分析探討城市規劃對房地產經濟的引導

■王漢蒙

（大連市國有房屋經營集團有限公司）

1 城市規劃與房地產開發之間的關系

城市規劃主要是國家相關部門在與城市經濟實際經濟情況、生態環境、建設方向以及發展規劃相結合的基礎上，所制定的一系列具有戰略性和前瞻性的發展計劃?？茖W合理的城市規劃除了能夠發揮城市宜居功能，為市民營造舒適、安靜的生活空間，且能夠在某種程度上與城市未來發展相適應。

所謂房地產經濟則指的是相關房地產企業為獲取更多經濟效益，依據大眾購房和城市規劃需求，進行相關土地開發項目的合理制定。從某種程度上來講，房地產企業是城市規劃中相關設想的踐行者與實施者[1]。

1.1 城市規劃對房地產開發具有規范和管制作用

城市規劃的總體布局形成了對城市區域內土地使用原則的有效規定，企業在開發房地產時嚴格遵循相關原則。目前，隨著房地產領域競爭壓力的日益增大，房地產企業除了要確保自身經濟效益的同時，還應促使自身競爭優勢在市場中的全面發揮。對此，絕大多數房地產企業將自身利益作為重點，嚴重缺乏對全局利益的考慮。在實際項目開發期間，未能嚴格遵循城市開展規劃，造成了房地產與城市規劃兩者矛盾。例如，房地產所開發項目對城市道路交通規劃產生直接影響，增加了區域內市民出行負擔。針對上述情況，相關部門則要求房地產開發商對自身設計方案進行及時調整，確保其與城市規劃要求相符。此外，對于城市內各區域用地及功能城市規劃均有所布局，房地產需依據具體規劃要求進行項目的開發，這一規定某種程度上對房地產開放項目的經濟效益形成直接影響，并且建筑選址的變化對其后期銷量同樣形成影響。

1.2 房地產開發檢驗城市規劃的實現

在國家經濟建設體系不斷完善的今天，為踐行習近平新時代中國特色社會主義思想指引下對經濟建設所提出的一系列要求，加快我國經濟發展從速度向質量的躍進，廣大人民群眾將期望寄托于優質城市規劃的建設。為進一步實現居民所提出的各項需求，相關政府部門應以城市為藍圖進行科學詳細的規劃。而若要從根本上實現城市規劃的總體目標需一定的時間，期間，各項階段性目標的實現則需借助房地產開發這一途徑加以完成。此外，充分調動房地產開發的積極性與主動性，在確保資金回收和循環利用全面實現的同時，推動國內恒產總值，為市場經濟未來可持續發展提供有利條件。

1.3 地產開發能夠為城市規劃提供反饋信息

在現代化城市規劃建設過程中，政府相關規劃政策的實施為房地產開發提供了大致的系統框架和發展方向。且在城市規劃中房地產可為其提供反饋信息，主要是在城市規劃前需深入實地進行系統化考察，通過與城市經濟發展水平、人口數量、商業經濟、工業化程度等因素相結合進行全方位的規劃。房地產對項目的開發即政府城市規劃內容在城市中的全面貫徹落實，因此，在實際開展過程中，房地產企業可將其中有用信息直接反饋于城市規劃，通過對其中所存在問題的重新審視，為城市建設提供科學有效的資料，并且在房地產開發期間也是城市規劃的有效監測標準，并且某種程度上有助于城市宏觀調控政策的有效制定。當前階段，國內大部分城市在市場經濟體系的影響下，盲目追求國內生產總值，實際城市規劃中存在諸多非合理化現象，如，土地資源過度浪費，出現大量“鬼城”等，此類現象的形成很大程度上是由于房地產開發與當地經濟發展水平不相適應，因此，在城市規劃期間應注重科學性與合理性，借助房地產開發過程中所反饋信息對相關規劃進行系統調整。

2 房地產經濟發展現狀分析

2.1 房地產經濟的增速過快

近些年來，隨著房地產行業的飛速發展，我國房地產經濟水平短時間內急速提升，達到與西方發達國家同等水平[2]。尤其是在城市化進程不斷推動背景下，農村大量居民逐漸涌入城市，城市人口數量急劇增加，城市住房需求量隨之不斷提升。城市化早期我國房地產領域存在嚴重的供不應求現象，面對這一現狀，大量資本為搶占先機，紛紛涌入房地產市場開發行列，形成了對房地產市場的快速推動。

2.2 房地產經濟發展提高了居民生活水平

住房是每個人類社會生產生活所必須內容，其關乎自身生存與發展，從國家住房現狀可清晰的觀察到居民的生活質量，大力發展房地產不但可有效改善居民生活質量，且有助于居民整體生活水平的全面提升。并且在現代城鎮化建設過程中，房地產經濟在我國全面建成小康社會中的作用日漸凸顯。

2.3 缺乏對房地產經濟管理的正確認識

現階段，我國房地產經濟管理中潛藏有諸多管理層面的問題，其中，最具代表性的就是缺乏對房地產經濟管理的全面認識，大量房地產企業認為房地產經濟管理等同于企業財務管理，認為該管理內容屬于財務部門，這一錯誤認識會嚴重影響相關部門工作質量。

3 城市規劃對房地產經濟的引導

3.1 加強對房產經濟管理的認識

房地產經濟管理工作與其他部門之間存在十分密切的關聯，通過全面貫徹落實經濟管理工作，可增強房地產企業內部相關部門的溝通與交流，充分發揮各部門職責，從而形成對整個房地產行業有效推動與促進。從房地產企業角度來看，若要從根本上實現相關經濟管理目標，需進一步有提高對房地產經濟管理的認識，并以此為前提制定更加科學、更加有效的管理方法，并且在施工工作正式開展前系統調整經濟管理計劃中所存在的相關缺陷與不足，確保整個房地產經濟管理計劃具備科學性與合理性。在相關投標工作開展前，應針對項目實際情況開展詳細考察，如，項目是否與實際建設要求相符等，通過全面了解房地產經濟管理中的相關內容，為各項管理工作內容的貫徹落實奠定堅實的基礎。

3.2 加大市場調查力度

若要從根本上避免房地產經濟出現較大波動，加大市場調查力度也是一項極為有效的方法，因此，相關部門應進一步提高對市場調查工作的重視程度，通過詳細分析調查結果，有效明確市場定位。從某種角度來看，投資主體對未來市場周期發展有著較為直接的影響，但現階段我國部分企業仍潛藏各種各樣的問題，如：相關風險防范機制亟待健全；各部門崗位職責不明確等等。嚴重制約房地產經濟發展的平穩性與健康性。因此，在城市規劃過程中應將重點放在房地產投資規模方面，使其與實際經濟發展需求相適應，提高其在整個城市規劃布局中的總體占比。與此同時，還應強化投資結構的合理性，通過深入調查的方法對市場進行更加精確的定位，并與實際需求相結合，進行相關開發方案的合理設計，最大限度的降低投資風險，確保房地產經濟發展的穩定性與可持續性。

3.3 規范土地市場

土地問題是房地產開發商普遍面臨問題，某種程度上國家的土地管理政策對房地產經濟發展的平穩性有著直接影響。在國家相關土地政策中土地交易模式、各資源整合以及交易價格的定義，對國家土地發揮著基礎保障作用。因此，在土地審批過程中，國家需對相關土地招標工作進行嚴格的監督，嚴格遵循相關土地審批制度，以更加合理、合法的方式使用國家土地。

3.4 政府應完善并健全房地產開發過程中的相關法律法規

針對房地產開發領域發展，我國先后制定了一系列政策和規定，但若在售購雙方之間產生嚴重糾紛時，購買方作為弱勢群體，單憑個人力量難以與房地產開發企業相抗衡，以往房地產開發過程中，政府在面對非公正行為時難以做到科學有效的處理。房地產開發行業運行的持續性與穩定性，需以相關法律、規章、制度的健全為基礎[3]。對此，在今后相當長一段時間內，需對房地產行業相關法律法規進行系統健全與完善，不但要確保房地產行業正常運行，還要實現對業主合法權益的有效保障。

4 結 語

綜上所述，在房地產實際開發過程中，城市規劃從中起到積極的引導和控制作用，政府所開展的一系列城市規劃布局，某種程度上為房地產未來發展和系統框架的確定指明了方向，房地產開發不但可對城市規劃合理與否進行有效檢驗外，還可完成對城市規劃的有效實踐，完成現代化城市建設任務。