居者有其屋：德國的住房合作社

劉文儉

德國住房合作社是介于企業和社會組織之間的“非營利性社會企業”，是民間住房的保障模式。德國目前所有出租房屋中約10%是由住房合作社提供的，在有些城市甚至達到20%。德國主要有四大類不同的住房提供方式，即非營利性的住房合作社、政府提供的保障性住房、商業化的住房公司和私營住房投資者。其中政府保障房約占15%，合作社租房占10%，市場化租購房占45%，私人住房占30%。住房合作社已有百年歷史，伴隨19世紀工業化進程而誕生。由于新興產業工人到了城市，很難支付得起高昂的住房費用，于是就產生了住房合作社這種由平民合力解決問題的機制和模式。目前，該模式主要解決大學畢業后在城市創業的年輕人住房問題。

德國住房合作社的運營模式：一是資金來源。住房合作社社員作為股東出資20%～30%，并擁有長期的居住權；政府提供土地等優惠政策降低住房成本；銀行保險等金融機構以低息貸款方式提供剩余資金，住房合作社通過租金逐步償還金融機構貸款。二是住房合作社的職責。通過不同方式從政府或集體獲取建房土地，組織設計機構按照社員意愿和訴求進行人性化設計，面向市場招標建筑企業進行房屋建設，對住房合作社擁有的住房進行管理、運營、維護并對社員提供物業服務等。三是房屋租賃及租金來源。住房合作社租金收入，大體上社員占70%、非社員占30%。住房合作社社員擁有長期穩定的住房，只需支付少量租金；同時，可將少量比例的住房租給非社員，收入作為住房合作社發展基金并償還貸款本息，保障住房合作社長期穩定運營。

德國住房合作社是政府、社會和機構多方共贏的創新合作模式。從社會發展角度講，可以促進住房保障體系的完善，長期穩定地為急需要住房的民眾提供保障性住房。住房合作社有效解決了經濟適用房或廉租房存在的弊端，可以有效緩解地方政府廉租住房供給壓力。

從政府效用角度看，住房合作社模式符合城鄉發展實際，能夠幫助政府解圍破難，有利于政府以市場化方式、社會化資源解決民眾住房需求，且有利于平抑房價，減緩政府承擔保障性住房的財政壓力。既能集約化使用土地，也能由高入住率提升城市活力，有效降低年輕人生活成本，有利于城市招才引智，為城市發展留住人才，支持創新創業和經濟發展。同時，政府以土地入股住房合作社，享受到長期物業升值，實現資產保值升值。

從滿足社員需求看，設計理想的幸福住房是住房合作社的又一亮點。住房合作社注重創新住宅供給方式，滿足社員多層次、多元化需求。在建設前期花費大量時間進行設計溝通，精心設計理想家園以滿足社員的個性化住房需求，有利于推進幸福家園和宜居幸福城市建設。