關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的思考

■韓必成

（馬鞍山安糧地產(chǎn)有限公司）

引 言

房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中各環(huán)節(jié)的成本管理加強(qiáng)重視，對(duì)預(yù)算管理理念進(jìn)行有效推進(jìn)，促進(jìn)成本管理體系建設(shè)，使質(zhì)量管理和成本管理責(zé)任體系得以不斷優(yōu)化和完善，使房地產(chǎn)企業(yè)成本管理目的得以實(shí)現(xiàn)，從而使房地產(chǎn)企業(yè)資金利用率有效提高，企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)值降低，有利于企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大，并對(duì)企業(yè)可持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展予以切實(shí)保障。

1 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展特點(diǎn)分析

1.1 資金密集

作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)為了確保項(xiàng)目順利開(kāi)展，需要前期投入大量資金投入，同時(shí)也能夠有效促進(jìn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，否則將會(huì)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)程造成嚴(yán)重影響，對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，將面臨著極大的挑戰(zhàn)。另外除了需要大量的資金投入外，對(duì)資金的合理分配及利用也直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，所以房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況，對(duì)財(cái)務(wù)部門(mén)加強(qiáng)建設(shè)，使資金利用率有效提高，從而使企業(yè)內(nèi)部成本管理水平切實(shí)提升。

1.2 管理密集

隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，同時(shí)企業(yè)分工也更加明確，推動(dòng)了項(xiàng)目評(píng)估公司、設(shè)計(jì)公司、策劃代理公司、裝飾公司、建筑公司、物業(yè)管理公司等發(fā)展，同時(shí)也能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供極大便利，因此為了加強(qiáng)對(duì)上述公司的有效利用和合作，成為現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問(wèn)題之一。所以房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷提升自身管理能力，有效協(xié)調(diào)和統(tǒng)一各部門(mén)職能，確保企業(yè)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

1.3 周期性強(qiáng)

房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)項(xiàng)目從設(shè)計(jì)、貸款、施工到銷(xiāo)售至少需要幾年時(shí)間，其生產(chǎn)周期相對(duì)較長(zhǎng)，其中可能出現(xiàn)的不利因素也較多。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)各種突發(fā)情況的應(yīng)對(duì)能力。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)之間密切聯(lián)系又相互制約，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的整體把控和有效控制，使各個(gè)部門(mén)能夠各司其職又相互合作，共同提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

1.4 風(fēng)險(xiǎn)高

房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)發(fā)展會(huì)受到外部環(huán)境、國(guó)家政策以及自身發(fā)展情況的影響，具有較高的風(fēng)險(xiǎn)性，并且投資項(xiàng)目中存在較大的不確定性。目前房地產(chǎn)企業(yè)需要面對(duì)國(guó)家政策不斷調(diào)整、市場(chǎng)快速變化，以及項(xiàng)目建設(shè)周期較長(zhǎng)、投入資金較大等問(wèn)題，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)相關(guān)投資項(xiàng)目的管理，對(duì)成本加強(qiáng)控制，從而使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大幅度降低。

2 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在問(wèn)題分析

2.1 成本管控意識(shí)缺乏

就目前房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的現(xiàn)狀研究分析可以看出，企業(yè)普遍存在著成本管控意識(shí)薄弱，另外在物資采購(gòu)、招投標(biāo)以及項(xiàng)目管理過(guò)程中，由于內(nèi)部牽制制度、管理制度不健全，無(wú)法實(shí)現(xiàn)成本有效控制。

2.2 成本管控基礎(chǔ)工作不足

現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)成本管控基礎(chǔ)工作力度普遍不足，相關(guān)成本管控制度體系缺乏，造成成本管理工作仍采用簡(jiǎn)單粗放的方式進(jìn)行。部分企業(yè)已對(duì)成本管控制度進(jìn)行建立，但在實(shí)際實(shí)施過(guò)程中，往往存在制度流于形式，形同虛設(shè)的情況。另外在機(jī)構(gòu)、人員設(shè)置方面也存在不合理、不協(xié)調(diào)的情況，部分崗位設(shè)置存在權(quán)責(zé)利不相適應(yīng)的問(wèn)題，對(duì)員工工作的主動(dòng)性和積極性造成不利影響，同時(shí)使成本管控工作難度加大，不利于成本管控工作落實(shí)到位。

2.3 成本管控方法落后

在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中，不少企業(yè)仍采用傳統(tǒng)的管控方法，在財(cái)務(wù)部門(mén)所提供的相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表及歷史財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)等資料，對(duì)所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題采用事后財(cái)務(wù)分析的方式進(jìn)行成本核算及分析，此方法存在滯后性，并且導(dǎo)致事前預(yù)測(cè)及事中控制兩個(gè)環(huán)節(jié)無(wú)法發(fā)揮成本管控的重要作用。另外由于信息化建設(shè)力度不足，成本分析和成本管控仍采用對(duì)原始電子表格的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，造成數(shù)據(jù)無(wú)法匹配，成本及時(shí)性無(wú)法體現(xiàn)，使成本管控工作難度加大。

2.4 相關(guān)人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)不高

隨著近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的快速增加，企業(yè)成本管控水平提升力度不足，成本管控仍只進(jìn)行簡(jiǎn)單核算，精細(xì)化管理不足，導(dǎo)致此狀況的原因主要有：相關(guān)管理人員對(duì)成本管控缺乏全面科學(xué)的認(rèn)識(shí)，對(duì)其缺乏足夠重視；房地產(chǎn)企業(yè)中專(zhuān)業(yè)成本管控人才缺乏，不少管控人員不具備相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，在實(shí)際成本管控中，往往僅憑借傳統(tǒng)核算模式及自身經(jīng)營(yíng)開(kāi)展工作，使成本管控工作質(zhì)量提升受到制約和影響。

3 房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本管控的有效措施

3.1 成本管控意識(shí)樹(shù)立

在房地產(chǎn)企業(yè)中，首先管理者需要對(duì)成本管控重要性提高認(rèn)識(shí)，促進(jìn)企業(yè)中所有人員樹(shù)立成本管控意識(shí)，將在實(shí)際工作中加強(qiáng)成本管控意識(shí)的融入，從而使成本管控水平有效提高。為了使房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力提高，需要加強(qiáng)成本管控的事前預(yù)測(cè)和事中控制環(huán)節(jié)，對(duì)成本投入和成本支出進(jìn)行有效科學(xué)預(yù)測(cè)，從而使企業(yè)效益最大化目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。另外針對(duì)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本與利潤(rùn)的相關(guān)問(wèn)題，需要與供應(yīng)商及施工方加強(qiáng)合作，確保雙方合作的過(guò)程中，能夠?qū)崿F(xiàn)雙方利益共贏，防止對(duì)方施工過(guò)程中出現(xiàn)偷工減料、濫竽充數(shù)現(xiàn)象，對(duì)工程質(zhì)量造成嚴(yán)重影響，使企業(yè)后續(xù)維修費(fèi)用大幅度增加。

3.2 成本管控的組織架構(gòu)和管控體系建立健全

在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理中，需要通過(guò)相關(guān)成本控制領(lǐng)導(dǎo)小組的建立，作為成本管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和決策重要機(jī)構(gòu)，領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)公司成本控制結(jié)構(gòu)建立和完善，并針對(duì)成本控制工作，提出相應(yīng)的指導(dǎo)性意見(jiàn)和建議。同時(shí)在成本控制領(lǐng)導(dǎo)小組的指導(dǎo)下，各職能部門(mén)對(duì)日常成本控制工作進(jìn)行具體負(fù)責(zé)和執(zhí)行。另外成本管控工作小組還應(yīng)對(duì)管理規(guī)范和制度體系進(jìn)行構(gòu)建，對(duì)各崗位工作細(xì)則及職責(zé)權(quán)限進(jìn)行明確，從而對(duì)成本管控工作的順利開(kāi)展予以有效保障。

3.3 成本管控內(nèi)容完善，成本管理方法創(chuàng)新

在房地產(chǎn)企業(yè)管理過(guò)程中，首先需要確保成本管控方法的正常運(yùn)用，否則無(wú)法保障工作的有效開(kāi)展，甚至對(duì)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展造成不利影響。因此需要從成本管控內(nèi)容以及方法層面出發(fā)，對(duì)成本管控進(jìn)行完善和創(chuàng)新。

首先需要在成本管控工作中，加強(qiáng)事前成本預(yù)測(cè)，對(duì)科學(xué)的成本管理目標(biāo)進(jìn)行建立和明確，通過(guò)事前成本管控工作的科學(xué)預(yù)測(cè)，有效保障成本管控作用得以有效發(fā)揮。

其次需要對(duì)管理方法進(jìn)行創(chuàng)新，現(xiàn)階段不少企業(yè)采用目標(biāo)成本管理方法，但在實(shí)際應(yīng)用時(shí)仍存在不少問(wèn)題，因此企業(yè)需要對(duì)成本管理內(nèi)容進(jìn)行進(jìn)一步完善，對(duì)成本管理方法進(jìn)行創(chuàng)新。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況，結(jié)合實(shí)時(shí)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)，對(duì)相應(yīng)的成本管控對(duì)策和措施進(jìn)行科學(xué)制定。另外企業(yè)成本部門(mén)和銷(xiāo)售部門(mén)需要對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格和利潤(rùn)提前制定，在此基礎(chǔ)上對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行計(jì)劃。

最后企業(yè)在具體的合同中，需要對(duì)目標(biāo)成本標(biāo)準(zhǔn)予以具體、客觀地體現(xiàn)，通過(guò)上述各工作環(huán)節(jié)的有效整合，形成動(dòng)態(tài)成本管控，從而使全面監(jiān)控成本管控工作得以實(shí)現(xiàn)。

3.4 成本管理人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)提高

首先房地產(chǎn)企業(yè)需要增強(qiáng)管理層成本管控意識(shí)，應(yīng)對(duì)相關(guān)管理人員加強(qiáng)其意識(shí)培養(yǎng)，通過(guò)日常工作節(jié)儉氛圍的營(yíng)造，能夠一定程度上對(duì)具體成本控制工作產(chǎn)生積極影響。

其次在企業(yè)成本管控工作中，需要加強(qiáng)分工的合理性，避免分配中存在較強(qiáng)的隨意性。在進(jìn)行具體成本控制時(shí)，應(yīng)明確相關(guān)專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)人員及其職責(zé)。另外需要要求相關(guān)人員具備較強(qiáng)的責(zé)任心以及工作主動(dòng)性。

最后需要對(duì)企業(yè)內(nèi)部成本管控考核評(píng)價(jià)體系進(jìn)行建立健全，并將成本管控工作中員工的工作內(nèi)容和工作成效納入相關(guān)的考核評(píng)估體系中，對(duì)員工的工作積極性予以激發(fā)，從而使成本有效節(jié)約，使房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展得以有效保障。

4 結(jié) 語(yǔ)

在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)發(fā)展中，成本管控發(fā)揮著重要作用，能夠使企業(yè)現(xiàn)金流量和利潤(rùn)得到有效保障，使房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力增強(qiáng)，同時(shí)也是房地產(chǎn)企業(yè)管理水平有效提高的重要基礎(chǔ)。目前房地產(chǎn)企業(yè)成本管控具有較強(qiáng)的系統(tǒng)化和復(fù)雜性特點(diǎn)，為了使企業(yè)成本管控水平有效提升，首先需要加強(qiáng)成本管理意識(shí)的樹(shù)立，其次應(yīng)對(duì)組織架構(gòu)進(jìn)行健全和完善，對(duì)成本管理方法進(jìn)行創(chuàng)新，使人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)有效提升，從而使企業(yè)成本管理水平切實(shí)提高。