公寓住宅批量精裝修項目管理

朱子健　彭家英　李偉光

摘? ? 要：隨著房地產市場的發展與國家推行住宅批量精裝修交房政策的落地實施，住宅批量精裝修交付已日益普遍，批量精裝修交房從節約資源、降低開發成本、滿足消費者需求等方面均展現出良好的社會及經濟效益。但是在現階段，市場對批量精裝修的了解和認識都相對滯后，房地產開發商的批量精裝管理經驗也良莠不齊，尤其在管理的流程及標準還有待提高。筆者結合實際項目，探討精裝修住宅項目施工管理要點，意在提升施工企業批量精裝房的品質管理水平、提高企業競爭力、加強質量及成本控制;通過規范批量精裝修項目施工流程管理，加強事前、事中過程管控，從而提高批量精裝修項目的實施效率及交付品質。

關鍵詞：批量精裝修;施工管理;質量控制;成本控制

1? 引言

住宅批量精裝修是住宅產業化重要組成部分，需要承包商尤其是總承包商對此類產品進行整體系統優化，室內裝修工藝、材料、設備、部品部件需要高度整合，需要完善的現場安裝技術保證及質量控制體系。住宅批量精裝修施工管理作為全面家居解決方案的重要要素，起到了集成整合與技術支撐的戰略意義。

1.1? 什么是住宅批量精裝修施工管理

批量精裝修施工管理簡單理解是數量比較多的精裝修同時開工，是施工企業從建筑深化設計開始到最終精裝修施工完成并交房的過程，對建筑戶型、建筑立面、室內硬裝、小區景觀、機電系統、設施設備、廚房衛生間、部品部件、收納及儲藏系統等多個環節進行的統一研究和整合，并完美的策劃出施工流程及各個流程的控制要點并交底給施工班組。這種做法比傳統做毛坯房或者單純做結構有著很大的難度和挑戰，它體現的是住宅項目精裝設計全周期、全專業、全過程的系統思考，提供了更全面、更系統的施工方案和思路。

1.2? 住宅批量精裝修施工流程和控制要點

筆者于本人2014年7月進入中國建筑第八工程局有限公司，至今已經5個年頭，從事施工管理工作，期間參與過多個住宅批量精裝修項目的施工管理工作。這類項目其開發過程中的施工管理動作依次為：①項目策劃階段;②項目結構實施階段;③精裝修方案策劃階段;④精裝修樣板間實施階段;⑤批量精裝修施工方案確認及交底階段;⑥批量精裝修施工及控制階段六大階段。

2? 項目策劃階段的管理目標

在項目策劃階段，從項目最初的落地及可實施性到項目特征、再到戶型分類以及精裝修做法標準的確認，項目管理團隊都需要有系列的關鍵管理動作。目標是通過規劃多方案比選，得到與該項目技術及合約相匹配情況下最優的可實施性方案。

2.1? 項目投標報價階段

在該階段，會對擬承接項目編制可研報告，并對項目實施可行性研究，企業的商務部、技術部、工程部、物資部以及財務部等多部門協同聯合審議項目的可執行性。而工程及技術部需要在該階段提供實施性方案，包括組織架構、管理人員配置、綜合事務管理計劃、資料管理、信息及溝通、現金流量預算、資金策劃、盈虧預測、技術方案策劃、質量風險識別及對策、關鍵部位控制及監測方案、進度策劃、分包及資源策劃、成本策劃及安全生產的投入與危險源識別控制等一系列經濟技術指標，作為可行性研究報告的數據依據和支撐，進行產品可研的經濟指標和財務指標測算。

2.2? 項目實施策劃階段

隨后依據先前的可行性研究報告、進一步確定項目的市場深化定位報告。此階段，工程部在施工管理上需要與合約部、技術部溝通充分，參與項目落實討論并對投標階段報告里的合同條款及技術發難進行進一步論證。也要對項目和精裝修產品的難度以及項目突破點給到合理建議，技術部為現場施工方案提供定位前置輸入條件，尤其精裝修房戶型分析，裝修標準建議也是技術部必要的管理動作，質量部也會在本階段形成初步建議。工程部會牽頭進度計劃、工序穿插及精裝修標準的梳理工作，尤其影響到建筑結構和機電預留的，如空調、地暖、新風等較大的設施設備，一定要在現階段明確;并形成確定的可實施性方案與交底，依據這些輸入條件，技術部、質量部、安全部及物資采購部編制各自目標策劃書。

2.3? 方案交底階段

前期輸入條件，工程部著手編制精裝修住宅的目標任務書，此環節在管理手段上需重點關注三個方面：①確保項目策劃階段定位要求清晰并明確;②統一精裝修建筑、結構、水、暖、電、設備等專業的做法，確保土建施工階段達到精裝修的要求;③明確工作中各環節的銜接和交圈的要求，并確定項目缺陷清單，以減少后期土建改動造成的質量隱患，從而達到從前期開始控制施工效果、工程成本、質量和進度的目的。

3? 精裝修樣板間實施階段的循環閉圈管理

精裝修樣板間展示是批量住宅銷售前的必備條件，也是檢驗批量精裝修設計效果和交付標準的必要階段。之后，通過樣板間的實施打造、過程糾偏、最終驗收及整改、最終在精裝施工方案交底里進行反饋和修訂，實現了批量精裝施工管理的一個循環閉圈。湖畔項目在樣板房施工進場前，項目部邀請設計師、顧問、業主進行設計圖紙交底會，并對圖紙反映出的設計問題、圖面表達問題及時要求設計單位現場答疑。也會要求樣板房土建施工過程中，各專業端口按建造節點審核土建交付樣板間的各項尺寸（包含墻體定位及空間凈空尺寸、門窗洞口定位與尺寸、結構梁與層高，管井定位及尺寸、管線預留洞定位及尺寸、強、弱電及上、下水位點位），同時要求設計現場工程師單位現場復核定位彈線并由設計簽字確認，以確保現場平面尺寸與后續批量統一。如發現問題，需及時與設計師以過程工作聯系單形式要求設計明確澄清;樣板房精裝施工過程中，工程部應該申請設計師現場代表對施工定位排版圖（包括墻、地磚、石材分割圖、立面造型定位圖等）進行驗收確認，審核通過后方可實施;樣板間施工結束后，由工程部牽頭聯合各部門對即將開放樣板效果進行審查，并最終確定樣板間實施效果是否滿足我方質量要求及合約成本以及業主和設計的要求，如不滿足，則必須要求整改完善，待通過后方可大批量施工。