公共租賃住房項目全壽命周期成本控制解析

張建發

（甘肅省武威市天祝藏族自治縣市政工程管理所， 甘肅 天祝 733299）

0 引言

公共租賃住房項目更多是為社會服務、人民服務，為城鎮低收入住房困難家庭提供住房保障，作為一項非盈利的公益性質項目，長期以來人們通常將成本管理重點放在工程建設階段，確實該階段展開成本管理有助于減少多余的開銷，但是很多公共租賃住房項目在建設完成之后，依然存在著資源消耗問題，無法保證運營階段的成本控制。所以，面對關乎于民生的公共租賃住房項目不僅要重點考慮工程建設成本，還要綜合考慮環境成本、維護成本、社會成本，這就需要采取全壽命周期的成本控制措施，綜合考慮如何實現成本管理的最優化。

1 全壽命周期成本相關內容

全壽命周期成本是指產品從研發、設計、制造、使用、報廢整個流程所產生的費用，在公共租賃住房項目領域，主要包含的內容有：

1.1 建設成本

建設成本是指項目從立項到竣工期間所發生的成本，如材料費、人工費、貸款利息等，是一種典型的一次性投入。作為全壽命周期中的重要階段，也是人、財、物消耗的集中階段，需要有大量的投入。公共租賃住房項目工程具有工程量大、施工時間長、政策影響大、市場價格波動影響大等特點，這些都會影響工程最終建設成本[1]。在建設階段很多不確定因素影響，讓資源浪費的幾率很大，產生“三超”現象。

1.2 使用維護成本

是指在工程投入使用階段所發生的費用，是一種連續性、持久性投資。特別是對于公共租賃住房項目更應該關注使用維護成本。這是因為公共租賃住房項目受眾人群多、居民來源繁雜、房屋使用不規范、管網設備嚴重老化、后期維護費用高，需要在管理、能耗、維護等成本方面加強控制。

1.3 環境成本

環境成本是指材料生產、制造、消費、使用、報廢一系列流程的成本。工程建設會同時產生正面或負面的影響。在環境成本計算中，要明確環境成本控制內容。對于公共租賃住房項目來說，如果環境成本控制不當，會給周邊環境帶來污染，如噪聲污染、光污染、土壤污染、水污染等。

1.4 社會成本

社會成本是指公共租賃住房項目建設與使用過程中對社會經濟造成的負面影響，必須要精準判定社會成本內容。通常情況下，社會成本和資金投入成反比關系，也就是資金投入增加會降低社會成本，如公共租賃住房項目建設要將安全作為第一位，采取有效防護措施為居民提供安全保障和高質量服務，還要考慮公共租賃住房項目是否會影響周邊建筑居民往來等。

2 公共租賃住房項目全壽命周期成本控制的常見問題

2.1 重項目爭取，輕可行性研究

公共租賃住房項目資金投入是有限的，因此在建筑工程規模一定的情況下，很多承包商盲目競標，必然有了項目才可能有利潤。很多承包商將工作重點放到競標上，忽略了可行性研究。很多可行性報告中更多是數據、語言十分美觀，實則華而不實，成本預算與工程量實際不匹配。

2.2 重直接成本，輕間接成本

直接成本可能占據總成本的8 成以上，但公共租賃住房項目投入非常大，2成的間接成本也有可能直接決定工程建設成敗。間接成本很多都是無形成本，如建設公共租賃住房項目要占用公共用地，此時政府與群眾溝通效果好壞會直接影響工程建設進度[2]。

2.3 重實際成本，輕社會成本

實際成本就是可以直觀的看到公共租賃住房項目建設成本，也就是所謂的“字面成本”。而公共租賃住房項目與普通項目不同，其主要是為社會低收困難家庭服務，關乎到民生，還要重點考慮社會成本、環境成本以及公共因素。社會成本作為全生命周期成本控制的重要因素之一，必須要關注社會成本的重要性。

3 加強的公共租賃住房項目全壽命周期成本控制的措施

天祝縣2015 年吉祥苑一區公共租賃住房建設項目地點位于天祝縣城北新區，北至安遠路，南至松山路，西至華銳路，東至三峽路。 規劃用地面積36415 平方米。新建公共租賃住房7 棟，公租房共計843 套，總投資*萬元，總建筑面積為71000平方米，并配套建設室外三網、綠化、供熱換熱站、變配電室、水泵房、路燈、化糞池、小區監控、設備用房等配套設施齊全。為了能夠充分發揮公共租賃住房項目的綜合效益，管理部門提前制定了全壽命周期成本控制措施。其主要表現在：

3.1 強化組織領導

為了能夠順利開展全壽命周期成本控制工作，上級領導通過統一思想、全面落實，從上到下提高對全壽命周期成本的認識，各個部門、各個級別相互配合，為項目建設、使用提供了指導方向。項目管理層大力支持全壽命周期成本控制，全面灌輸全壽命周期成本控制理念，指定部門派出專門人員從事成本監督工作，從而營造良好的全壽命周期成本控制實施氛圍。

3.2 完善制度環境

為了更好的實施全壽命周期成本控制工作，上級部門配套相適應的組織機構、管理體系，在工程建設階段加強投資計劃、采購計劃、管理計劃、核算標準，補充全壽命周期成本控制有關內容[3]。在工程施工建設中，除了關注直接成本外，還通過擋土墻避免塵土飛揚、工程開挖固體廢棄物第一時間清運，保持路面濕潤，控制行車速度；工程建設盡可能安排在上午8 點到下午17 點之間，避免影響周圍居民休息，攪拌機、加工車間等布置在遠離聲敏感區，運輸路線避開居民區；施工垃圾及時清運避免進入到下水道污染水源，規定生產污水取向，禁止施工泥漿直接進入到下水道造成堵塞或污染問題。制定嚴格的規章制度，規范每個環節的操作程序，同時加強道路綠化建設，從而保障環境成本和社會成本。所有固定標準全部強制性執行，做到獎罰有據可依。

3.3 強化管理基礎

重點關注全壽命周期成本控制數據基礎，為實現量化管理提供可靠性依據。一方面，管理部門建設了全壽命周期成本控制評估程序、具體方法、成本數據庫，在生產計劃、物資采購、工程生產、財務等多個方面獲取成本信息，記錄所有的成本發生幾率，保證成本信息的完整性，為后續優化決策提供信息支撐；另一方面，保障全壽命周期成本控制數據的可靠性，判斷所得的數據是否可以確定新系統費用，統一成本計算方法、數據口徑、標準等[4]。

3.4 提高管理起點

全壽命周期成本控制由始至終都是工作重點，良好的起點往往對后續工作可以起到積極作用。在全壽命周期成本控制計劃當中，從宏觀角度先考慮公共租賃住房項目需求，將總需求進行細化、分解，這就需要成本管理人員具有較寬的視野、專業的工作能力，因此在正式開展管理工作前，全方位加強教育培訓工作，提高工作人員的專業素養，提倡文明施工、科學管理，以全壽命周期視角看待問題。

4 結束語

綜上所述，為了能夠充分發揮公共租賃住房項目的綜合效益，我們不僅要將成本管理精力放到工程建設階段，而是拓展到項目從計劃到報廢的全壽命周期，以宏觀的視角確定方向，以微觀的方法實現目標，這樣才能夠同時注重建設成本、使用成本、環境成本、社會成本的控制，實現公共租賃住房項目的可持續發展。