房地產企業會計核算現狀及應對策略研究

■唐曉丹

（廣西北投地產集團有限公司）

引 言

近年來，物質條件的不斷改善，人們對生活質量的要求也越來越高，房地產企業也取得了進一步的發展，房地產行業也逐漸成為了我國國民經濟的主要支柱產業之一，對國民經濟的發展做出了重大的貢獻。隨著房地產企業的深入發展和改革，對會計核算工作的質量和效率都有了更高的要求。但當前房地產企業會計核算的現狀，還存在諸多的問題，從而影響到房地產企業的有序發展。房地產行業在我國有著舉足輕重的作用，為促進房地產行業的有序發展，因此應該對房地產企業的會計核算工作進行全方位的探討，尋找到有效的應對策略，以便促進房地產企業的健康發展。

1 房地產會計核算特點

1.1 收入成本結轉的滯后性

目前大部分房地產企業仍是按舊會計準則的標準對于收入進行確認，即已銷售的房產在交房時點才能確認收入，同時結轉成本。當前，房地產企業的開發項目通常都要經過前期的建設和后期的銷售兩大環節，企業的在確認交房前，房地產收入只能當作是預收賬款，但是項目在開發建設中所涉及的成本開支則被列為開發成本，只有在項目竣工完成后，才結轉為銷售成本。

1.2 精準區分銷售核算和自營核算

房地產企業在開發產品的時候，通常都會留作一部分當自用或是投資的房地產，對于這樣的情況就需要單獨的進行自營核算和銷售核算。在房地產企業實際的會計核算工作中，普遍都存在銷售核算和自營核算并存的現象，這主要時由于房地產企業既有銷售業務又同時含有自持物業，從而在房地產企業的會計核算工作需要嚴格要求和精確區分銷售核算和自營核算這兩方面的內容。

1.3 存在著大量的借款費用

房地產企業具有資金投入大、開發周期長和資金密集等特點。房地產企業的項目的前期需要大量的資金投入，一般企業都需要通過從銀行進行貸款等方式來籌集相應的資金。怎樣準確的計量這部分資金，是房地產企業會計核算的工作重心，需要對此進行精準的區分和核算。

2 房地產企業會計核算現狀問題

2.1 會計制度缺乏一定的合理性

目前，對于房地產行業的發展，我國會計核算的相關規定，已越來越難適應飛速發展的房地產業，當下急需解決的問題，就是如何確保制定的會計制度適應新的發展要求，以此來進一步提升會計核算工作的質量和效率。大部分的房地產企業在制定會計核算制度的工作時，以既往較為傳統的模式作為參考，在本企業開展會計核算中，沒有充分結合自身的實際情況，使得會計核算的相關工作存在很多的問題。比如：會計核算制度中沒有對開發成本與期間費用的核算范圍進行明確規定，造成成本核算不夠清晰準確；未對預繳稅費如何列示進行在核算制度中統一規范；未對企業現金流量的的性質進行明確規定。

2.2 收入與成本不相匹配

房地產企業取得預售證開始銷售至交房確認銷售收入的時間跨度較長，普遍存在跨年度的情況。部分房地產企業會將當年發生的銷售傭金、員工工資等各項費用計入當年的成本費用，但與之相對應的收入在當年未達到確認收入的時點，故存在收入與成本不相匹配的情況。

2.3 對于借款費用的核算工作并不規范

房地產企業一個顯著的特點就是在項目建設初期需要投入大量的資金，一般情況下，企業的這筆資金來源就是通過銀行貸款而獲得的。在后期進行的會計處理工作中，針對會計核算的相關工作，需要將借款的資本化、費用化和明確區分。借款費用的的核算將直接影響到企業開發項目成本歸集的準確性。

2.4 會計信息披露存在不足

房地產企業經營存在特殊性，如：存在未開發的土地、存在大額借款、抵押、擔保等潛在負債的重大事項。為了維持本企業經營穩定性，同時為了樹立企業的外在形象，在進行會計信息披露的過程中，會有意識地避重就輕，減少不利信息的披露，造成披露信息的相對不完整。

3 房地產企業會計核算的應對策略

3.1 不斷完善會計制度

為了進一步推動房地產企業的良好發展，應不斷完善房地產行業相關的會計核算制度，從而確保房地產企業的可持續穩定發展。針對房地產企業當前會計制度不合理的情況，應該深入加強房地產會計制度改革工作，在完善會計制度的工作中，需要進一步明確房地產企業的成本費用核算細則相關方面的內容。對于開發成本項下的各種成本支出范疇，應在會計制度中進行明確規范。如：樣板房裝修中同時涉及硬裝與軟裝等費用支出，實際操作中不少會計人員直接不區分硬裝與軟裝，全部合并計入開發成本科目核算。但樣板房中的軟裝部分是可移動拆卸的部分，不屬于開發成本的核算范疇，應根據軟裝的價值否達到企業固定資產的標準來劃分，將軟裝直接費用化或計入固定資產核算。另外，對于房地產企業發生的營銷設施建造費，也應該在會計制度中明確區分企業將存貨作為營銷設施與租用房屋作為營銷設施的區別，將存貨作為營銷設施而發生的建造費用，應計入開發成本核算。而租用的房屋不屬于企業所有，所產生的建造費用應作為長期待攤費用，在租賃期內進行攤銷。房地產企業應對各階段的成本和收入確認等問題進行明確的規定，從而方便房地產企業在會計核算工作中能夠精確的反映收入和成本。

3.2 科學合理匹配收入和成本

根據房地產企業自身項目建設周期長和資金投入量大等特征，房地產企業在會計核算工作中需要合理匹配收入和成本，這是一項相當重要的工作。如若房地產企業的開發產品達到一定的使用條件，但是一些配套設施并不是特別的齊全，這時針對已經銷售出去的產品，應該依照相關成本費用的規定，進行核算工作，同時還應該及時結轉除物業之外的相關成本費用，從而保證企業收入與成本的匹配性。另外，房地產企業在結算和驗收開發項目的過程中，需要采取科學合理的方式對企業的配套建設費用進行合理的調整，從而保證房地產企業分攤銷售和未銷售的相關成本的科學性和統一性。而對于在銷售期間所支付的銷售傭金，按權責發生制進行核算，在支付的時點應暫不計入銷售費用，待對應的銷售收入結轉后，再相應的將已結轉收入的房產對應產生的傭金計入當期的銷售費用，以保證收入與成本的匹配性。

3.3 嚴格規范借款費用核算的相關工作

房地產企業在籌措資金過程中，應該充分借助輔助工具與相關的數據信息，嚴格進行資金管理，從而明確成本核算和借款費用核算之間存在的關聯性。詳細記錄清楚各個環節的細節，從而明確相關計量，針對各個環節的成本費用核算工作，應該將各環節的借款費用也納入到其中，這樣能夠保證借款費用進行合理的成本化。對于房地產企業的借款費用，需要及時開展有效的管理工作，根據其使用情況和利息歸集情況等方面的工作，應及時掌握好相關的內容。從而科學的區分借款費用的資本化和費用化，進一步推動房地產企業會計核算工作的有序進行。

3.4 完善企業的會計信息披露工作

房地產企業需要構建和完善標準的會計信息披露工作體系，并嚴格監督相關工作的具體執行情況。房地產企業應該提升土地儲備等方面的信息公開透明化程度。房地產企業在要想實現快速且長遠的發展目標，就得根據自身的土地儲備量來制定合理的發展規劃。房地產企業未來發展的情況和土地儲備有著極大的聯系，所以，房地產企業應該加強相關方面的信息披露工作，為房地產企業的穩定發展打下堅實的基礎。此外，房地產企業還應該高度重視現金流及潛在負債的披露工作，房地產企業在經濟全球化的發展環境下，其現金流處于基礎地位，為企業的發展提供著重要的保障作用。房地產企業充分應用現金流的披露工作，并同時披露企業的潛在負債，以此體現出房地產企業的經營開發情況，從而及時發現存在的相關問題，以便采取針對性對策進行處置，進而促進房地產企業的穩定健康發展。

4 結 語

房地產企業的會計核算數據最終反映了企業的經營成果，對于管理層決策起到重要的作用。房地產企業的相關會計核算人員需要充分結合企業自身的實際情況和行業的特征，不斷完善會計核算制度，進而保證會計核算工作的質量和效率，通過不斷的實踐，優化企業的會計核算工作，進一步提升會計核算的質量。