房屋基礎信息采集與行政管理基礎信息數據維護和管理

文/陳佳

隨著房地產市場的快速發展，我國確立了以基礎信息系統建設推動交易和登記工作發展的管理理念。近十年來，政府投入巨資用于基礎信息系統建設，使得登記信息系統日趨完善，信息功能不斷得到強化，其中，房屋基礎信息采集這項基礎工作，在基礎信息建設方面發揮了重要作用。本文主要對開展房屋信息采集、加強房屋行政管理基礎信息數據的維護和管理等方面的工作，進行分析和總結。

一、做好采集工作勢在必行

作為房屋登記基礎信息系統建設的一個重要組成部分，做好房屋基礎信息的數據采集工作，在加強信息系統建設、提高服務水平、加強數據分析等多個方面，都發揮著重要作用。因此，做好房屋基礎信息的采集工作勢在必行。

毋庸置疑，房屋基礎信息在城市管理中，一直發揮著重要的作用。以房屋坐落為例，該信息是房屋登記需要確認的重要權屬內容，作為社會基礎地理信息的核心組成部分，它在戶籍登記、搶險救援和郵政投遞等公共事務管理中起著無可替代的地理媒介作用。但在實踐中，房屋登記機構一般以公安部門出具的門牌編號批文作為信息藍本，導致在特殊地理環境下，不少社區地名被人為忽略。

同時，規范市場主體行為、強化分析和引導功能，也離不開房屋基礎信息。眾所周知，以房屋基礎信息為基礎形成的較為完善的登記簿，在建立商品房樓盤表方面發揮了重要作用。樓盤表中各單元房屋的狀態如已售、未售、抵押、查封、保留等分別來源于網上交易系統與產權登記系統，通過系統的交互查驗，可以有效防止開發商“一女二嫁”，或者將已售房屋進行抵押，甚至將已抵押的房屋擅自出售，從而很好地規范了開發商的預銷售行為。同時，完善的登記簿信息也為實行存量房網上交易管理提供了可能，通過授權有資質、信譽度高的中介公司將房源掛牌，所掛房源由信息系統自動驗證其有無權利限制，防止中介重復掛牌造成可售房源信息的失真，可以防止詐騙行為的發生。

依托強大的信息資源優勢，可充分發揮信息引導功能，建立起較為全面及時的信息披露機制。一方面，通過上海市網上房地產信息發布平臺，可以及時準確地掌握商品房和存量房交易信息、市場監測報告。尤其是商品房信息，為市民了解各樓盤的銷售情況以及詳細的商品房信息提供了重要參考。另一方面，以房屋登記基礎信息為主要依據，建立信息分析與發布制度，每日、每周、每月以及每個季度都能及時分析和公布全市房地產市場運行狀況，向政府、市民、開發商以及社會各界提供決策參考。

開展房屋基礎信息采集工作，還有利于市場化信息系統的建設。近年來，按照住建部的統一部署，各地政府持續推進房地產管理信息化建設工作，并陸續建成啟用了房地產市場信息系統、住房保障信息系統。同時，在此基礎上，全力整合、打造包括住房信息系統在內的房地資源信息集成系統，進一步完善房屋基礎信息采集，對提高房地產管理水平和房地產市場調控水平很有幫助。

從全局來看，掌握完善的房屋基礎信息，更加有利于樓市的宏觀調控。樓市調控，最重要的就是摸清我國樓市的基礎數據，包括我國住房總量、住房結構、房價、收入情況，等等，否則會無法避免地落入“盲人摸象”的尷尬境地。好的政策就像好的裁縫一樣，只有先量體才能裁衣，目前當務之急是逐步摸清樓市真實的基本情況，并制定科學、長遠的發展規劃，疏堵結合才能避免盲目調控，從而漸漸化解我國房地產經濟發展的頑疾。

二、“活用”基礎數據成為管理關鍵

為了做好房屋行政管理基礎信息數據的維護和管理工作，關鍵在于“活用”基礎數據。

房屋基礎數據主要包括物理數據和權屬數據兩部分。物理數據用于描述宗地、幢和戶的自然特征，如戶的坐落、房型、房屋平面圖等，其表現形式為樓盤表；權屬數據用于描述戶的權利特征，如權利人、產權價值、權屬狀態等。物理數據是權屬數據依托的基礎。

如何實現基礎數據的“活用”，讓它發揮更大的作用？應在全面完成房屋普查的基礎上，進行大膽創新，開創性地整合各環節行政管理信息，以此為基礎，構建房屋全生命周期平臺。通過這種手段，使房屋普查形成的所有基礎數據，成為能夠實時更新的鮮活信息。

目前，依托現有的業務系統，已完全實現了新建房屋圖元、測繪、交易、權屬登記業務的動態更新，基礎數據基本實現實時更新。正是得益于平臺數據的日益完善與及時更新，基礎數據已經開始服務于宏觀決策、住房限購政策落實、保障性住房資格審核、差別化稅收信貸政策執行等工作，并在及時把握市場動向、制定更加具有針對性的樓市政策對過程中，起到了極為關鍵的作用。

此外，“活用”基礎信息，還體現在信息共享方面。主要做法就是通過信息接口，為地稅、統計等部門提供準確適時的房屋基礎信息支持。當然，向各區房屋行政主管部門提供轄區內房屋狀況的直接查詢、統計分析等，也屬于共享應用服務范疇。

截至目前，在房屋基礎信息和行政管理信息方面，已初步形成了縱向支持市區兩級應用、橫向實現委辦局之間信息共享，服務政府、社會和百姓的綜合信息服務架構，從而大大提高了上海市房地產市場管理水平，增強了社會公共服務能力。

三、關于采集和管理工作的思考

加強房屋登記基礎信息建設，依法行政是根本。《物權法》、《房屋登記辦法》、《登記簿管理辦法》等法律規章為我們不斷加強基礎信息系統建設提供了法律保障。每項重要登記制度的出臺，都可以從加強基礎信息系統建設入手，改進現有業務流程和操作模式。同時，依法行政也使房屋登記基礎信息更為扎實有效。例如，在《登記簿管理辦法》出臺后，依法完善電子登記簿，制定嚴格的建立和維護程序，調整基礎信息流程，使電子登記簿的形成得到了最大程度的規范，電子登記簿的作用也得到了更好的發揮。

加強房屋登記基礎信息建設，其根本宗旨是服務于民。只有徹底改變行政管理理念，樹立以民為本思想，才能切實重視登記基礎信息系統的建設。事實證明，登記的成果只有為社會所認可和利用，才具有深遠的意義，基礎信息的價值才能得到充分體現。基于社會服務理念，我們以是否滿足不斷變化的社會需求為衡量基礎工作好與壞的標準，把方便群眾查詢、查詢信息能夠滿足其實際需要作為建設基礎信息的出發點，從而將服務與建設工作結合得更為緊密，也更有實效。

在基礎信息采集過程中要創新采集方法，利用多種手段，采集房屋基礎信息。隨著互聯網技術和遙感技術的發展，可采集互聯網城市房屋信息數據并與地圖數據有效融合，從而快速地獲得城市住宅類房屋的基礎數據。具體做法是將互聯網街景地圖、遙感衛星圖片與專家經驗識別相結合，可有效提取大多數公共事業類房屋基礎數據，再輔以必要的現場調查補充核實數據，初步建立城市房屋基礎信息數據庫。此外，通過采集目標區不同期次的互聯網地圖進行疊加對比，定位地圖中的顯著變化區，開展有針對性的補充調查，從而及時更新數據庫。通過該方法可高效快捷地建立城市房屋基礎信息數據庫，并能夠實現數據庫的持續更新，這也為其他城市房屋基礎信息數據庫的建設提供了一種有益的參考。

應努力提高基礎數據采集的精度。出于管理和信息公開的需求，需要形成統計分析數據和發布數據，而這兩項重要數據，均與基礎數據有關。其中，統計分析數據是指對基礎數據、從業主體數據以及業務數據進行計算、統計和分析而形成的數據；發布數據是指對基礎數據、從業主體數據、業務數據和統計分析數據進行提取或者加工而產生的、用于對外發布的數據。基礎數據的精度，直接關系到這兩項重要數據的準確性。因此，在基礎信息采集過程中，將誤差控制在一定范圍內，成為信息采集工作的重中之重。