酬金制物業(yè)管理模式下財務(wù)管理與會計核算特點

(貴州交投農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司 貴州 遵義 563000)

引言

在經(jīng)濟高速發(fā)展的時代背景下，我國物業(yè)項目越來越多，社會各界和人們對物業(yè)管理關(guān)注度越來越高。財務(wù)管理是物業(yè)企業(yè)發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，物業(yè)市場競爭越來越激烈，這對財務(wù)管理工作提出了嚴格要求。而物業(yè)管理會計與一般企業(yè)會計核算存在較大差異。因此，本文就酬金制物業(yè)管理模式下財務(wù)管理與會計核算特點進行分析具有深遠的現(xiàn)實意義。

一、酬金制物業(yè)管理模式下財務(wù)會計管理特點

第一、會計核算基本前提的不同解釋。最近幾年，我國物業(yè)企業(yè)的迅猛發(fā)展和人們經(jīng)濟生活條件的不斷提升，這就促使物業(yè)財務(wù)管理在物業(yè)行業(yè)發(fā)展中地位越來越高，這種管理方式不僅在合同中經(jīng)常被提到，在企業(yè)領(lǐng)域中應(yīng)用最廣泛。在酬金制物業(yè)管理模式下，房地產(chǎn)項目會計主體為物業(yè)管理中心，與一般企業(yè)單位以及管理制度存在較大差異，在酬金制物業(yè)管理模式下，房地產(chǎn)公司或者業(yè)主委員會聘請相關(guān)人員，也就是說受到業(yè)主委派的管理人員，在職權(quán)范圍內(nèi)，在滿足業(yè)務(wù)需要基礎(chǔ)之上，對財務(wù)運轉(zhuǎn)的各個階段和各個環(huán)節(jié)進行監(jiān)督與控制。物業(yè)賬務(wù)都歸業(yè)主所有，而運營利潤由房地產(chǎn)公司承擔或者分享，且業(yè)主需要定期支付物業(yè)公司服務(wù)費用。在物業(yè)托管合同中，明確規(guī)定業(yè)主和房地產(chǎn)公司相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)，如果物業(yè)托管合同到期，物業(yè)項目的利潤或者債務(wù)由繼承其權(quán)利和義務(wù)的公司繼續(xù)承接。其次，對于持續(xù)經(jīng)營這個問題，在酬金制物業(yè)管理模式下，對物業(yè)企業(yè)來說，要想持續(xù)經(jīng)營必須制定有效合法的委托托管合同，且合同內(nèi)容不能危害國家利益、社會公共利益以及第三方合法權(quán)益。對于業(yè)主來說，如果物業(yè)項目還在持續(xù)進行，則需要向物業(yè)企業(yè)繳納相應(yīng)的服務(wù)費用，在托管合同到期之前，雙方還需要繼續(xù)設(shè)置經(jīng)營期限。

第二、定期公示。物業(yè)管理收費模式主要是包干制和薪金制，我國《物業(yè)管理條例》中就物業(yè)企業(yè)對內(nèi)外財務(wù)報表進行了明確規(guī)定，必須依照國家規(guī)定的報送程序和范圍進行，同時還需要定期向業(yè)主委員會和物業(yè)產(chǎn)權(quán)性進行報送。當前我國物業(yè)管理企業(yè)越來越多，市場競爭越來越激烈，由于物業(yè)管理周期比較長、社會影響大，還需要政府相關(guān)部門的嚴格監(jiān)督，強化物業(yè)管理市場的穩(wěn)定性與安全性。當時優(yōu)勝劣汰的競爭原則，也使得一些資質(zhì)不過關(guān)的物業(yè)企業(yè)進入到管理活動中，嚴重影響著物業(yè)市場的穩(wěn)定性與社會秩序，這就需要進一步整治物業(yè)市場，為物業(yè)管理各項活動的順利開展奠定良好基礎(chǔ)。所以，在物業(yè)維護管理和服務(wù)基礎(chǔ)之上，還需要建立物業(yè)收費標準，也就是說根據(jù)物業(yè)收費標準進行后期運營支出。對于產(chǎn)權(quán)多的業(yè)主來說，業(yè)務(wù)還需要監(jiān)督物業(yè)經(jīng)營活動，業(yè)主對于自己繳納的物業(yè)費用明細有知情權(quán)，物業(yè)企業(yè)必須讓業(yè)主了解自己繳納物業(yè)費用范圍和對象，同時對于所繳納管理費用是否符合相應(yīng)管理服務(wù)所指出的成本費用可以提出異議，物業(yè)企業(yè)根據(jù)異議或者業(yè)主提出的建議，讓業(yè)主代表對物業(yè)管理費收支情況進行監(jiān)督。

第三、相對獨立核算。酬金制物業(yè)管理模式下，物業(yè)工期相當于業(yè)主的管家，而物業(yè)公司所派出的機構(gòu)也是獨立的體系，也就是說在不同區(qū)域和規(guī)模內(nèi)形成相對獨立的個體，不受到其他區(qū)域的領(lǐng)導和管理，所以，物業(yè)管理形成的會計主體和核算方式都是獨立的。同時，物業(yè)公司受聘于業(yè)主，可以說業(yè)主決定著物業(yè)公司的去留，收取的管理費用中除了人工成本費用屬于物業(yè)項目所有，其余管理費的所有權(quán)益屬于業(yè)主，所有，物業(yè)管理公司必須進行獨立核算，這樣才可以保證資金的安全使用。

第四、財務(wù)管理中不包括投資、運營和資金分配等行為。《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》中有明確規(guī)定，實行物業(yè)服務(wù)費用薪金制，物業(yè)管理費用權(quán)益屬于業(yè)主，而物業(yè)服務(wù)支出屬于代理行為，物業(yè)管理企業(yè)不能將管理費用用于合同之外的其他事項。這就說明了物業(yè)公司只能依照物業(yè)服務(wù)合同約定的事項提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定事項支出，管理費用不得用于經(jīng)營、投資和其他分配行為，有效保障資金的合理使用，防止對業(yè)主合法權(quán)益造成侵害。

二、酬金制物業(yè)管理模式下會計核算特點分析

第一、物業(yè)管理項目會計核算主體基本無資產(chǎn)。酬金制物業(yè)管理模式下的房地產(chǎn)項目會計主體是物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)企業(yè)根據(jù)酬金制物業(yè)管理模式改變了會計要素內(nèi)容，也就是說會計核算內(nèi)容進一步增加，除了要對資產(chǎn)、負債、所有權(quán)益和收入進行核算外，還需要對成本費用、利潤分配進行核算。一般來說，會計要素中的資產(chǎn)核算指的是物業(yè)企業(yè)擁有的或者可以支配的貨幣經(jīng)濟資源，包括各種股票、債權(quán)以及其他權(quán)利、流動資金或者其他財產(chǎn)。物業(yè)管理處主要受聘于業(yè)主，是物業(yè)管理企業(yè)的派出機構(gòu)，其沒有注冊資本，也不能承擔相應(yīng)的義務(wù)，從本質(zhì)上來說，物業(yè)管理處并不是法人。而酬金制物業(yè)管理模式下，管理處前期運行資金主要是由業(yè)主提供的，在物體托管合同中約定在一定條件下必須返回。物業(yè)管理處的辦公用品和必要設(shè)施也是由業(yè)主提供的，這些可以說是物業(yè)中心的流動資產(chǎn)，但是所有權(quán)屬于業(yè)主，物業(yè)管理處只有使用權(quán)和調(diào)配權(quán)，這與一般的會計原理有很大的區(qū)別。

第二、物業(yè)管理費用全部是成本費用。作為經(jīng)營主體，物業(yè)管理處以及物業(yè)管理企業(yè)都是以管理費用為核心進行經(jīng)營和管理，但是這些費用所有權(quán)并不屬于他們，而是由業(yè)主享有。在一般的財務(wù)活動中所指的費用是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中所需要的各種費用，包括材料費用和人工費用、設(shè)備設(shè)施等費用。其中物業(yè)管理費用在成本費用中占據(jù)著較大比重，物業(yè)管理處的薪金也是根據(jù)物業(yè)托管合同約定的方式和比例提取，作為成本管理費用納入到管理費結(jié)構(gòu)當中。物業(yè)管理企業(yè)的薪金是依照物業(yè)托管合同中的約定進行提取的，也必須依照合同約定進行使用。而物業(yè)管理費用的增加、減少或者更新等不屬于成本費用，還需要另行建立專門賬戶進行管理。

第三、會計主體沒有利潤。從物業(yè)管理經(jīng)營活動來看，管理費本身的所有權(quán)益和一般企業(yè)核算的所有權(quán)益存在較大差異，一般企業(yè)經(jīng)營活動的利潤可以再進行投資、經(jīng)營或者分配，而物業(yè)管理處經(jīng)營活動的利潤不可能被用作他處。這里所說的利潤指的是在一定經(jīng)營周期內(nèi)生產(chǎn)活動收入和費用配比相抵消之后的差額，管理費用從本質(zhì)上來說并不能定義為利潤，從會計理論上來說，物業(yè)管理費用的盈余不能進行二次分配，這與利潤性質(zhì)存在根本性的區(qū)別，所以說酬金制物業(yè)管理模式下的會計主體沒有利潤。

結(jié)束語

綜上所述，酬金制物業(yè)管理模式作為一種新型管理模式，在各個地區(qū)和城市被廣泛運用，當然在運用過程中還是存在一定的不足之處，還需要發(fā)揮薪金制的優(yōu)勢，創(chuàng)造和平社會。