新經濟新形勢下房地產企業健康發展探討

□蘭雄海

（福建聯美建設集團有限公司 福建 廈門 361000）

國內對于房地產行業的限購限貸政策始終未見實質性放松，特別是2020年新冠肺炎疫情對房地產行業的沖擊巨大。

2020年一季度居家辦公成為主流，人員流動受到嚴格限制，嚴重影響了房地產開發與銷售，減緩了房地產行業資金回籠速度，加劇了房地產行業資金短缺的風險。在這種形勢下，各房地產企業結合自身特點及發展現狀，積極應對突發風險，及時推出互聯網線上銷售和線上簽約等新措施，保證資金流的穩定。在李克強總理提出“六穩六保”政策要求下，房地產企業緊跟形勢，增強自身的適應能力，拓寬融資渠道，加強內部管理，實現逆勢中的平穩發展。

1 房地產企業經營發展特點

1.1 依賴融資活動

我國短期經濟下行壓力巨大；2020年一季度，我國GDP為206 504億美元，比2019年同期下降6.8%。房地產企業應緊跟形勢，調整經營目標。房地產企業為確保自身處于穩定、正常的運營狀態，需要不斷在各項地產項目中投入大量的人力、物力和財力。

房地產企業的運營模式決定了企業極度依賴融資資源，在其經營運轉過程中要進行大量的融資活動，而大量的融資活動將反作用于房地產企業的經營發展過程，并對房地產行業的發展前景與市場供需狀況產生重要影響。

與此同時，國家各部委為有效調控各地區房價的增長速度，相繼出臺多項政策，嚴格管控房地產企業的融資活動。

在新經濟新形勢背景下，國內各地區房地產企業在開展融資活動時，受到調控政策的制約。國內各地區房地產企業的主要經營對象為各地區的不動產項目。不動產項目具有不可移動性和固定性的特點，在運營發展過程中，需要密集的資金支持，持續不斷地投入大量資金、物力和人力等資源，進一步說明各地區房地產企業在發展過程中極為依賴融資活動。

1.2 依賴市場發展情況

房地產企業在開展融資活動時，會承擔大量風險，主要包括以下幾點。

（1）房地產企業運營能力。

（2）房地產行業的發展前景與市場供需情況。房地產企業在進行融資活動時，極為依賴市場的供需狀況和價格。現階段，國內絕大多數房地產企業的運營模式為銷售主導的經營體系，導致不動產項目的銷售業績直接決定房地產企業現金流。從融資角度進行分析，若國內各地區房地產行業具有廣闊的發展前景且市場供需較為緊張，即便房地產企業不具有較高的運營能力，也能從銀行獲取大量融資；若房地產企業的現金流不穩定，資金緊缺影響各項不動產項目的正常施工，也會嚴重影響其融資活動。

1.3 依賴國家政策

國家有關職能部門、各級地方政府主要通過調節融資政策對各地區房地產企業進行管控，即通過控制、調節實際融資活動，達成有效調節各地區房屋價格的目的。無論是直接調控還是間接政策影響，都會直接作用于房地產企業的各項融資活動，這也使得在新經濟新形勢背景下，房地產企業在開展融資活動時需要重點關注國家相關調控政策。

1.4 抵押物單一

現階段，國內房地產企業主要通過商業銀行貸款獲取資金，將不動產項目的在建工程與企業所有的土地使用權向商業銀行進行抵押，融通資金。該種融資渠道較單一，給房地產企業的正常運營發展帶來較大風險。

2 房地產企業在新經濟新形勢下的發展現狀

2.1 融資渠道單一

房地產企業在管理自身的融資活動時，融資資金的利用率和資金鏈的穩定、安全，直接決定著房地產企業能否處于穩定良性的運營狀態。國內絕大多數房地產企業在運作不動產項目時，通常將法人項目公司作為主體，運用封閉式的管理模式管理融資貸款，這使得各項目組在使用資金時，無法有效對資金進行統一調撥。

與此同時，貸款中還存在部分無法動用、數額較大的保證金。因此，提升現金利用率、平衡企業的運營現金流是房地產企業管理融資活動的首要問題。

現階段，國內大多數房地產企業仍需要依靠銀行貸款融資作為自身主要的融資渠道，盡管該種融資方式效率較高、成本較低，但由于銀行在貸款前期會全面、細致地審查房地產企業的經營狀況，貸款審批流程較煩瑣、復雜，需要等待較長時間。若房地產企業在經過評估和調查后，不符合商業銀行的貸款標準和規定，其在相關商業銀行開展的融資活動就會受到嚴格限制。

2.2 融資成本高

在國內各地區經濟長期持續增長的背景下，各地房地產企業也面臨較大的融資壓力。其中，房地產企業拿地開發必須是自有資金，銀行資金進入房地產行業受到種種限制。房地產企業的融資渠道過于單一，推高了房地產企業的融資成本。若現金流較緊張，臨近貸款到期的續貸階段，房地產企業會采用過橋借款，用較高的資金成本獲取銀行體系之外的借款，進而產生大量的財務和利息費用，進一步拉高了融資成本。由于國內各地房地產企業過于依賴銀行融資渠道，在新經濟新形勢背景下，國家通過調控銀行貸款政策管控各地房價，進一步提升了融資風險。若房地產企業不能及時獲得補充資金，會導致自身的資金鏈斷裂，陷入財務經營困境，若不能有效解決財務問題，很可能面臨倒閉破產的風險。

2.3 內部管理較弱

當前國內大部分房地產企業規模較小，在開展項目運作時，不具備較強的風控能力，內部管控力度較弱。部分房地產企業管理層不具備較強的風險防范意識，在開展跨區域經營時，極易出現信用風險。與此同時，房地產企業在開展融資活動時，要充分了解自身不動產項目的規模和融資需求。國內各地區的中小型房地產企業缺乏相關領域的專業人才，無法在進行融資活動前對不動產項目進行有效、合理、科學地測算評估[1]。

此外，薄弱的內部管控力度在一定程度上制約了房地產企業的融資能力，使房地產企業無法在新經濟新形勢下健康發展。在新經濟新形勢下，國內各房地產企業為了更好地應對國家相關部門和各級地方政府的調控政策，需要迅速調整融資思路，改變傳統的融資方式，努力尋找資金渠道，加強內部的制度建設，提升企業在行業內的信譽度，提高融資能力，降低融資成本，謀求在新經濟新形勢下的穩定健康發展。

3 房地產企業在新經濟新形勢下健康發展的制約條件

3.1 內部建設

國內各地區絕大部分房地產企業經營規模較小，不具備完善的內部管理控制體系，在企業經營管理、財務管理領域不夠規范，缺乏健全的管理制度建設，導致房地產企業運營管理過程中缺乏科學有效的約束機制。同時，管理層不具備管理責任，無法有效應對外部市場經濟環境的復雜變化，給正常運營帶來了較大困難，在一定程度上降低了融資能力。一旦經營發展出現問題，急需開展融資活動補充自身現金流時，很難通過商業銀行對償債能力的審核考評，給銀行貸款的申請工作帶來較大困難。

此外，疊加企業營運能力、市場供需情況以及行業的發展前景等多種因素影響，房地產企業在開展融資活動時，風險會驟然提升。為降低相關風險，房地產企業會更加依賴市場價格。當前，國內房地產企業仍采取銷售主導經營的運營模式，這使得銷售業績與企業現金流密切相連。若房地產企業項目所在地的房價處于上升趨勢、市場供需緊張、行業前景廣闊，即便房地產企業不具備完善的內部管理控制體系，也能輕松地獲取銀行的大量融資。因此，內部建設因素對房地產企業各項融資活動的開展起不到決定性的作用。

3.2 政策支持

國內的房地產調控政策主要是指國家各部委、各級地方政府以及政府相關職能部門借助對融資政策進行調節，管控地區地價，進而影響房地產企業的經營發展。具體的融資政策主要包括對各項融資活動進行控制和調節，進而實現對轄區內房價調節的目的。政府的直接和間接調控政策都會對房地產企業的各項融資活動產生深遠的影響。因此，在新經濟新形勢背景下，房地產企業管理層需密切關注國家的產業政策方向。

現階段，市場經濟正處于飛速發展時期，但關于房地產行業融資活動領域的法律法規仍不健全。國家部委及各級地方政府持續出臺房地產調控政策，各地調控政策也在不斷變化。各級地方政府并未充分重視調控政策的重要性和有效性，在出臺相關調控政策時，沒有充分考慮區域內房地產企業的發展狀況，各項調控政策沒有做到公平、公正，甚至不利于區域內房地產企業的正常、穩定、健康發展。無論是直接調控政策，還是間接調控政策，都會直接作用于房地產企業的各項融資活動，例如一次性向有關部門繳納土地出讓金、提升貸款利率、限購、限價、預繳稅收等政策條件較為苛刻。

部分地方政府還設置了較為嚴苛的預售條件，進一步降低了房地產企業的融資能力，不利于房地產企業在新經濟新形勢背景下的健康穩定發展[2]。

3.3 融資環境

當前，國內絕大多數房地產企業在開展融資活動時，不具備健全的信用體系。在對貸款進行擔保時，通常需要經過多項抵押環節，手續較為煩瑣、復雜，費用花費較高。絕大多數房地產企業缺少直接融資渠道，不能從國內資本市場直接獲取資金。

與此同時，國家有關部門和各級地方政府沒有建立健全的融資保護體系，在一定程度上限制了房地產企業在新形勢新經濟背景下的穩定健康發展，提升了融資風險，使收益與風險極不均衡，導致房地產企業在獲取貸款時會冒險進行違規操作，進一步增加了房地產行業的經營風險，提高了商業銀行的信用風險。上述問題嚴重制約了在新經濟新形勢背景下，房地產企業的穩定健康發展。若不及時找到科學、合理、有效的解決方案，也會對國內金融市場和融資保護體系的發展造成影響。

4 房地產企業在新經濟新形勢下的健康發展思路

4.1 增強融資管理水準

現階段，國內大部分房地產企業不具備較強的內部控制意識，管理層沒有充分意識到內部管控工作的重要性，在一定程度上限制了融資能力。國家有關部門、各級地方政府沒有建立健全的融資保護體系，在一定程度上限制了房地產企業在新經濟新形勢背景下的健康穩定發展，提升了融資風險。基于此，房地產企業管理層要加強內部管控力度，持續完善企業內部治理體系，健全企業的各項管理制度，提升融資管理能力和盈利能力，改善經營狀況，使企業能夠有能力應對各商業銀行的審核和考評，進一步擴大融資渠道，提升融資能力，降低融資成本，提升在新經濟新形勢下的經營發展能力。

4.2 放松政策限制

在新經濟新形勢下，房地產企業的健康發展需要依靠完善健全的法律制度體系。國內相關職能部門應充分借鑒國外發達地區成熟房地產行業的法規條例和法律約定，結合國內各地區房地產行業的發展前景和實際情況，持續完善國內房地產行業融資領域的法規條例和法律約定，明確房地產企業開展融資活動的具體范圍以及融資違約的處置方案。通過構建完善科學、合理、有效的制度體系，對各地房地產企業的融資活動進行有效約束。

充分結合各地房地產行業的實際情況，適當放寬房地產調控政策，放松信貸監管力度，為房地產企業提供一定的融資空間。國家相關部門的調控政策嚴重影響國內各地區房地產行業的發展前景以及各地房地產企業的融資活動，進而影響房地產企業的健康發展。

4.3 聘用、培養專業人才

各地房地產企業需要廣納賢才，聘用精通房地產融資領域的高素質、專業技能較強的綜合性人才。隨著市場經濟的不斷發展，各行各業對于人才的需求和要求也在持續提升，這也給房地產企業的人才聘用工作帶來了一定難度。因此，房地產企業可以通過對現有員工進行專業理論知識培訓，定期組織員工參加專業講座，持續提升員工的專業技能和綜合素質，使人才隊伍適應外部市場環境的不斷變化，進而提升核心競爭力，使房地產企業在市場不斷發展繁榮的過程中始終處于領先地位，獲取主動權，進而實現在新經濟新形勢下的健康、穩定發展。

4.4 練好內功，轉型升級

十八大以后，中央明確提出社會的主要矛盾是人民日益增長的美好生活需要與不充分不平衡之間的矛盾。房地產企業應審時度勢，抓住機遇，自我革新，進行轉型升級，謀求發展。

4.4.1 發展理念與時俱進

房地產企業作為傳統支柱產業，承載歷史使命。過去拿地建設、抵押融資、拓客銷售、回籠資金、取得高回報的時代一去不復返。如今住房趨向飽和，房地產企業利潤趨向微利，人們對住房需求欲望降低。隨著供給側結構性改革的不斷深化，促使房地產企業轉型升級。打造宜居、康養、教育、環保綠色于一體的住房是房地產企業應對新挑戰、順應新時代發展需要研究的課題。

4.4.2 房地產項目需要轉型升級

隨著我國經濟不斷發展，住房消費市場不斷增長，廣大群眾對房地產行業的關注度提高，使房地產企業外部環境存在許多不確定性，風險隨之增大。此外，房地產企業之間不斷競爭，加之中央對房地產行業的持續調控，堅持“房住不炒”的金融環境驅動下，銀行融資困難加大。人們購買力下降，去庫存難上加難，房地產企業發展更加艱困，促使房地產企業轉型升級。隨著智慧型城市的出現和5G時代來臨，在新型城鎮化推進征程中，房地產企業應在新型城鎮化發展和綠色智慧型住宅這一思路上不懈摸索、探索新路。

4.4.3 管理手段需要轉型升級

房地產行業經過幾十年的發展，目前處于發展的瓶頸期。用地成本越來越高，金融環境越來越惡劣，融資渠道和成本加大，導致房地產企業盈利空間不斷縮小。房地產企業管理者應積極主動轉變管理模式，建立多元房地產產業鏈，根據企業自身特點找準發展模式，實現“華麗轉身”。

5 結束語

國內房地產企業的經營發展特點是依賴融資、市場環境和國家調控政策，且融資抵押物較單一。在新經濟新形勢背景下，國內各地房地產企業的經營發展活動存在融資管理模式較封閉、融資渠道單一、融資成本較高、融資風險較大、內部管理能力薄弱等問題。通過提升融資管理能力，推動有關部門放松政策限制，聘用、培養融資專業人才，能夠在一定程度上推動房地產企業的健康穩定發展。