房地產企業資本結構優化與融資決策研究

■王志宇

（東莞市龍榮房地產開發有限公司（中國奧園集團全資子公司））

引 言

在我國經濟建設水平不斷提升的今天，房地產行業也成為了我國經濟建設的中流砥柱。從1998年開始，每年投入到房地產的資金增長幅度都會比社會總投資額增長幅度要高，而作為資本密集型行業，其本身也有著建設時間跨度較大，資金回轉率較低的特點，這也就要求了企業能夠從自身資本結構優化的角度出發，通過有效的融資模式確保資金能夠正常運轉，從而使多種風險和問題得到有效規避。

1 房地產企業資本結構優化的實際情況分析

從我國實際統計數字的角度來看，我國投入到房地產行業之中的資金資源已經高達17168.8億元，在這之中，首要資金來源為產品的預付款和定金，其總體比例高達43.1%，而第二個融資來源則為企業通過多種渠道過去的自籌資金，這部分的資金比例高達38%，第三個融資來源則為銀行貸款，這個資金比例高達18.4%。從根本上而言，商品房的出售資金是房地產資金籌集的主要來源，而購房者向銀行按揭貸款是其購買商品房的主要方式[1]。

在我國房地產企業資本結構優化往往包含了以下幾種模式：

1.1 企業自力更生模式

企業自力更生模式需要企業自身通過各類融資渠道來擴展，結合多種金融工具的使用，進一步改善企業自身的運營狀況，以實現企業資本結構優化的目的。在這之中，包含了通過上市融資、自有資金信托融資、股權融資、銀行貸款融資以及混合性融資等多種方式，往往都是以企業資金需求為導向，以企業主導的融資模式。

1.2 房地產企業合作模式

如果房地產企業承接的項目較大，房地產企業往往難以通過企業自身獲取需求的資金，而這也就要求了房地產企業能夠與其他房地產企業形成戰略合作關系，提升資源共享與交流的效率，從戰略合作的角度上充分利用各方優勢進行開發，確保項目不會因為資金周轉問題出現停滯的問題，同時也可以確保合作雙方能夠通過合作關系的建立強化自身實力，提升項目開發的質量與效率，從而達到互利共贏的目的。一般來說，房地產企業合作模式會以股權的形式開展合作，這種資本運作模式始于2004年，并在我國房地產項目的開發之中得到了更加廣泛的應用。

1.3 企業重組模式

在房地產企業合作模式之下，雖然雙方都掌控了一定的資源，然而在這之中，有一方可能具備著較為明顯的資源優勢，為了確保企業資源的作用和價值能夠達到最大化，應該由企業的關聯方進行資源控制權的調配與重組，這也是當前較為有效的資本結構優化模式。我國早在2004年就出臺了企業房地產資本結構重組的相關規定，并要求由多家企業共同整合而成中央企業的房地產資源。另一方面，企業重組模式也可以引入國外資金，通過國內外房地產開發企業資源整合和重組的模式，為相關項目的順利推進提供必要的保障。

1.4 房地產企業并購模式

在房地產企業資本結構優化之中，并購模式是一種較為有效的提升企業規模的模式。并購是發生在企業與企業之間的一種資本結構優化行為，是企業法人在公平自主的前提下，以一定的經濟方式獲取他人產權的行為，這也成為了當前企業資本運作最為主要的一種形式。房地產企業開展商品房并購活動，主要是因為國內房地產行業市場競爭強烈，房地產企業可以通過這種手段對對方資源進行把控，來提升企業在市場的競爭力。通過并購模式產生的根本原因是企業的競爭優勢，企業能夠通過這種模式來達到獲取外部競爭上的優勢[2]。

2 房地產企業資本結構優化以及融資決策的重點和要點

2.1 進行資金成本分析

所謂的資金成本，也就是指房地產企業為了融資并使用資金而需要花費的費用，這方面費用包含了資金使用產生的費用，融資過程之中資金與人力資源的費用消耗，特定條件下產生的資金消耗。相對而言，資金結構優化的重要內容就是資金成本，同時其也是融資計劃制定的內容之一。對于企業而言，資金成本是融資決策制定以及資金使用的重要基礎，企業應該遵循性價比最優原則進行融資方式的選擇。對于企業而言，資金成本是對投資項目進行評價，做好投資規劃的重要標準，而資金項目也只有在其投資收益率較高的情況下才能進入到決策制定的探討之中。資金成本也能夠作為企業經營管理效果的參考標準，如果經營利潤沒有超過資金成本，那么說明了房地產企業處于業績不佳的階段。

資本占用與企業融資的額度以及時間限制有著較為緊密的聯系，其本身也屬于企業融資成本變動費用的一種；資本籌集費用比較固定，所以和企業融資額度及時間沒有直接聯系。在實際計算過程之中，對于小額度的資本籌集費可以進行忽略處理，而對于較大額度的費用應該結合其資本比例進行測算。而融資成本則可以以絕對數和相對數兩種形式加以體現，由于融資方式的不同，融資成本也會出現一定的差異性，而為了確保企業能夠進行更好的對比，往往會采用相對數進行融資成本的核算，用資金成本率加以表示，而這個數值一般是由企業籌資方式而決定的，能夠為融資方案和決策的制定提供可靠的保障。

2.2 對杠桿效應加以全面的考慮

所謂的杠桿效應，也就是指企業利潤不斷擴大，銷售規模的拓展以及資本結構發生改變之下對企業造成的影響，而由于不同因素之下，杠桿效應會呈現出不同的體現形式，因此我們可以將杠桿效應氛圍營業杠桿與財務杠桿兩種形式。

所謂的營業杠桿，也就是指企業資產對于企業經濟效益造成的影響，而這些資產在促進經濟效益改變的比率往往會比營業規模拓展而促進經濟效益改變的比率要高。通過營業杠桿效應的分析，能夠明確公司固定成本、額外利潤、銷售額的變動關系，從而為房地產企業融資決策制定提供相應的數據保障。企業對于股息變動而導致利潤改變的幅度被稱為財務杠桿，最主要指企業負債率對股東的影響，同時也能夠對企業資本結構有直接影響。在公司資本結構不變的前提下，企業需要從利潤之中支付的資金都是固定的，而如果在這種情況下提升了企業的稅前利潤，那么普通股負擔的利息和租賃費用就會下降，進而使企業能夠獲取額外收益，這也就是財務杠桿效益的本質。

財務杠桿本身就能夠對企業經濟效益和負債造成深遠的影響，企業通過股票籌資，能夠使企業風險抵御能力得到提升，然而這種籌資行為會導致企業所有者權益的提升，而其結果往往會導致資金籌集過程出現一定的不合理性；債券籌資模式則要求企業能夠按照事先約定的標準進行利息支付，而其他的經濟效益則由原來的股東分享，如果說稅前利潤比利息率高，那么負債經營就可以達到提升經濟效益的目的，使財富能夠得到轉移，提升股東的收益，而如果實際情況相反，那么企業的虧損程度就會加劇，這也是房地產企業資本結果優化和融資決策制定時應該考慮的重點問題[3]。

2.3 明確資本結構優化目標

不同房地產企業在資本結構之上都會存在著一定的差異性，而其在成本發行、風險分擔以及收益計算上都有著一定的差異性，要求企業能夠選擇自身更加適應的資本結構，也就是說，融資結構的最佳方案的選擇和企業市值的提升，已成為了企業融資的效率和質量的主要標準。通過明確企業資本結構優化的目標，替企業選擇資本結構最佳方案提供了安全的保障。房地產相關企業在商討資金籌集方式時，第一步需要規劃多種資金的方案以供選擇，對提出的方案進行預決算，同時進行分析得出最佳方案，而且需要對選擇出來的方案進行優化，該過程被稱為企業籌資方案制定及企業資本結構優化過程。在這項工作之中，房地產企業應該考慮到融資方案的收益，往往會采取多種籌資方案的綜合籌資成本率以及相應方案的投資收益率進行比較。如果說其收益率超出了加權資本成本，那么說明這項融資方案是有益的，融資能夠取得相應的效益，如果收益率低于加權資本成本，說明其難以獲取預期的效益，另一方面，越要考慮到財務杠桿效益以及企業自身的風險耐受程度，確保籌資方案能夠符合房地產企業的發展要求。這里要注意的是，房地產企業會在最大限度之內追求最佳的資本結構，然而在實際操作過程之中，往往會因為客觀因素的影響導致房地產企業難以獲取預期的效益，這也就要求了房地產企業能夠在相關工作開展之中，明確退而求其次的道理，選擇合適的資本結構，確保代理成本得到有效控制，達到財務成本與額外負債財務之間的平衡，確保交易成本和信息影響因素得到全面考慮，最終確定一個最佳的資本結構區間，在考量資本結構優化目標時，我們認為只要結果在合格區間之中，就說明企業資本結構已經得到了合理的優化。

2.4 制定融資決策

對于房地產企業資本結構來說，企業的融資過程往往會對其造成一定的改變，而融資決策的制定往往也是優化資本結構目標實現的主要方式。在進行融資過程之中，多種渠道資金的增加往往不會根據比例進行，也不可能根據固有的結構進行等比例融資，公司的資本結構也會隨著融資數值的改變而發生改變。在不同的融資情境之下，企業的融資決策也應該得到調整和優化，從而使企業資本結構能夠得到動態化的改變。融資決策的優化能夠使企業資本結構得到優化，這也就要求了企業融資決策的制定能夠結合企業資本結構優化目標的變化而變化。

結 論

綜上所述，房地產資本結構優化與融資決策制定的要點在于資金成本分析、考慮杠桿效益、明確工作開展目標以及融資方案的確定，這也就要求了相關行業的從業人員能夠從企業發展需求角度出發開展相應的工作，從而為我國經濟建設水平的不斷提升起到更加有力的推動作用。