來自“長三角一體化背景下房地產發展研究”課題，由華東師范大學東方房地產研究院執行院長胡金星副教授擔任課題組組長，由上海易居房地產研究院院長、華東師范大學終身教授張永岳教授和上海房產經濟學會沈正超會長擔任專家顧問，由上海房產經濟學會田漢雄、上海易居房地產研究院崔霽和許任飛、新城控股湯維祺、華東師范大學產業經濟研究生蔡逸清、謝祿、葉云夢、陳琦、邵翠櫻以及王雨薇、張悅、王心彤、許傲男等本科生共同完成此課題研究。

注釋

①由于早期26 個城市中部分城市沒有統計相關指標，所以這里用長江三角洲區域三省一市總量來反映總體情況。

②2019 年10 月15 日，長江三角洲區域城市數量擴容，把安徽7 個城市納入長三角區域。因時間關系，本課題重點分析26個城市。