房地產新常態下供應鏈穩定性優化研究

王益賓

摘要 在經歷了房地產高速發展的2010-2017年，房地產在2018年的增速出現了明顯的下滑，根據中國的經濟狀況和房產供需分析，中國房地產市場將要進入穩步發展的新常態，新常態下房地產企業的管理能力顯得越加重要。傳統的成本領先戰略已經不能滿足新常態下房地產企業的發展要求，整合物流、資金流、商流和信息流。如何利用信息化的方法提升供應鏈管理水平，提高供應鏈穩定性成為企業必須重視度的問題。供應鏈管理是生產管理中重要的一環，對企業供應鏈的深入研究有助于企業在實踐中節約成本、降低風險，供應鏈急需確定新模式，尋找創新點，因此，根據企業存在的問題，結合前沿的供應鏈金融、信息化管理、物聯網技術，確定優化方案，對于企業的發展有明確的現實意義。房地產企業必須從需求管理、供應商管理、招投標管理、物流管理、成本管理等方面來優化流程管控，從信息化管理、風險管理、人力資源管理、供應鏈金融管理等方面提升供應鏈穩定性。

關鍵詞 供應鏈管理 房地產 穩定性

中圖分類號：D922.3 文獻標識碼：A DOI：10.1938 7/j.cnki.1009-05 92.2020.01.280

一、引言

從宏觀角度來看，中國目前的經濟下行壓力巨大，并且呈現L型走勢，短期內很難出現觸底反彈，產能過剩和社會需求低迷并存，房地產和經濟走勢相同，短期內壓力明顯;從人口角度來看，人口紅利逐漸消失，中國目前的購房主力是八零后，研究分析九零后比八零后少4100萬，零零后比九零后少3100萬，人口結構出現明顯的變化;從房地產行業來看，人均住宅面積已經超過四十平米，套戶比1.13，住宅的剛需已基本被滿足，另外，國家政策層面堅持房住不炒，住宅的投資屬性被抑制，基于以上判斷，房地產從2018年起已經進入發展的新常態，高速發展不復存在，產品競爭更加激烈，這要求房地產企業必須在內部管理方面進行提升。

在房地產的整個開發鏈條，房地產的營銷策劃、工程管理、供應鏈管理都是重要環節，供應鏈管理的主要工作是組織外部資源為內部服務，供應鏈的穩定性直接影響著房地產公司的穩定性，對于供應鏈，傳統的采購模式已經不能滿足企業的增長速度，必須從供應鏈的角度對采購重新梳理，把員工從簡單的重復的采購工作中解放出來，提高供應鏈的運營效率，為企業的發展提供有力支撐。

表1：2011-2018房地產投資情況

二、房地產公司供應鏈穩定性優化方案

房地產供應鏈穩定性需要從供應鏈的各個角度進行維護，并且針對工程量合作伙伴和材料類合作伙伴采用不同的管理辦法，總包、精裝修、景觀、監理主要依靠項目管理來實現可持續合作，材料類供應商主要通過采購部和成本部來實現長期合作，基于房地產企業越來越明顯的頭部效應，二三線的房地產公司必須從內部做好供應鏈管理，以管理提升吸引優秀的合作伙伴，為合作伙伴提供優秀的履約環境。

圖1

（一）信息化的需求管理、虛擬化的生產管理

需求管理是采購供應鏈管理的基礎，也是采購成本最主要的決定因素。需求管理一方面是要和供應商一起提前介入到產品設計中，另一方面通過信息化的工具，提前進行需求收集，做好采購計劃。

1.信息化的需求管理系統

強化需求團隊對戰略采購的認識，建立信息化的采購需求管理系統。提高需求人員的成本意識，建立集中化的需求信息填報平臺，通過信息化建立集中化下單并且逐步建立需求信息共享機制，使整個團隊對需求的預測更加準確統一。

2.健全的雙向履約評價體系

完善提前的、雙向的需求管理體系。建立需求、采購雙向監督體系，對不準確的采購需求不能進入采購程序，對臨時性的需求不予受理，提高下單的準確性和及時性;材料進場以后，需求部門對采購部門的材料進行評價，進一步提升采購管理水平，雙向互助。提供供應商和甲方的雙向評估體系，健全對雙方的監督管理。

3.虛擬生產體系建設

完善虛擬生產體系建設，設定安全庫存：對房地產企業來說，對于科勒等核心品牌，建立安全庫存制度，時刻讓材料生產處于半成品狀態，有效地保持生產需求處于同步。供應鏈管理是將供應鏈上各個節點的供應商的分散的資源、分散的材料、分散的信息全部集中到供應鏈上來，總體提升供應鏈的價值，所以在供應鏈模式下的生產管理需要有集合效應，互惠互利。

（二）外引內培、雙向供應商選拔管理機制

企業的穩健發展需要優秀的合作伙伴，引入認同雙方企業文化、誠實負責任、講規矩重合同、守信用重信義的合作伙伴，對于合作伙伴不僅要加大引入力度，還要加強內部培養，對于優秀的有潛力的供應商培養成與開發企業公同成長的戰略合作伙伴，分享共同利益。

1.前置調研擴大供應商引入

供應商的管理是采購的核心，提升供應鏈的競爭力的重點就是提升供應商的質量，資源調研工作是招采的前置工作，在調研完成以后可以通過主流媒體或者其他公開渠道公開征集潛在合作伙伴;引入戰略合作伙伴時，需定期組織高層互訪，戰略供應商將有效提升供貨品質與效率。

2.分類管理、恩威并施

根據供應商的重要性，分類管理：基石類供應商、培育型供應商、成長型供應商和潛力型供應商，不同的供應商采用不同的管理方案以有效地提高他們的積極性。基石類供應商是指合作評價較好，雙方依賴度都較高，需要重點留下的重點供應商，培育型供應商指合作項目不多，比較穩定的單位，成長型指剛剛開始合作，尚待觀察的單位，潛力型是指尚未合作，正在接觸的單位，對于基石型供應商可以采用特殊的方法進行留用，比如優先談判權，優先談判系數修正價（用于確定排名）=清標后投標價/優先談判系數。

加強供應商的維護與激勵：建立年度優秀供應商表彰制度，鼓勵供應商提高合作質量;企業應設置相關主管人員對供應商的合作情況、付款情況、生產經營情況、投訴情況實時跟蹤，一旦發現異常立刻通知相關主管負責人。

建立完善的供應商評價體系：對于供應商單個合同履約完成以后，引入供應商評價體系，評估商務、品質、工期等維度，如果供應商在合作過程中出現違規行為，對供應商發出紅牌、黃牌警告，直至列入黑名單。根據履約評價將供應商分為不合格供應商、（合格、良好、優秀）合作伙伴，對優秀合作伙伴可以給予優惠措施，包括優先選用、利潤溢價、直接派標、付款綠色通道，對于履約評價不高的單位進行現場考察，分析評價不高的原因，及時做出改進措施。

（三）統一的招標標準、多樣化的采購方式

招投標需要設置相同的技術標準，以保證招標的公平性，采購方式多樣化選擇，包括且不限于集團總對總、區域總對總、集中采購、聯合采購、分散采購、直接委托等等，設置標準化的采購方法，保證招投標的公正性。

圖2：供應商管理框架示意圖

（四）建立集中化、現代化的物流和驗收體系

材料配送管理要求供應商及時準確地把材料送到需求方，涉及到資料核對、供應商反饋、供應商復核、信息確認登記和異常處理等方面，采購部門在收到工程需求時及時反饋給供應商，在供應商和需求方信息出現偏差時要緊急排查，保證配送工作的高效運行。

1.物聯網支撐的物流體系

運輸訂單管理、運輸計劃管理、運輸派車管理、裝載發車管理、在途跟蹤管理、運輸車回單管理所有的這些都在系統得到實現，對于車輛也可以進行詳細的管理，從車隊檔案、車輛檔案、司機檔案、車輛機油、車輛油耗、車輛維修保養等方面實現。

2.標準化、移動化的驗收機制

為了提高材料從進場驗收到支付的效率，建議建立移動驗收機制，材料進場當時就完成移動驗收，將驗收結果上傳到ERP系統，有爭議的驗收結果也可以上傳到ERP系統由專業人員進行評估確認。

（五）工程設計采購成本完善合約策劃

通過專項策劃實現成本控制，具體可以理解為建立標準化的合約規劃，確保各項合約有章可循;基于合作方的能力制定標準化的界面劃分，工程做法標準化對于合作單位的長期合作大有裨益，出圖質量和出圖時間直接影響了供應商的合作熱情，再加上完善的簽證管理體系，可以提高合作單位的合作熱情，提高供應鏈的穩定性。

圖3：房地產合約策劃示意圖

三、房地產公司供應鏈提升保障措施

（一）全供應鏈的信息化建設

供應鏈信息化對提升管理的精益化、信息共享、過程控制有著非常重要的意義。信息化是實現跨平臺，跨區域融合的生態系統，實現物流、信息流、商流、信息流四流合一并且上線，提高企業的運營效率，解決供應鏈信息不對稱的問題。實現供應商引入、招投標、配送貨、物流查詢、驗收退貨、請款等流程全部上線。

對于房地產企業來講，下單信息化、結算信息化和物流信息化都是急需被解決的問題，信息化建設是大勢所趨，勢在必行，供應鏈信息化的建設為企業融資、過程管控、風險控制、成本控制、效率提升都大有裨益。

（二）強化人力資源的廉潔建設和激勵機制

采購人員廉潔風險管理：房地產供應鏈管理人員在工作中會遇到各種誘惑，常見的刑事犯罪有職務侵占罪和非國家工作人員受賄罪，而且非國家工作人員受賄罪的金額較大是5000元，受賄5000元即可達到定罪標準，所以需要加強廉潔建設，遏制暗箱操作、以次充好、虛假冒領、吃拿卡要等現象，保障為公司和員工的發展。

設立監察體系：監察部門的設立對廉潔有重要意義，不僅可以對員工起到警示作用，而且可以對發生的廉潔問題及時地制止并追償，監察部門定期對采購部門進行內審和審計，對風險進行提示，采購部門出現違規現象及時向監察部門報異常。

建立采購激勵體制：對于人力資源管理要采用恩威并舉的方法，一方面嚴格督促，另一方面做好激勵工作，包括以下幾點：（1）建立良好的績效考核制度：績效考核結果與采購人員的薪資、獎金有直接聯系，建立全面的績效考核機制，能明確采購職能的工作方向與奮斗目標，提升采購人員工作的積極性。（2）拓寬員工職業發展渠道：企業應該為員工提供橫向的發展空間，使員工在表現突出的情況下，有機會換到其他工作職能實現更廣闊的發展。

（三）創新的供應鏈金融管理

傳統的供應鏈發展更講究成本領先，而供應鏈金融會為傳統的供應鏈業務發展加速，供應鏈金融不僅可以采用賬期融資的方式，使用保理支付或者票據支付，而且可以使用股權合作的模式將核心企業和供應商形成一個風險共擔、利益共享的共同體。由于供應鏈本身具有很大的資金流水，而資金流水可以作為融資的方案，所以將供應鏈中的大額流水放到一個的新的公司里，成為新的融資平臺，助力集團的融資工作。

目前供應鏈金融主要是以下幾種模式：以銀行為核心、以核心企業為主、以物流業為核心、以電商平臺為主，隨著金融創新的發展，升級版的供應鏈金融已逐步上線，最有代表性的是互聯網化的供應鏈金融生態系統。供應鏈金融把企業征信、融資、理財融為一體，互聯網化的供應鏈金融系統整個鏈條可視化、透明化，大大降低了融資的風險，并且可以根據單筆業務量，提供持續的、小額的短期融資方案，創新的供應鏈金融管理方案打破了商業銀行一貫的強勢地位，利用大數據、人工智能、云計算，供應鏈內部可以實現優勢互補，資源的相互整合，供應鏈的持續發展會衍生出更細分的垂直領域的專業服務商。隨著信息化及人工智能的發展，供應鏈金融的管理應用能力將成為供應鏈的核心競爭力之一。

四、結語

本文分析了在房地產新常態下，房地產供應鏈面對的一些挑戰，為了提升房地產企業供應鏈管理能力，提升企業的競爭力，本文提出了一些建議，在供應鏈管理優化方面，從需求管理、供應商管理、招投標管理、驗收管理、配送物流管理、結算管理、信息化管理、風險管理與人力資源管理等角度提出優化建議。

首先，轉變招采人員的認識，從傳統的采購管理轉變成供應鏈管理，不再專注于采購一個點，不再僅僅關注成本，應該更多地從供應鏈的角度關注物流、商流、資金流、信息流，既要系統地控制成本，又要提升供應鏈對整個系統的價值和服務質量。

然后，從流程管理的角度來梳理整個供應鏈管理過程，需求采購雙向監督體系讓需求方和采購方相互督促提高下單和采購質量和效率;虛擬生產體系有效提高了響應速度;供應商引入和招投標背對背的管理方法可以減少紅線問題;供應商管理方面既加強服務和鼓勵，又加強評價、警告、清退管理，恩威并濟，分類管理，使供應商資源成為支撐企業發展的重要力量;利用地理信息系統和物聯網技術建立電子化運輸管理系統，物流單位甲指乙供，讓物流更好地服務于核心企業;建立完善的價格監控體系，供應鏈環節的單位在源頭就參與到產品、景觀設計中來，系統地控制成本;通過以上方法實現供應鏈的穩定性。

除此之外，為了讓房地產企業的供應鏈更有競爭力，必須要走在行業的前列，這就要求供應鏈管理要利用最新的技術和方法，一方面是供應鏈信息化建設，從供應鏈中的每一個環節都轉移到線上，方便管理、信息共享，另一方面是供應鏈金融建設，在賬期融資和股權合作兩方面共同開發，更好地利用供應鏈的融資功能，更深入地開發供應鏈的價值。企業的競爭歸根結底是人的競爭，全面的人才激勵監督體系是防范招采廉潔問題的有效方法。

通過以上這些方法，房地產企業的供應鏈管理的效率和穩定性將得一定的提升。企業之間的競爭是人與資源的競爭，供應鏈就是外部資源的鏈條，打造以商流和資金流為核心的供應鏈體系，不僅使供應鏈中的各個企業合作共贏，而且讓核心企業更具穩定性。

在時代飛速變革的今天，必須充分利用現代信息化技術、金融產業發展的機會，完善供應鏈管理體系，以保障企業的每年的翻倍式增長;同時，更多關注產品的季節性變化、市場變化，保障供應;更多關注區塊鏈、人工智能等前沿技術，積極推進供應鏈的變革，為企業創造更多價值。