“一房二賣”中買受人的利益保護

摘要：“一房二賣”是常見的房產買賣糾紛。在分析房屋前后買賣合同效力的基礎上，對先占有房屋、已進行不動產登記、預告登記、已支付價款等不同情形下房屋歸屬順位進行了詳細闡述分析。在對于未取得房屋所有權的買受人進行救濟時，可以綜合考慮出賣人的過錯程度、出賣人有無減責或免責的理由、所得利益大小、造成損失大小以及雙方的經濟狀況等來決定賠償最低限度，并通過建立開發商黑名單制度以及政府部門定期牽頭修改格式購房買賣合同等限制、規范開發商的違約行為。

關鍵詞：“一房二賣”;房屋歸屬規則;權利救濟

中圖分類號：D923.6??? 文獻標識碼：A文章編號：2095-6916（2020）23-0058-03

“一房二賣”是指在房屋買賣過程中，出賣人違背誠實信用原則，將同一房屋出賣給兩個或兩個以上的買受人的行為。在我國，購房、房價等話題一直是熱點，在城市有限的土地上，房屋供需失衡，有的出賣人會選擇與出價更高的買受人履行合同，“一房二賣”的現象時有發生，由此引發的房產交易糾紛也是居高不下。

一、“一房二賣”合同的效力

（一）一般情況下數個買賣合同有效

一般來說，數個先后訂立的買賣合同均有效。根據債權的平等性，數個先后成立的買賣合同的效力平等[1]。這一點，我國臺灣地區的學者王澤鑒先生在他的著作《民法學說與判例研究》中做出了類似的結論。根據物權變動區分原則，基于法律行為的物權變動中，應在觀念與制度上區分物權效果的發生與債權效果的發生。

在“一房二賣”中，未取得房屋所有權的買受人與出賣人簽訂的買賣合同有效，買受人雖無法取得物權，但可通過有效的買賣合同主張債權。從合同上講，出賣人無法交付標的物構成根本違約，致使買受人無法實現合同目的，買受人可以解除合同，出賣人應當向買受人承擔違約責任并賠償損失。

例如，某出賣人以152萬元與先買受人簽訂了房屋買賣合同，先買受人已經支付定金和部分房款，此時出賣人又以289萬元與后買受人簽訂買賣合同，并將房屋過戶給后買受人。先買受人向法院起訴請求解除自己與出賣人簽訂的買賣合同，要求出賣人雙倍返還定金，返還已付房款及產生的利息，并支付先買受人購房差價損失30萬元。此案一審法院認為，出賣人違背了誠實信用原則，在收取部分房款后將系爭房屋出賣給他人，并選擇履行與后買受人的合同，致本案合同無法履行，構成根本違約，先買受人享有合同解除權，對買受人請求解除房屋買賣合同的訴訟請求予以支持，對于雙倍返還定金、返還購房款和差價損失30萬元的請求均予支持。后出賣人上訴，二審法院維持了一審法院的判決，駁回出賣人的上訴。

（二）幾種無效的情形

《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第一百四十六條、第一百五十三條、第一百五十四條規定了合同無效的幾種情形，分別是：虛假的意思表示實施的民事法律行為無效;違反法律、行政法規、公序良俗的合同無效;惡意串通損害他人合同權益的合同無效。

在這里主要討論的是惡意串通的情形。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱“買賣合同糾紛解釋”）第十條也對此作出了規定，該規定與《民法典》的規定一脈相承，但對于惡意串通的判斷，法律并未作出明確規定。從司法實踐來看，惡意串通成立的要件有三：具有損害的惡意;須有串通;客觀上損害了國家、集體或者第三人的利益。“惡意”指“意思主義的惡意”，雙方當事人訂立合同的目的，就是出于追求和希望損害第三人的利益。而單純的知情，即雙方當事人在訂立買賣合同時，就已經意識到這個合同的訂立以及其履行將不可避免地構成對第三人利益的損害，這種觀念主義的惡意不成立惡意串通。因為在資源稀缺的社會環境下，一方的得利同時就意味著他人的損失，得利的人在知道自己得利就不可避免地會對他人造成損失的時候，得利的人不能被認定為惡意串通，否則交易就不可能發生，競爭不會產生，經濟也不會發展。這種單純知情的惡意而簽訂買賣合同，從而在競爭中獲勝的“價高可得”，也是法律的不得已，不構成惡意串通。我國的許多司法案例也都支持這一觀點。

二、“一房二賣”中爭議房屋的歸屬分析

（一）第一順位

根據《民法典》物權編第二百零九條的規定，不動產物權的變動需要公示，在多個買賣合同均有效的前提下，只有經過轉移登記才發生所有權轉移的效力，可以用公式簡單地表達為：基于法律行為的不動產物權變動=法律行為有效+處分權+登記。

我國現行法律雖未明確登記在“一房二賣”中房屋歸屬中的地位，但先登記的買受人獲得順位優先權的規則還是相當明確的，各級法院的會議紀要、司法案例都支持這一規則。

當然，我們不能機械地采取這一規則，忽略實際案件的具體情形。比如某真實案例中，房屋已經交付給先買受人使用，出賣人又將房屋出售給后買受人，房屋歸屬產生糾紛后，先買受人向人民法院提起民事訴訟，在案件審理過程中，出賣人與后買受人對房屋進行了移轉登記，后買受人成為不動產登記簿上的所有權人。經過審理，法院判決撤銷其登記并將房屋判歸先買受人所有，理由是“房屋登記機構應當在人民法院對該爭議進行民事確權之后憑人民法院的生效法律文書進行登記”。筆者認同法院的判決，一般情況下，若無法律特別規定和當事人意思自治，司法程序應當優先于行政程序對案件的處理，因為行政程序的公正性和公開性都是不及司法程序的，對于平等主體來說，顯得更加公平正義。

（二）第二順位

《民法典》物權編第二百二十一條規定了預告登記制度，在簽訂房屋買賣合同之后，買賣雙方可以進行預告登記，經過預告登記的房屋，在一定程度上可以防止“一房二賣”問題的發生。實踐中也很少碰到這樣的案例，可能是因為預告登記有較好的公示效果。預告登記介于債權與物權之間，它具有物權的排他效力，又是一種債權保全手段。需要明確的是，預告登記的排他效力對抗的是后買受人，而不能對抗先買受人。因為預告登記制度是用來保護先買受人的利益，是一種向后發生公示效力的制度。當然，預告登記必須在能夠進行不動產登記之日起三個月內申請不動產登記，否則預告登記失效。這一規定沒有對“能夠進行不動產登記之日”進行明確，導致實踐中房地產開發企業利用這一不明確的規定采取拖延或者自行理解為“房屋建成之日”或者“竣工驗收之日”來起算三個月的失效時間，從而進行二次交易，以獲取更高利潤。對于這一法律規定的理解，王利明教授在他的《物權法研究（上卷）》中提出了自己的觀點，他認為應該從房屋建成并辦理初始登記后起算三個月的時間。筆者贊同王利明先生的觀點，但這畢竟是學理解釋，不具有法律效力，為避免更多的糾紛產生，建議出臺司法解釋或者相關法律，進行更為明確的規定。

（三）第三順位

從民法的公平原則角度，當事人享有的權利與負擔的義務應當是相對等的，《最高人民法院關于商品房買賣合同司法解釋》明確規定，房屋損毀、滅失的風險在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔[2]。先買受人占有使用房屋，承擔房毀損、滅失的風險，應當肯定先買受人享有取得房屋所有權的優先權。

房屋交付使用的標志是對房屋的轉移占有，那么轉移占有的標志是什么？實踐中有的以“交鑰匙”為標志，還有的在雙方的買賣合同中若約定了具體的時間和方式作為房屋交付使用標志，只要不存在惡意串通損害第三人利益的情形，應當按照當事人的意思自治，尊重雙方的約定。

占有是一種法律保護的事實狀態，若先買受人實際占有使用房屋，后買受人進行了房屋登記，在這種情況下，房屋的所有權歸屬于誰？有的法院文件認為“前買受人實際占有了房屋，后買受人進行了移轉登記，如前買受人已經對房屋進行了公開、善意的占有和使用，則房屋歸屬前買受人。”這種觀點類似美國法律的調查知悉規則，實質是以占有事實推定后買受人在進行房屋買賣過程中，沒有盡到調查知悉義務，對房屋產權狀況不明晰知悉，如未因此進行審慎調查則應承擔法律上的不利后果。

如河南省濟源市中級人民法院的一個案例（案號：（2011）濟中民一終字第9號），該案中先買受人實際占有了房屋，后買受人進行了房屋登記，先買受人經過行政訴訟一審、二審，民事訴訟一審、二審，最終得到法院支持。法院據此認定房屋歸屬先買受人的理由是：先買受人履行了主要義務，且實際占有了房屋，在將房屋出租時對部分房屋進行了備案登記，因此判決房產歸先買受人所有。筆者認同該觀點，在經濟日益發展的今天，人們對于房屋這種重要不動產的交易更應該謹慎小心。在現實生活中，先買受人對房屋進行了公開且善意的占有和使用，而后買受人是經過中介與出賣人進行交易，自身并未對房屋實際的產權、使用狀況進行調查知悉，從而簽訂買賣合同辦理過戶登記，后產生糾紛訴訟至法院，由此產生各種訴訟成本遠比進行一次對房屋實際狀況的調查成本要高得多。

（四）其他順位

根據權利和義務相對等的原則，已經先支付房款、履行了合同主要義務的買受人，要求出賣人履行相對應的合同義務，優先取得房屋所有權的請求理應得到支持。此外，實際支付房款、是否網簽等都是買受人能否優先取得房屋所有權的重要考慮因素，買賣合同是一個雙務合同，在發生“一房二賣”糾紛時，那些更審慎、積極履行了義務的買受人應當得到更大的保護，這樣有助于促進交易的有效進行和合同的善意履行，從而維護正常的市場秩序。

三、未取得房屋所有權買受人的救濟方式及完善

（一）現有法律規制

根據《最高人民法院關于商品房買賣合同司法解釋》第八條的規定，出賣人“一房二賣”，買受人解除買賣合同后，出賣人將對先買受人承擔違約責任，因此這里說的賠償損失，包括實際損失與可得利益兩部分。實際損失是指因違約行為遭受的財產損害和人身損害，但不包括精神損害賠償，具體到房屋買賣，包括為訂立合同產生的各種費用、因出賣人違約造成的直接損失等。可得利益的損失，主要指利潤的損失。在實踐中，對于可得利益和不超過已付房款一倍的懲罰性賠償主張能否同時得到支持存在較大分歧。有的法官認為可以并存，因為在房價瘋漲的環境下，已付房款一倍的懲罰性賠償對于房地產開發企業來說，違約成本太低，即使進行了賠付，通過后一買賣所獲利潤依然高于履行先合同。有的法官則認為，應該擇其高者對先買受人進行賠付。筆者認為，可得利益與懲罰性賠償可以并存，因為房地產開發企業與買受人的地位本來就失衡，房地產開發企業掌握的信息和自身的實力遠遠高于買受人，若是只支持兩者間數額高的進行賠付，往往起不到對“一房二賣”的遏制作用，而且買受人花費的訴訟成本以及再一次購房所花費的時間、金錢都不是可得利益或者懲罰性賠償可以彌補的。

（二）對未取得房屋所有權買受人救濟方式的完善

一是明確不超過已付購房款一倍的賠償最低限度。關于懲罰性賠償數額的確定，最高人民法院沒有給出最低限度，只給出一個最高限度，而且沒有對法官的裁量考慮因素做出規定。

地方上如江蘇省高級人民法院審判委員會在《關于審理消費者權益保護糾紛案件若干問題的討論紀要》中明確商品房買賣合同的買受人以出賣人實施欺詐行為為由，要求依照《消費者權益保護法》第五十五條規定請求三倍賠償的，人民法院不予支持。相關爭議應當按照買賣合同糾紛解釋第九條的規定進行處理，買受人可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

如浙江省溫州市中級人民法院民四庭《審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題參考意見》第十條對法官自由裁量的下限做出了規定“……出賣人請求減少的，人民法院可以結合案件的具體情況，決定是否予以適當減少，但原則上不得低于已付購房款的50%”。在實踐中，很多法院都支持了一倍的賠償請求，也有的判決低于百分之五十，但沒有對此做出說理和解釋。

筆者認為，在確定懲罰性賠償的限度時，可以綜合考慮出賣人的過錯程度、出賣人有無減責或免責的理由、所得利益大小、造成損失大小以及雙方的經濟狀況，等等，因為懲罰性賠償的主要目的是懲罰和遏制，而不是簡單的填補損失[3]，出賣人違背誠實信用原則，買受人為了購買房屋花費的精力、時間都將付諸東流，此外，買受人還要再次與他人進行房屋的磋商買賣，由此產生損失都是難以用金錢去衡量的。

二是平衡房地產開發商與買受人之間的地位。在大多數房屋買賣合同中，出賣人是具有強大經濟實力、掌握大量信息的房地產開發商，而買受人在交易時往往處于弱勢一方。例如，在商品房預售時，開發商提供的都是其提前擬好的合同，其中存在的各種霸王條款和免責條款，一般的買受人很難發現，就算發現也無力更改。再如，合同里常常會寫合同簽訂后開發商應辦理預售登記，但很多時候不會明確寫出辦理預售登記的期限;或者開發商在買受人簽訂合同后不會將合同給買受人，而是等銀行貸款到位后才通知買受人領取合同。因此，可以以法條的形式，或者由有關部門牽頭，完善商品房預售合同有關規定，進而限制開發商的違約行為。還可以建立類似法院強制執行的黑名單制度。將經常發生“一房二賣”，產生糾紛的房地產開發企業信息進行整理、公示，這樣既能增強市場良性競爭的活力，讓房地產開發商在追逐更高利益的同時考慮自身的誠實信用和長足的發展，不敢輕易違約進行“一房二賣”，又能使買受人在選擇房屋時多一份有價值的參考。

四、結語

本文主要討論了我國的債權形式主義物權變動模式，在此基礎上討論了數個房屋買賣合同的效力、分析爭議房屋的歸屬順位，并對于如何救濟未取得房屋所有權的買受人的權利提出了自己的觀點與建議。其最終目的是為了兼顧社會公平和交易效率，減少和防止“一房二賣”行為的發生。筆者相信，伴隨著我國法律的進一步完善和市場的成熟，“一房二賣”行為一定會慢慢減少，房地產交易市場也會變得更加公平、高效。

參考文獻：

[1]韓良.金融不良資產估價問題研究[D].天津：天津大學， 2004.

[2]林泰松，吳讓軍.物業管理糾紛若干問題探討[J].新經濟， 2008（10）.

[3]韓洪鵬.論懲罰性賠償適用[D].南京：南京師范大學，2010.

作者簡介：李迎（1996—），女，漢族，湖北仙桃人，單位為湖北忠三律師事務所，研究方向為民商法。

（責任編輯：王寶林）