房地產開發項目經濟評價的思考與實踐研究

■沈群紅

（杭州市城市土地發展有限公司）

引 言

作為國民經濟的支柱性產業，在房地產經濟持續快速發展的過程中，為更好的提升它的發展質量，不斷優化它的發展成效，應該充分全面的做好房地產開發項目的管理以及控制，依托于科學全面的經濟評價措施，行之有效的提升房地產經濟的整體發展成效，全方位提升房地產開發項目的水平以及質量。房地產開發項目的經濟評價是非常科學的，在經濟評價的過程中，應該依托于科學且完善的指標。本文將以某房地產開發項目為例，探討經濟評價的相關思考以及實踐。

1 房地產開發項目經濟評價的目的以及實踐意義

在社會經濟全面快速發展的今天，房地產經濟的發展水平得到了極大的提升和優化。特別是在一系列宏觀調控措施的科學引導以及規范下，我國房地產行業的發展質量不斷提升，市場泡沫逐步縮小。為持續有效的推動房地產開發項目的科學全面開展，應該依托于系統全面的經濟評價方式，充分明確經濟評價的目的以及實踐意義，繼而更好的提升經濟評價的整體質量。在房地產開發項目的實踐開展過程中，科學且高效的經濟評價工作，具有非常重要的現實作用。為更好的提升經濟評價的質量，為行之有效的提升經濟評價的水平，必須明確經濟評價的目的。經濟評價是在項目開發前期運用科學的分析方法，對預建項目進行技術經濟論證，為項目投資決策提供依據的一種科學方法。主要著眼于微觀的財務分析，從企業的角度出發分析項目的收入和支出情況，為企業決策提供重要的依據。不同于其他的經濟項目，房地產開發項目具有建設周期長、資金需求量大、制約因素廣等諸多特點。在房地產開發項目的籌建過程中，依托于科學且精細化的經濟評價，能夠對房地產開發項目進行科學全面的梳理，能夠整體優化和提升房地產開發項目的建設質量，同時還能夠全方位優化它的資金投入，避免出現投資決策失敗等問題。與此同時，在房地產開發項目的開展過程中，科學且高效的經濟評價，還能夠遵循優中選優的原則，繼而綜合全面的篩選最優方案，以此來科學全面的防控經濟風險以及財務風險，更好保障資金安全。

2 房地產開發項目經濟評價的主要方法

作為國民經濟的支柱型產業，在房地產開發項目的建設過程中，為從源頭上來管控它的風險，為更好提升它的建設效益，科學全面梳理其存在的問題，綜合系統的提升房地產開發項目的整體質量，應該充分全面的應用經濟評價的科學方法。經濟評價是一項系統且綜合性的工作，在經濟評價的過程中，應該采用科學且高效的評價方法，以此來保障經濟評價的整體成效。

2.1 靜態評價方法

在房地產開發項目的建設過程中，經濟評價工作是非常嚴謹且科學的。只有行之有效的做好經濟評價工作，科學多元的提升經濟評價的整體成效，才能夠在很大程度上保障房地產開發項目的整體開展質量。在房地產開發項目經濟評價的過程中，可以采用靜態評價方法。靜態評價是一種科學且高效的評價方法，依托于一定的評價標準以及原則等，以此來實現對房地產開發項目的合理高效評價。采用靜態評價方法，應該明確靜態評價工作的主要步驟。第一，通過建筑密度、容積率等規劃限制指標，分析預開發地塊能夠建設的最大建筑面積、可租售面積的比例。第二，立足于詳細且全面的調查研究工作，明確項目規劃以及設計方案，以此來從規劃設計的角度出來，研判房地產開發項目未來可能達成的經濟收效。第三，依托于全面科學的市場調研以及專業調查工作等，精準研判房地產開發項目未來的銷售策略以及租賃價格。第四，在綜合全面進行市場調查的基礎上，還應該合理測算以及評價土地的價格以及實際的開發成本，這些房地產開發項目的必要投入。實踐證明，在投入相對穩定的基礎上，只有不斷提升和優化房地產開發項目的經濟效益，不斷提升房地產的銷售以及租賃價格等，才能夠更好提升房地產開發項目的經濟收效。第五，計算開發項目的預期利潤率、靜態投資回收期等。

在房地產開發項目的建設實踐中，依托于科學且高效的經濟評價方法，能夠綜合全面地研判房地產開發項目的建設效益，能夠綜合全面地研判房地產開發項目的市場收益。作為一種科學的靜態評價方法，在實踐過程中既具有一定的優勢，也存在著相應的不足。比如靜態評價方法的利用相對比較簡單，而且評價過程也相對比較便捷，能夠整體提升評價效率。但與此同時，這種評價方式也存在著明顯的缺點。比如在經濟評價的過程中，采用靜態評價的方法，沒有考慮到資金的時間價值，也沒有考慮到資金可能存在的流動問題等，這必然會在某種程度上影響著評價工作的精確性。

2.2 動態評價方法

在房地產開發項目的建設過程中，為科學全面地開展經濟評價工作，還應該采用動態評價的科學方式。動態評價是同靜態評價相對應的一種較為科學的經濟評價方式，在動態評價的實踐應用過程中，同樣需要遵循科學的評價流程。第一，在進行經濟評價的過程中，應該科學編制項目的現金流量表。第二，在房地產開發項目的經濟評價過程中，要科學計算凈現值以及內部收益率。第三，在采用這一評價方式時，還應該科學計算動態投資回收期等相關指標等。實踐證明，在房地產開發項目的經濟評價過程中，作為一種科學且高效的經濟評價方式，在采用動態評價方式的過程中，必須充分全面地依托于科學的評價程序，只有這樣才能夠行之有效地提升經濟評價工作的整體成效與水平，也才能夠更好保障經濟評價工作的整體成效。

在房地產開發項目的建設過程中，動態評價方法具有非常突出的應用優勢。在采用動態評價方法的過程中，它能夠較為全面系統地反映現金的流量，而且還能夠在很大程度上提升經濟評價工作的整體質量以及整體水平。但與此同時，在采用該評價方式的過程中，也或多或少存在著一定的問題。比如在成本估算的過程中，可能存在著相應的費用攀升問題，或者在成本估算的過程中，存在著較多的影響制約因素等，這些都會對經濟評價工作產生直接的影響，也容易增加評價工作的整體風險。實踐證明，在進行房地產開發項目經濟評價的過程中，應該充分全面地把握靜態評價方法以及動態評價方法的異同，將靜態評價方法運用投資規模較小的房地產項目中，將動態評價方法運用到投資規模較大的房地產項目中。

3 房地產開發項目經濟評價的動靜結合應用實踐

在房地產行業持續快速發展的過程中，為更好提升它的經營發展效益，不斷優化它的發展質量，應該充分全面做好房地產開發項目的經濟評價工作。房地產開發項目的經濟評價工作是一項系統且綜合性的工作，為更好提升經濟評價工作的整體成效，為不斷優化經濟評價的整體水平，應該科學全面地應用動態評價以及靜態評價相結合的科學方式，以此來在很大程度上優化經濟評價的整體水平。

3.1 項目概括

本項目位于經濟開發區，周圍地勢平坦，交通便利，距離火車站、汽車站等較近，未來具有非常大的升值空間，再加上政府部門在周圍規劃了大學新城。在該項目的規劃設計過程中，其規劃設計的要求如下：規劃總用地面積50.72萬m2，居住用地面積38.41萬m2，容積率≤1.5，綠化率≥30%，建筑密度≤30%，建筑高度不限，規劃用途為居住小區，土地使用年限為70年。周邊配套設施已基本完善。設計方案規劃容積率為1，總建筑面積38.41萬m2，住宅建筑面積36.92m2，配套公建建筑面積1.49m2，機動車停車泊位666個。

3.2 動態評價方法的運用

在該項目的開展過程中，為更好提升評價工作的整體成效，不斷優化評價工作的整體水平，應該結合項目自身的特點，科學高效應用動態評價的方法。在進行動態評價的過程中，要科學篩選相應的評價指標，通過科學且精準的分析以及研判等，綜合高效地提升動態評價工作的整體成效與質量。在該項目的動態評價過程中，主要選取財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期等指標進行科學高效的分析。通過這些指標的科學計算，能夠在很大程度上提升動態評價工作的整體成效，也才能夠行之有效地實現方案的科學優選。比如在動態評價的應用過程中，依托于這些科學的計算工作，能夠在很大程度上確定財務方案的經濟性以及整體優化程度，繼而研判房地產開發項目是否值得投資，是否值得建設。特別是在財務內部收益率的計算過程中，在進行所得稅前項目投資財務內部收益率，可以采用試算法來計算出FIRR的近似值，為了保證FIRR的計算精度，i1與i2之間的差值不宜超過2%。依托于精細化的計算方式，能夠精準有效研判它的收益率是否符合規范。只有在整體保障收益率的基礎上，才可以進行投資建設。否則，盲目進行投資建設，很容易造成投資失敗。

3.3 靜態評價方法的運用

在該項目的開展過程中，依托于科學且精細化的動態評價方式，能夠整體研判以及精準把握房地產開發項目的建設效益，能夠科學全面地研判房地產開發項目的投資效益。鑒于該房地產開發項目為大型綜合性的項目，在進行經濟評價的過程中，應該巧妙科學應用動態評價方法。實踐證明，動態經濟評價方法能夠以精細化的計算以及高效化的數據整合等，充分全面提升評價工作的整體水平，繼而為房地產開發項目提供關鍵性的決策依據。但在動態評價方式應用的同時，還必須同步采用靜態評價方法。在該項目的靜態評價過程中，應該依托于詳細全面的數據分析以及調查研究工作，應該依托于高效全面的數據整合等，建立在全方位的市場調研的基礎上，整體提升靜態評價工作的水平。該項目區具有較大的升值空間，且周圍學校、基礎設施等相對便利，生態環境也比較優良，在后期的銷售過程中，具有較大的發展空間。依托于靜態評價方法，綜合高效提升評價工作的整體水平，繼而確保該項目持續科學地開展，充分全面地提升該項目的整體建設水平。

結 論

在國民經濟持續快速發展的過程中，房地產行業是非常重要的支柱性行業。為更好推動房地產開發項目的建設以及開展，應該充分全面做好經濟評價工作。經濟評價是系統且嚴謹的，在經濟評價的過程中要綜合利用靜態評價方法以及動態評價方法相結合的科學方式，以此來行之有效地提升評價工作的整體水平與質量。