“一房二賣”刑事違法性之認(rèn)定

關(guān)鍵詞 “一房二賣” 非法占有目的 詐騙

作者簡(jiǎn)介：黃龍，上海市閔行區(qū)人民法院法官助理。

中圖分類號(hào)：D920.5? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.01.152

一、案情

一審法院經(jīng)審理查明，2013年5月27日，陳某與相關(guān)機(jī)構(gòu)簽訂房屋補(bǔ)償協(xié)議，確定將可獲得兩套動(dòng)遷房。2014年1月30日，陳某與朱某約定，以72萬元向朱某出售其中一套編號(hào)為11-06號(hào)603室房屋。合同簽訂后，朱某隨即支付了62萬元購(gòu)房款。2017年3月7日，陳某向本院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)與朱金發(fā)房屋買賣合同無效，同年8月22日被判決駁回。2017年3月，被告人陳某隱瞞前述房產(chǎn)已經(jīng)出售的事實(shí)，又欲將該房產(chǎn)出售給金某，并收取了金某定金5萬元。2017年4月，陳某與金某簽訂《動(dòng)遷安置房預(yù)售合同》，約定以240萬元出售房屋。2017年4月至2018年5月，金某向陳某累計(jì)支付購(gòu)房款200萬元，陳某收取款項(xiàng)后花費(fèi)殆盡。

被告人陳某對(duì)公訴機(jī)關(guān)指控其構(gòu)成合同詐騙罪無異議，但當(dāng)庭辯解稱，其拿到相關(guān)房產(chǎn)的鑰匙及相關(guān)資料后都交給了金某。此外，其并沒有逃匿行為，金某聯(lián)系不到其是因?yàn)槠涓鼡Q了手機(jī)號(hào)碼，之后其曾主動(dòng)聯(lián)系過金某。

辯護(hù)人提出，本案屬于“一房二賣”，鑒于被告人陳某已將房屋交給了金某夫婦，另一份合同將無法實(shí)際履行而應(yīng)當(dāng)被解除。陳某雖有過錯(cuò)，但并不構(gòu)成合同詐騙罪。

二、審判

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，被告人陳某以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對(duì)方當(dāng)事人財(cái)物，數(shù)額為人民幣200萬元，屬數(shù)額特別巨大，其行為已構(gòu)成合同詐騙罪。被告人陳某具有自首情節(jié)，依法可以減輕處罰。公訴機(jī)關(guān)指控成立，本院予以確認(rèn)。關(guān)于被告人及其辯護(hù)人提出的相關(guān)辯解、辯護(hù)意見，經(jīng)查，被告人陳某隱瞞已經(jīng)將房屋出售給他人的事實(shí)，又與被害人金某簽訂房屋買賣合同并收取金某的購(gòu)房款，且在其向法院起訴提出確認(rèn)前一份買賣合同無效的訴訟請(qǐng)求被判決駁回的情況下，仍繼續(xù)隱瞞事實(shí)并收取被害人錢款，且將相關(guān)款項(xiàng)花費(fèi)殆盡，其主觀上具有非法占有他人錢款的目的，客觀上也造成了被害人的損失，其行為應(yīng)當(dāng)以合同詐騙罪論處。

一審判決后，檢察機(jī)關(guān)未抗訴，被告人陳某亦未上訴。

三、評(píng)析

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于，被告人陳某“一房二賣”的行為是否具有刑事違法性？即本案屬于民事糾紛還是構(gòu)成合同詐騙罪？對(duì)此，有以下三種意見。

第一種意見認(rèn)為：被告人陳某構(gòu)成合同詐騙罪，詐騙數(shù)額為200萬元，被害人系金某。被告人陳某雖然向金某夫婦履行了交房義務(wù)，但產(chǎn)權(quán)尚未過戶，金某并不能因此獲得相關(guān)房產(chǎn)的所有權(quán)，金某客觀上仍存在財(cái)產(chǎn)損失。陳某在與朱某簽訂房屋買賣合同并收取相應(yīng)款項(xiàng)后，應(yīng)當(dāng)明知其已不具備再向其他人出售房屋的能力（其向法院起訴要求確認(rèn)與朱某合同無效也佐證了這一點(diǎn)）。在此情況下，陳某仍隱瞞該事實(shí)，又與金某就同一房產(chǎn)簽訂房屋買賣合同，并收取金某200萬元購(gòu)房款，具有欺騙金某并非法占有金購(gòu)房款的故意。陳某在收取金某錢款后，相關(guān)款項(xiàng)用于歸還債務(wù)、個(gè)人消費(fèi)，沒有將錢款返還給朱某，在前一合同由法院確認(rèn)有效的前提下，對(duì)由此可能造成的金某的損失持放任態(tài)度。

第二種意見認(rèn)為：可以認(rèn)定被告人陳某的行為構(gòu)成合同詐騙罪，但詐騙數(shù)額應(yīng)認(rèn)定為66.5萬元，朱某是被害人。涉案兩份房屋買賣合同均為有效合同，犯罪數(shù)額的認(rèn)定實(shí)際取決于實(shí)際無法履行合同一方的確定。換言之，兩名購(gòu)房人中，誰能夠最終取得房屋產(chǎn)權(quán)，另一人就是刑事案件中的被害人，其向陳某支付的購(gòu)房款就將被認(rèn)定為本案的犯罪數(shù)額。本案中陳某事實(shí)上將房屋交付給了金某。

第三種意見認(rèn)為：被告人“一房二賣”的行為應(yīng)按民事違約處理，不構(gòu)成犯罪。首先，陳某將房屋出售給朱某，并收取部分購(gòu)房款的行為屬于正常的房屋買賣行為。其次，房屋并未交付給朱某，陳某將房屋“二賣”給金某時(shí)，其存在履行與金某間房屋買賣合同的能力和可能，不應(yīng)認(rèn)定陳某有非法占有的目的，進(jìn)而認(rèn)定其構(gòu)成合同詐騙罪。

筆者同意上述第一種意見。上述第二種意見不符合合同詐騙罪的基本犯罪構(gòu)成要件，即被害人要基于行為人的欺騙行為產(chǎn)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，進(jìn)而交付財(cái)物，但本案中朱某與被告人陳某簽訂房屋買賣合同時(shí)，陳某并沒有對(duì)朱某有任何欺騙行為，朱某對(duì)房屋買賣這一行為也沒有任何錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。第三種意見則沒有綜合全案事實(shí)對(duì)被告人陳某是否具有非法占有的目的進(jìn)行準(zhǔn)確認(rèn)定。故第二種和第三種意見均不應(yīng)采納。

（一）民事合同糾紛和刑事合同詐騙的關(guān)系

審判實(shí)踐中，有的將普通民事合同糾紛當(dāng)作刑事合同詐騙認(rèn)定，有的將刑事合同詐騙當(dāng)作普通民事合同糾紛處理，民事合同糾紛和刑事合同詐騙有時(shí)并不容易界定。民法調(diào)整的一項(xiàng)重要內(nèi)容是公民的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，任何侵害他人財(cái)產(chǎn)的行為必然是違反民法的違法行為，亦需要承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。當(dāng)民法不能充分保護(hù)財(cái)產(chǎn)關(guān)系時(shí)，則需要對(duì)相應(yīng)的行為予以刑事評(píng)價(jià)，對(duì)行為人予以刑事處罰。就審判實(shí)踐的角度而言，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以犯罪構(gòu)成要件去判斷某一行為是否構(gòu)成犯罪，而不必過于考慮該行為是否僅屬于民事糾紛范疇。

合同詐騙罪的構(gòu)成要件包括：主體方面，為一般主體;主觀方面，行為人具有非法占有公私財(cái)物的目的;客觀方面，行為人實(shí)施了欺騙行為，對(duì)方因此產(chǎn)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，基于該錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)處分財(cái)產(chǎn)，行為人取得財(cái)產(chǎn)，而被害人遭受財(cái)產(chǎn)損失;客體方面，侵犯的客體是公私財(cái)物的所有權(quán)。就本案“一房二賣”的情形而言，被告人陳某向金某隱瞞了已將涉案房屋出售給朱某的事實(shí)，而與金某簽訂房屋買賣合同，金某交付房款，最終遭受損失。由此不難看出，被告人的行為完全符合合同詐騙罪主體、客觀、客體三方面的構(gòu)成要件，是否對(duì)被告人以犯罪論處的關(guān)鍵在于對(duì)其主觀方面是否具有非法占有目的進(jìn)行認(rèn)定。

（二）“一房二賣”行為“非法占有目的”的認(rèn)定

審判實(shí)踐中，認(rèn)定行為人是否具有非法占有目的，一般是根據(jù)被告人口供或根據(jù)被告人的客觀行為推定。鑒于被告人主動(dòng)承認(rèn)具有非法占有他人財(cái)物目的的情況少之又少，故認(rèn)定“一房二賣”的行為人是否具有“非法占有目的”一般需要通過被告人的客觀行為綜合考慮全案案情予以認(rèn)定。主要可以從以下三方面進(jìn)行考量。

1.被告人的實(shí)際履行能力。實(shí)際履行能力是指合同當(dāng)事人履行合同的實(shí)際能力和依照合同約定完成交易實(shí)現(xiàn)合同目的的現(xiàn)實(shí)可能性。有履行合同的能力不能排除行為人非法占有他人財(cái)物的目的，但如果沒有履行合同的能力或可能性，則通常可推定其具有非法占有目的。經(jīng)查，本案被告人陳某系多起民間借貸糾紛案件被告人，平時(shí)亦有賭博的惡習(xí)，名下雖有房產(chǎn)，但并不足以履行其全部債務(wù)。陳某在收取朱某、金某購(gòu)房款后均揮霍殆盡，并無能力返還，而其“一房二賣”的行為也必將造成無法承擔(dān)違約責(zé)任或無法交房的后果。

2.被告人的實(shí)際合同履行行為。合同的履行，是指負(fù)有合同履行義務(wù)一方按照合同的約定或者法律的規(guī)定，全面、適當(dāng)?shù)芈男泻贤s定的義務(wù)，使對(duì)方的合同目的能夠順利的得以實(shí)現(xiàn)。即使行為人有實(shí)際履行合同的能力，但如果沒有實(shí)際履行行為，而是隱匿、逃避，或者以各種借口理由推脫合同責(zé)任，也應(yīng)推定其具有非法占有目的。如果“一房二賣”的出賣人不具有“非法占有目的”，一般會(huì)積極主動(dòng)的履行合同的義務(wù)，協(xié)助買受人順利的完成房屋的交易或積極承擔(dān)違約責(zé)任。而本案被告人陳某隱瞞房屋已出售的事實(shí)，將房屋“二賣”給金某，雖然其將房屋鑰匙交付給了金某，但朱某知曉后，將金某強(qiáng)行趕出了房屋。陳某在得知上述情況后，并未積極配合金婦與朱某協(xié)商處理，亦未退還收取的金某的200萬元購(gòu)房款項(xiàng)，因而可以推定被告人陳某對(duì)最終造成金某財(cái)產(chǎn)損失持放任態(tài)度，事實(shí)上最終也造成了金某“房”“款”兩失的后果。

3.被告人對(duì)購(gòu)房款的處置情況。從行為人對(duì)財(cái)物的處理可以一定程度上看出行為人的主觀心態(tài)。行為人取得財(cái)物后，一般存在如下處置情況：一是將財(cái)物被用于合同履行;二是將財(cái)物用于合法經(jīng)營(yíng);三是將財(cái)物用于非法活動(dòng)，或者揮霍或者攜款潛逃。如行為人取得財(cái)物后將財(cái)物用于上述第三種情形，則往往可以認(rèn)定其具有非法占有的目的。本案被告人陳某則屬于上述情形。陳某在取得金某的200萬元購(gòu)房款項(xiàng)后，并未用于返還朱某的購(gòu)房款或用于承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，也未用于合法經(jīng)營(yíng)，而且全部用于歸還其賭債和個(gè)人揮霍。

綜上，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定被告人陳某具有非法占有金某購(gòu)房款的目的，其“一房二賣”的行為構(gòu)成合同詐騙罪，應(yīng)予刑事處罰。

對(duì)“一房二賣”行為進(jìn)行準(zhǔn)確定性，對(duì)于維護(hù)房產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序、有效打擊相關(guān)合同詐騙犯罪行為具有重要意義。希望對(duì)本案的評(píng)析能夠給審判實(shí)踐中對(duì)“一房二賣”行為人是否具有非法占有目的的認(rèn)定，進(jìn)而認(rèn)定是否具有刑事違法性提供一些借鑒和思考。