商業(yè)銀行個人住房抵押貸款的風險管理

(河北金融學院 河北 保定 071051)

一、緒論

(一)研究的背景及意義

房地產(chǎn)市場關(guān)乎社稷民生，居民對住房條件的需求不斷提高，對房價的關(guān)注度也在近十年內(nèi)持續(xù)升溫。1998年后，我國開始逐步停止政策性的福利分房，房地產(chǎn)市場進入了商品房時代。住房貸款逐漸成為福利分房制度向住房分配商品化過程轉(zhuǎn)變中的一項重要的金融工具。在近二十年的發(fā)展過程中，運用住房貸款已成為購房過程中不可或缺的重要一環(huán)。房貸業(yè)務(wù)一直以來都被銀行視為優(yōu)勢業(yè)務(wù)與利潤來源，違約率也較其他類型的貸款低的多。

應(yīng)深入研究我國個人住房抵押貸款的違約風險的產(chǎn)生成因與現(xiàn)狀，汲取發(fā)達國家的先進經(jīng)驗，提出適用于我國國情的房貸管理方式與風險防范措施。不僅有利于我國個人住房金融體系建設(shè)，也助力于房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)度很高的其他行業(yè)的健康發(fā)展。

(二)研究綜述

個人住房貸款違約風險的一般包括兩方面成因:一、銀行與貸款申請者之間存在嚴重的信息不對稱現(xiàn)象，銀行無法準確判斷貸款申請者的財務(wù)健康狀況于真實意圖；二、房地產(chǎn)行業(yè)自身存在的周期性波動和商業(yè)銀行貸款部門對房貸違約風險的管理疏忽。銀行房貸管理者長期面臨著客戶收入情況變化、房地產(chǎn)市場周期性波動引發(fā)的各類潛在風險，它與一般消費類貸款存在很大差別。

二、個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)概述

(一)個人住房抵押貸款的概念

個人住房抵押貸款是指借款人以購買普通住房為目的，以其合法擁有的個人住房作為抵押物，向商業(yè)銀行或其他金融機構(gòu)申請貸款。當借款人到期不能償還貸款本息或違反借款合同的某些約定，貸款人有權(quán)依法處理抵押物并享有優(yōu)先受償權(quán)。處分抵押物后的價款不足以償還貸款本息的，貸款人有權(quán)向債務(wù)人追償;其價款超過應(yīng)償還部分,貸款人應(yīng)退還抵押人。

(二)個人住房抵押貸款的發(fā)展現(xiàn)狀

隨著不良貸款率的增加，商業(yè)銀行一直以來看做優(yōu)質(zhì)信貸業(yè)務(wù)的住房貸款，也漸漸暴露出了許多潛在金融風險。為了進一步維護房地產(chǎn)市場的繁榮穩(wěn)定，政府相關(guān)部門、金融監(jiān)管機構(gòu)都在緊密關(guān)注，采取積極措施對出現(xiàn)的房貸風險進行有效防范。

2013年2月，“ 國五條”等房產(chǎn)新政策先后出臺，有效應(yīng)對了當時房價由于短期內(nèi)的迅速攀升和投機炒房、哄抬地價所造成的一系列社會不穩(wěn)定問題。2017年，北京出臺“史上最嚴”房地產(chǎn)調(diào)控3·17新政，直接將擁有過一套住房以及擁有貸款記錄的首付款比例提高到了六成，并暫停發(fā)放貸款期限超過二十五年的居民個人住房抵押貸款(含公積金貸款)。

我國商業(yè)銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額達到三十二萬億元的新高，同比上一年度增長近百分之二十。商業(yè)銀行的房貸業(yè)務(wù)也逐漸呈現(xiàn)出擴張性、多樣化的趨勢。

三、我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風險成因

(一)借款人造成的風險分析

1.違約風險

一是房貸的理性違約，它主要是由于一些客觀經(jīng)濟條件發(fā)生了變化(如：利率明顯提高、房價的波動下降、地方出臺限購政策……)使房貸借款人為實現(xiàn)自身經(jīng)濟利益最大化，主觀故意的逃避償還本息的義務(wù)的一種行為。這種行為會直接導致銀行的壞賬。而另一種為被迫違約，是指在獲得銀行的住房抵押貸款后，借款人由于自身經(jīng)濟條件發(fā)生了根本性變化，導致其失去貸款償還能力。

2.提前還款風險

假如借款人提前辦理住房貸款的償還，不僅無法使銀行承擔風險的降低，反而還會導致貸款業(yè)務(wù)利潤收益的降低。由于銀行開展房貸業(yè)務(wù)時普遍金額較大，時間很長，借款人貸款償還期限內(nèi)所支付給銀行的貸款利息就是一筆不小的數(shù)字，如果借款人選擇利用自己盈余資金提前償還住房貸款，不但能減輕未來的利息支付，還能盡早收回抵押物的處置權(quán)利。這種現(xiàn)象將必然導致銀行未來收入預期的降低。

(二)商業(yè)銀行內(nèi)部產(chǎn)生的風險

操作風險一般是在日常銀行經(jīng)營管理中，由于從業(yè)人員沒有按照相關(guān)流程與規(guī)章制度來開展業(yè)務(wù)；導致系統(tǒng)輸入錯誤、發(fā)生突發(fā)事件等諸多無法預知的風險。如，銀行職員因缺乏相關(guān)專業(yè)知識和風險防范意識，對于借款人提交的房貸申請文件的真實性和完整性沒有進行嚴格審核，這些違規(guī)操作很大程度使原本沒有達到銀行信用條件的申請人也獲取了住房貸款。

(三)宏觀環(huán)境造成的風險

1.市場和政策風險

政策風險主要是政府和金融監(jiān)管機構(gòu)制定的一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)與商業(yè)銀行住房抵押貸款的調(diào)控政策，而給房地產(chǎn)和銀行帶來的損失。雖然一線城市普遍都實現(xiàn)了限購商品住房的政策，但各地群眾的購房投資熱情卻依舊高漲，房地產(chǎn)市場價格迅速攀升，導致了各地房地產(chǎn)價格與當?shù)鼐用袢司杖胂嗖钌踹h的現(xiàn)象屢見不鮮，政府應(yīng)通過適當?shù)恼{(diào)控政策，從宏觀層面抑制房價的迅速飆升、釋放房地產(chǎn)業(yè)風險泡沫的壓力。

2.利率風險

利率風險是利率波動變化帶來的收益損失的風險。如，在住房貸款利率固定不變時，一段時間內(nèi)的存款利率出現(xiàn)普遍上漲，由于商業(yè)銀行“借短貸長”的經(jīng)管模式，導致了發(fā)放貸款的成本有所增加。存款人通過識別利率波動變化，進一步調(diào)整自己的還款數(shù)額。

四、商業(yè)銀行貸款違約風險情況

不良貸款是指債務(wù)人不能或有跡象表明債務(wù)人不能按貸款協(xié)議按時償還本金和利息。各國金融監(jiān)管機構(gòu)也普遍運用不良貸款率，作為衡量商業(yè)銀行的信用風險的重要指標。商業(yè)銀行貸款的五級分類管理制度是根據(jù)貸款的內(nèi)在風險程度將貸款劃分為正常類貸款、關(guān)注類貸款、次級類貸款、可疑類貸款、損失類貸款。

次級類貸款是指借款人由于自身原因?qū)е碌倪€款能力出現(xiàn)顯著的下，按照這樣的情況繼續(xù)發(fā)展下去，無法保證之前已借款項的按時足額償還本金與利息。可疑類貸款是指借款人已不能償還本金和利息，盡管銀行可以由此處置借款人的抵押擔保品收回一定資金，但無法完全彌補損失。損失類貸款是指貸款違約發(fā)生后，銀行采取一系列必要的彌補措施和合法程序，而本金和利息仍然無法追回，或者只能收回其中一部分。

出現(xiàn)不良貸款是無法完全避免的。借款企業(yè)經(jīng)營決策的失誤、經(jīng)濟周期性下滑導致無法有效實現(xiàn)資源的配置都在一定程度上導致不良貸款的出現(xiàn)。為了保證商業(yè)銀行的正常經(jīng)營與健康發(fā)展，不良貸款的數(shù)額及比例有嚴格的控制范圍。一般通行的國際標準是10%左右，中國金融監(jiān)管機構(gòu)對于商業(yè)銀行不良貸款率的要求是得不超過15%。

五、商業(yè)銀行個人住房抵押貸款的風險體系建設(shè)與防范對策

(一)我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款的風險防范的體系建設(shè)

1.社會征信體系建設(shè)

商業(yè)銀行由于業(yè)內(nèi)的激烈競爭來搶占市場和各種職能分工等原因，一直不愿將客戶信用信息進行有效的共享交流。各自封閉的經(jīng)營環(huán)境，各家銀行只能查閱本行自己系統(tǒng)內(nèi)信貸業(yè)務(wù)收集的信息，同一借款人在不同銀行申請借款，每個銀行都要重新進行貸款項目評估，使得構(gòu)建完善的社會征信體系就顯得尤為重要。在個人信用的信息收集處理中，構(gòu)建系統(tǒng)性的居民個人信用檔案等相關(guān)信息作為未來參與社會各類經(jīng)濟活動的相對權(quán)威資信證明。

2.個人信用體系的建設(shè)

個人償還債務(wù)能力指標都是靠經(jīng)驗數(shù)據(jù)來衡量的。如家庭每月還款額度/家庭每月收入之比就是評估借款人適合的期限和償還形式的關(guān)鍵指標。這里比例越低，借款人能按時足額償還貸款本金和利息的能力也就越高。銀行這一貸款業(yè)務(wù)出現(xiàn)違約風險的可能性也就越低，銀行就越容易接受貸款的申請。住房貸款獲得比例的普遍規(guī)律是家庭收入較低的借款申請者銀行房貸比例應(yīng)控制在四成以內(nèi)，中高收入一半，高收入家庭最高可達六成。還款額與收入比的評判標準也運用在借款人選擇信貸產(chǎn)品上，高新行業(yè)借款申請人由于自身行業(yè)可能存在發(fā)展的不確定性風險可盡量選擇期限較短的房貸產(chǎn)品；企事業(yè)單位職工等傳統(tǒng)行業(yè)人員，職業(yè)收入水平非常穩(wěn)定，申請住房貸款時可盡量選擇期限較長的，更好的維持家庭生活收入開支平衡；具備特殊職業(yè)技能或從業(yè)資格人員，職業(yè)收入水平比較高，申請住房貸款時就可適當選擇更大的貸款數(shù)額和更長的還款期限。

3.銀行內(nèi)控體系的建設(shè)

作為住房貸款之中的重要主體——貸款申請人，選擇購買住房的行為、時間和動機等因素會與銀行的住房抵押貸款的質(zhì)量高低直接相關(guān)，應(yīng)始終保持對借款人經(jīng)濟狀況變化的識別敏感度，并且根據(jù)宏觀經(jīng)濟情況及時調(diào)整自身信貸經(jīng)營策略，針對不同客戶級別，進行差異化管理。

一、強化貸款申請前的收集調(diào)查；在我國的征信制度還不完善的今天，商業(yè)銀行審批住房抵押貸款時，不僅要依據(jù)證明材料和相關(guān)信貸審查情況確定借款申請人資格和評估還款能力外，而且還要參考信用風險測評結(jié)果對借款申請人各個期限的償債能力進行判定。防止陷入“有抵押、有保證、無風險”的貸款風險管理誤區(qū)。

二、完善貸款審批流程手續(xù)；商業(yè)銀行一方面應(yīng)當為客戶提供更方便更快捷更簡化的住房貸款辦理流程；另一方面也要細化其中的貸款公證、抵押物擔保險等必要手續(xù)，以便提高住房抵押貸款合同的真實性與法律約束力。并要求住房貸款申請人及其相關(guān)人必須如實提供依法購房相關(guān)憑證。

三、提高貸款發(fā)放后的跟蹤監(jiān)控；對于已發(fā)放的住房貸款，銀行應(yīng)及時跟蹤和監(jiān)督貸款的償還情況。對及時發(fā)現(xiàn)的可能影響借款人按時還本付息的現(xiàn)象，并對逾期未還等拖欠現(xiàn)象進行催收、對違約貸款的抵押物進行處置。

四、培養(yǎng)相關(guān)業(yè)務(wù)信貸從人員職業(yè)素質(zhì)；作為一名合格的銀行住房信貸業(yè)務(wù)專業(yè)人員，不僅要對房地產(chǎn)金融市場專業(yè)知識做到熟練掌握，還要對房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)如建筑業(yè)、資產(chǎn)評估、不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記、抵押擔保等專業(yè)知識與法律法規(guī)進行必要學習。

(二)我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款的風險防范對策

1.優(yōu)化個人住房抵押貸款法律環(huán)境

政府針對個人住房抵押貸款制定和完善了諸多法律法規(guī)。雖已基本初步設(shè)立，但很難確保有關(guān)法律法規(guī)嚴格執(zhí)行；伴隨著房地產(chǎn)金融市場環(huán)境的瞬息萬變，風險暴露也越發(fā)突出。我們要從現(xiàn)實國情出發(fā)，對當前銀行經(jīng)營現(xiàn)狀與風險暴露進行全面深入分析。出臺以保障借款人利益為中心的法律法規(guī)，近一步使住房貸款借貸雙方的職責明確化，商業(yè)銀行運營管理透明化規(guī)范化。構(gòu)建一個成熟的住房信貸法律法規(guī)，一方面能有效防范暴露的信用風險，另一方面又確保銀行利息收益的穩(wěn)定，維護了房地產(chǎn)市場穩(wěn)定和金融秩序。還要確保商業(yè)銀行開展個人住房抵押貸款時能擁有法律保障。

2.優(yōu)化個人住房抵押貸款二級市場

優(yōu)化和完善我國的貸款保險制度，發(fā)揮其個性化、多樣化的特點。商業(yè)銀行應(yīng)該從各個角度關(guān)注個人住房抵押貸款二級市場，提高房貸在短期內(nèi)的流動性，不斷增強商業(yè)銀行對于房貸所面臨風險的抵抗力。特別是對于個人住房抵押貸款的保險。商業(yè)銀行應(yīng)及時關(guān)注金融市場變化，完善貸款保險制度，補償不良貸款給銀行造成的經(jīng)濟損失。

3.提高互聯(lián)網(wǎng)信息化建設(shè)水平

在互聯(lián)網(wǎng)信息化產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的新形勢下，個別銀行沒有注重自身信息化建設(shè)，導致無法對房貸業(yè)務(wù)面臨的各類風險進行全方位的實時監(jiān)督，導致貸款經(jīng)營過程中貸款違約屢見不鮮，并影響銀行自身經(jīng)營利潤。一家商業(yè)銀行如果希望未來擁有更大的發(fā)展?jié)摿Γ捅仨毦o跟科技發(fā)展方向，適應(yīng)飛速發(fā)展的社會環(huán)境，商業(yè)銀行也應(yīng)運用科學的經(jīng)營理念與先進的互聯(lián)網(wǎng)工具，完善更加高效的管理系統(tǒng)。利用互聯(lián)網(wǎng)信息化手段，對于商業(yè)銀行個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)可以實現(xiàn)全方位的及時準確的監(jiān)督，還能更精確發(fā)現(xiàn)房貸業(yè)務(wù)存在的各類風險，更早采取必要措施。