房屋征收評估時點審理研究

翁川龍　陸偉明

摘? ? ? 要：目前，我國房屋征收評估時點依法為征收決定的公告日，但該規定與現實存在矛盾，導致實踐中遲延補償大量存在，同案不同判、裁判理據缺失等問題顯現。借鑒德國關于征地方面的立法及司法實踐，在涉及房屋征收評估時點爭議的案件時，應正確理解法律的內在精神，堅持評估時點非固化，確認征收補償是否在合理期限內完成，著重考量過錯原則，綜合衡量評估點的重新選取。

關? 鍵? 詞：房屋征收;評估時點;遲延補償

中圖分類號：F299.23? ? ? ? 文獻標識碼：A? ? ? ? 文章編號：1007-8207（2020）02-0071-10

收稿日期：2019-08-20

作者簡介：翁川龍（1993—），男，福建惠安人，福州市鼓樓區法院法官助理，西南政法大學行政法學院憲法學與行政法學碩士研究生，研究方向為行政法學;陸偉明（1975—），男，上海奉賢人，西南政法大學副教授，碩士生導師，中國政法大學法學博士后，研究方向為行政法學、行政訴訟法學。

一、現實與法律的矛盾

目前，對于房屋征收評估主要是依據住建部于2011年頒布的《國有土地上房屋征收評估辦法》（以下簡稱《評估辦法》）。其中，關于評估時點的規定主要在該法的第十條，即“被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日，用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。”該規定在初期是符合房屋征收工作實際的，正如有學者所言“將征收決定作出的公告日作為評估的時點，其前提在于征收補償工作有序、環環緊扣地開展，并且所有的程序都能保證行政行為是處于合法、合理、正確的狀態。以征收決定公告日為時點，只有在這種前提下，才可以保障貨幣補償與被征收人補償的公平性與平衡性，才是合理的。”[1]顯然上述規定是建立在征收機關積極、合法推動征收工作的大前提之下，然而實際情況是在此“剛性”規定下，法律與實踐體現出來的是難以兼容。最高人民法院行政審判庭庭長也曾坦言，“實際工作中，存在不少征收決定和補償決定兩者作出時間過久的情況，甚至有的評估時點和補償時點相差數年之久，從而使得如何補償成為案件的焦點。”[2]

征收房屋評估時點的選定，實質上解決的是在哪個時間點計算被征收房屋的價值，關乎著被征收人可以獲得多少補償，折射出來的是補償的公平性與合理性問題。然而，房地產市場瞬息萬變，在不同的評估時點進行評估，得出的價格是不同的，有時可能差距甚遠。現實中，因為政府征收而對征收房產評估時點產生糾紛不在少數，這從最高人民法院的公告案例中可見一斑。如在2014年公告的陳山河與洛陽市人民政府、洛陽中房地產有限責任公司行政賠償案（最高人民法院[2014]行監字第148號裁定書）中，征收方與被征收方主張的不同評估時點的房屋價值便相差甚遠，一、二審法院支持征收機關以1997年的標準對被征收房屋進行補償，明顯違反了補償公平原則;而2016年公告的山西省安業集團有限公司與山西省太原市人民政府行政命令申訴案（最高人民法院[2016]最高法行再80號行政判決書）亦涉及到評估點的糾紛。近年來，隨著城市化進程的深入，涉及征地拆遷案件數量也呈快速增長，而與當事人切身利益相關的評估點爭議也不斷出現。該類案件數量多、涉及面廣且復雜，與社會穩定、人民權益保障息息相關。若審判中對于評估點“一刀切”地采用以公告日為基準，顯然過于僵硬，未考慮到評估點需提前或延后的情況，與公平、合理補償的基本精神相違背。在現有的法律規定下，如何正確理解并適用評估點的規定進行合法、合理的審理，成為各級法院審判工作中的一大難題。

二、現狀透視：以裁判文書為樣本

為了解當前法院對于評估時點的審理現狀，筆者以“評估時點”為關鍵詞，選取2018年全國行政類型的案例，在裁判文書平臺共檢索出案例362份（檢索時間點為2019年4月10日），去除無關、重復的案例93份，最后篩選出的有效案例為269份。通過對這些案例進行分析，梳理出目前涉及征地案件評估時點審理過程存在的主要問題。

（一）遲延補償現象大量存在

遲延補償是指征收決定作出時點與補償作出之日二者相隔太久，導致相應征收補償未在合理期限內補償到被征收人手中，即補償不及時。被征收人對于評估時點產生異議的很大原因在于征收補償不合理遲延。《評估辦法》第十條按照市場一般規律已將評估時點固定為征收決定公告之日，若相應補償不及時，將會導致被征收人得到的補償隨著時間推移而減少。雖然目前對于征收補償期限并沒有明確的規定，但可借鑒《房地產抵押估價指導意見》第二十六條“估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年”之規定，再鑒于房屋波動的規律，征收決定作出之日與補償作出之日應在一年內較為合理。，超過一年的應屬于遲延補償。通過對269份案例進行梳理，征收決定與補償作出之日相隔一年內的案例為134份，相隔一年以上的案例為135份（見圖1）。

從圖1可見，征收機關遲延補償的現象大量存在，約占樣本總數的一半，表明目前遲延補償的現象出現常態化。被征收者之所以對評估點產生異議并提出訴訟，有一半是因為遲延補償導致被征收人得不到公平、合理的補償而訴之法院。

（二）法院審理態度不一

在審理遲延補償案件時，法院面對的兩難局面是如何解決評估點的問題：現有的法律似乎已明確將評估點固定為征收決定公告之日，但若將評估點一味地認定為征收決定公告之日，很有可能出現補償不及時、不公平的情況，對被征收人造成權利侵害。這種兩難局面也體現在樣本數據之中，筆者將篩選的135份涉及遲延補償的案例進行分析，探究法院的審理態度，得出以下數據（見圖2）。

可以說，對于遲延補償中評估點爭議問題，法院更傾向以征收決定公告日作為評估點來進行審理。在89份堅持以公告日作為評估時點的案例中，主要分為三種態度：一是堅持征收評估時點為征收決定公告之日不可變原則，只要征收評估時點與征收決定公告之日不符，則認定征收機關違法。如尹亞民、郝永蘭訴阜陽市潁州區人民政府房屋征收補償決定一案（安徽省高級人民法院[2018]皖行終898號判決書），二審法院認為評估時點與征收決定公告之日相差3天，不符合條例規定，故評估報告不能夠作為征收補償依據，區政府作出的征收補償決定主要證據不足。二是先堅持公告日為評估時點，再間接根據市場增值給予被征收標的的價值差補償。如詹雙印、商丘市梁園區人民政府行政賠償一案（河南省高級人民法院[2018]豫行賠終45號判決書），因征收機關違法強制拆除被征收房屋，并以征收公告日為評估時點，導致原被告雙方對補償未能達成一致，法院考慮到房屋已被拆除，遂以2014年的評估價為基礎，結合至一審原告起訴時即2017年10月9日的房價增長率，計算出了起訴時的房屋市場價格。三是以公告日為評估時點，再計算遲延補償產生的利息。如沈陽北部東煤煤炭建材經銷處訴沈陽市皇姑區人民政府一案（遼寧省高級人民法院[2018]遼行終67號判決書），法院認為“因沈陽市皇姑區人民政府的原因，自征收公告發布至今長達四年東煤經銷處沒有及時獲得征收補償，其應向東煤經銷處履行補償給付義務，并應支付征收補償款的利息損失。”而不認可公告日作為評估時點的，則因對評估點的重新選取缺乏統一性，完全取決于法官的自由裁量。如有的法官支持評估機構作業時間為估價時點（固原市中級人民法院[2018]寧04行初11號判決書）;有的法官認為涉及到違法強拆的應以法院委托評估機構的時間為評估時點（吉林省高級人民法院[2018]吉行終81號判決書）;有的法官則認為涉及到違法強拆的應以強拆行為被確認違法時為評估時點（天津市北辰區人民法院[2017]津0113行賠初8號判決書）;也有法官認為應以提起訴訟時間為評估時點（宜昌市中級人民法院[2017]鄂05行賠初3號判決書）;還有的法官認為評估時點應靈活，可以通過被征收人的民意進行調整（上海市第二中級人民法院[2018]滬02行終60號判決書），或是存在多個評估時點時應采用對被征收人最有利的時點……正是由于法院的審理態度不一，導致出現同案不同判的情形。同案不同判的直接結果是相同案情的被征收人獲得補償標準存在差異，補償公平、合理以及司法公正難以實現。

（三）裁判理由：堅持與反對的理據

法院堅持以征收決定作出的公告日為評估時點的理由大多是以《評估辦法》第十條及《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《補償條例》）第十九條①的規定為依據。當然也有少數其他的理由，如面對被征收人提出的遲延補償的評估點異議時，法院認為公告日與補償時點被征收房屋的價值波動不大，故應以公告日作為評估時點（黑龍江省高級人民法院[2018]黑行終140號判決書）。當出現評估點爭議時，被征收人沒有及時向房地產價格評估機構申請復核評估，而評估時點與公告日一致，故評估時點是合法的（天津市第一中級人民法院[2018]津01行初92號判決書）。可以看出，無論是哪種理由，法院堅持以征收決定作出的公告日為評估時點的依據，最后的落腳點還是法律規定。而不認可以公告日為評估時點，沒有法律明文的規定，那么法院據以作出判決的理由又有哪些呢？在篩選的42份不認可公告日為評估時點的判決書中，梳理出法院作出不予認可裁判的理由主要有以下五種（見表1）。

從表1可以看出，由于對于評估點非公告日無法律明文規定，法院作出反對以征收決定公告日的裁判，實際上更多的是自由裁量權運用的過程。在樣本中，即便是以法律或司法解釋為依據，也因存在特殊性而最終指向自由裁量權。如《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉的解釋》第四十七條①所規定的便是在當事人損失無法確定的時候，法院可以運用自由裁量權酌定。而《城市房屋拆遷估價指導意見》第十一條②則是適用于規模大、分段拆遷等特殊情形。但司法裁量權并不是法官個人的肆意權，正如最高人民法院黨組副書記、副院長、審判委員會委員江必新所言：“司法自由裁量權是一把雙刃劍，既要看到它的優越性，又要看到它的危害性。因此，在立法和司法的過程中應當盡可能地維持法律原則、規則與自由裁量的平衡。”[3]可見，雖無直接、明確的法律指引，但為了防止恣意，有必要結合現有的法律框架規范法官在涉及評估點審理中的自由裁量權。

三、他山之石：德國的經驗借鑒

在大陸法系的國家中，德國的土地征收程序較為完備、成熟。德國作為大陸法系的代表國家，其立法、司法實踐一直是我國學者研究的對象。就土地征收評估時點的設置而言，德國具有以下經驗值得借鑒。

（一）過錯責任的考量

在德國，涉及到土地征收方面的法律主要為《建筑法典》，該法典對于評估時點的規定為被征收土地交易價值的評估時間點是征收局作出征收決定之時，此條規定與我國將評估時點規定為征收決定公告之日相類似，都將評估點固定了，亦與目前我國的征收補償相似，征收補償常常因為各種原因被遲延補償。面對這類問題，德國聯邦法院引用《德意志聯邦共和國基本法》第十四條第三款③，發展出增值判決，其主要內容便是在特定情況下推移評估時點。具體而言，即在不動產價值變化較大的期間內，行政機關確定的征收補償數額低于市場價格，補償款被不合理地拖延，則評估時點應朝著對遲延付款負有責任的一方不利的方向向后推移。[4]實踐中，因造成遲延補償出現的過錯方不同，法院作出判決后，將會使得評估時點發生變動（見表2）。

德國聯邦法院面對遲延補償問題時著重考慮的是造成遲延補償的原因，也即懲罰過錯者，這有利于最大程度實現司法的公平、正義。“所謂法治，其內在的含義應是‘善法之治。法治所蘊含的‘善，意思是指對人有利的道德標準，其在意識形態中已被轉化為人人都可以接受的正義。”[5]在此意義上而言，當涉及評估點爭議時，考慮過錯者，獎罰分明，更符合社會大眾價值觀，這一點值得我國法院借鑒。

（二）評估時點對不利因素的排除

對于評估時點，德國聯邦法院還恪守“征收的前效果”原則。“征收的前效果”，是指在征收決定作出前，一系列行政法上的決定早已對土地價值產生影響，而這種影響不應在補償中被考慮。在德國，常見的引發征收前效果的有建筑禁令、變更凍結令以及有強制拘束力的建筑規劃。[6]如在征地之前，政府出臺規劃在被征地附近建設大型的垃圾場，該規劃明顯會導致被征收地塊排除升值空間或貶值，此時便有必要將質量時點提前至規劃作出之時。要注意此時只是把質量時點而不是評估時點進行前移，質量時點指的是在某個時點物的狀態，質量時點是為了排除后期不利影響因素，評估時點是在質量時點的基礎上尚考慮后期增值。如上述垃圾場的例子中，質量時點前移到規劃作出之時，而評估點可能是在征收決定作出之時，該評估時點不考慮垃圾場規劃對征收土地產生的影響，但是考慮其他影響土地的因素。排除“征收的前效果”事實上也是過錯責任的體現，其旨在排除行政機關在征地前濫用權力，對所征物施加不利因素。目前“征收的前效果”在我國的案例中并不常見，但是所有有權者都有濫用權力之可能，因此聯邦法院的審理方式對于我國法院今后遇到類似案例有一定的借鑒作用。

（三）區分式補償方式

區分式補償方式指在對被征收人作出補償時，嚴格區分已支付的補償額與未支付的補償額。當征收人出現遲延補償的情況時，且征收人已經支付部分補償，此時對于已支付的補償款，被征收人不再享受增值，那對于未支付的補償額，法院往往會作出增值判決，使被征收人獲得未補償部分的增值額。未補償的部分增值額主要采用比例方式進行計算，如征收人征收某房屋，2000年征收人支付了50000馬克，2005年支付了50000馬克，2006年行政機關認定補償額應為200000馬克，被征收人不服提起訴訟。法院審理后認定不同時段該房屋的價值如下：2000年該屋價值為100000馬克，2005年該房屋為200000馬克，法庭辯論終結時為300000馬克，故征收人在2000年支付了50%的份額，在2005年支付了25%份額，共支付了75%的份額，故還需支付的補償為25%×300000=75000馬克。[7]區分式補償方式計算起來更加科學，有利于平衡征收者與被征收者的利益，能夠為我國法院面對遲延補償中出現的征收人分階段補償情況提供審判借鑒。

四、對策：評估時點審理進路

法院在審理評估時點爭議時首先要正確理解法律關于評估時點的規定，其次要界定補償是否在合理期限內作出，當出現遲延補償現象時要著重查明原因以認定過錯方，最后方可結合案情綜合考量作出判決。

（一）評估時點非固化

對于評估時點的規定解讀，如果單純地固守法律的字義，不顧法律的實質效果，難免產生形式解釋的錯誤。而片面地以社會效果為導向，不顧及法律規定，則法律將形同虛設。正如江必新所言：“基于邏輯而言，社會效果從法律內、外都能夠獲得，但在司法中，應在法律范圍內實現社會效果。實際上，法律內部具備社會效果獲得的巨大空間，應本著良知，采用適當方法予以實現。”[8]因此，正確解讀房屋征收評估時點的規定應兼顧法律規定與社會現實。

法律要求評估點非固化。首先，征收補償的基本原則要求評估點可適時作出調整。《中華人民共和國民法總則》第一百一十七條規定了公平、合理補償原則①，《補償條例》第二條亦規定了公平補償的原則②，上述法條的基本目的在于保障被征收人獲得的補償可以在征收的相同時間段內購買到與被征收房屋相類似的房屋以保證補償的合理性及公平性。但若評估點固化，鑒于目前房屋價格變動大，將導致被征收人獲得的補償畸低，顯失公平，被征收人的合法權益無法得到保障，法律蘊含的公平價值難以實現。其次，評估點固化為公告日是正常征收程序的要求，不適用于征收遲延、征收違法等非正常征收情形。《補償條例》第十九條規定了房屋征收的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。此處的規定“不得低于”表明評估點是可以適時調整的，而非固定不變的。且根據法律的效力位階，《評估辦法》是據《補償條例》得以制定的，《評估辦法》屬于部門規章，其效力低于屬于行政法規的《補償條例》，《評估辦法》的規定不得與《補償條例》相違背。故《評估辦法》中評估點為公告日的規定應理解為有適用范圍的限制，即處于正常的征收狀態下，無涉及到遲延補償等特殊情況。當出現非正常的征收情形，如征收補償遲延、征收補償違法等情況，應考慮依據《補償條例》對評估時點予以適當調整。

評估點非固化亦是現實的需要。首先，征收工作及市場的特性要求評估點非固化。眾所周知，房屋征收工作涉及的群眾多、利益廣，所以常常造成征收工作緩慢、脫節，而房地產市場則瞬息萬變，倘若將評估點固化將會使獲得的評估結果脫離實際價值，評估也將毫無意義。其次，評估點固化會催生行政機關懶政或權力濫用現象。誠如孟德斯鳩所言：“一切有權力的人都容易濫用權力，這是恒古不易的一條經驗。”[9]房產價值一般與時間增長成正相關，將評估時點固化為征收決定公告之日，將會鼓勵征收機關在征收決定公告作出后遲延補償，待貨幣貶值、征收房產升值再補償以謀取利益。更有甚者，如前文所舉規劃垃圾場例子，會出現行政機關濫用職權在征收決定公告前出臺不利政策，以貶低被征收物的價值。因此，法院在審理涉及征收房屋評估時點爭議案件時首先要要明確評估時點為公告日的規定是適用于正常征收工作之中，當出現征收補償遲延、行政機關違法征收等情況時，可以結合案情適時調整評估時點。

（二）征收補償應在合理期限內完成

鑒于目前遲延補償現象大量存在，應考慮設置征收評估報告有效期限，也即倒逼征收補償應該在合理期限內作出。目前對于征收評估報告是否具有有效期限法律并無規定，法院審理時一般不予以支持。但為解決遲延補償的現象，鼓勵行政機關積極推進征收補償工作，法院審理該類案件應考慮征收補償是否在合理期限內作出。現實中，征收工作原本就十分嚴峻，工作中矛盾叢生，耗時漫長，要求征收部門征收工作完成得完美無瑕已然不可能。因此，征收補償也不可能一步到位，考慮到補償資金籌集、各方協調等現實原因，應給予征收部門征收工作更多的寬容與理解。對于征收補償的期限不可罔顧現實各類因素，苛求征收部門立刻予以補償，應當容許征收部門的征收補償作出有合理期限。問題在于如何把握征收補償合理期限的度，期限不宜太短，否則便與初衷相悖，但又不宜太長，以免侵犯相對人權益及法律價值。因此，“合理”二字不可憑空、肆意定義，應結合相關規定予以確認。

《資產評估準則——評估報告》第十一條規定：“評估報告應當明確評估報告的使用有效期。通常，只有當評估基準日與經濟行為實現日相距不超過一年時，才可以使用評估報告。”《房地產抵押估價指導意見》第二十六條第一款規定：“估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年;房地產估價師預計估價對象的市場價格將有較大變化的，應當縮短估價報告應用有效期。”參照上述規定，征收房屋的評估報告有效期限應以一年為宜。該規定在《補償條例》中也得到印證，其第十六條規定：“房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為;違反規定實施的，不予補償。房屋征收部門應當將前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。”從該條規定也可見從征收決定公告之日至補償作出之日不應超過一年。從實踐角度而言，一年內同一房產的價值變動幅度相對較小，不易產生巨大波動，征收部門在一年內作出征收補償對于被征收人不會產生實質侵害，給予征收部門一年的時間對補償工作進行安排有利于更好地落實對被征收人補償。因此，法院在面對征收補償是否出現遲延補償問題時，應該將評估報告有效期考慮在內，審查征收補償是否在合理期限內作出。

（三）過錯責任原則應在審理中加以考慮

當出現補償遲延現象時，并不一定要作出評估點推移的判決。此時要考慮的是誰應對補償遲延負責，基于法律的正義與公平，任何人都應對自己的不法行為承擔不利后果，此為責任自負原則之體現。所以，司法機關應該根據過錯責任原則，作出相應的增值與否的判決。

具體而言，造成遲延補償的原因主要有以下幾方面：一是由征收方過錯造成遲延補償，如征收方給出的補償不合理、征收方不作為等，此時應將評估點向征收方不利方向推移，即結合案情即往征收決定作出公告日之后推移。二是由被征收人過錯造成的，如被證人故意拖延或阻攔造成補償超過一年支付，此時并不考慮將評估點推移，應以征收決定作出公告日為準。三是由于不可抗力造成遲延補償，應以征收決定作出公告日為準，征收機關可適當給予補償。四是征收人與被征收人都存在過錯，出于對被征收人保護，此時應將評估點向征收方不利方向推移。以往評價征收補償工作，當出現遲延補償的情況時，法院往往很少考慮該情況出現的原因，在沒有探尋造成遲延補償的責任主體的情況下而徑直作出“對與錯”的判決，該做法不僅難以化解訴訟糾紛，也無法實現法律公平之義。在審判工作中考慮過錯責任原則，可以辨明征收遲延補償產生的真正責任主體，并基于過錯責任原則使其承擔不利因素，有利于督促征收部門確實履行職責，依法推進征收補償工作，確保被征收人的合法權益得以維護，最終實現法律的公平正義。

（四）評估點的重新選取

一般而言，對于征收機關在合理期限內作出的補償，法院不得任意改變，這是由于行政機關在其自身領域享有判斷權，法院應予以尊重。當行政機關解釋和適用不確定法律概念時，對于特定行政事務應當允許行政機關享有一定的判斷余地，法院應當尊重行政機關的經驗判斷，只能作有限的司法審查。[10]即使行政機關認定的補償不合理，法院也不宜直接撤銷，而是宜對補償額進行適度調整或責令行政機關重新作出補償，以彰顯司法權對于行政權的尊重。當行政機關超過合理期限又無正當理由作出補償的，且其補償明顯低于市場價格的，法院應該重新選取評估點。評估點的選取應結合案情，并考慮雙方的意愿。具體而言，應該按照以下思路進行選取：基于意思自治原則，評估時點的選取首先應該聽取雙方的意見，如若雙方可以自行協商補償的評估時點，且該協商的評估時點并不違反法律禁止性規定，法院可對協商結果予以確認。如若協商不成，法院可以結合案情，酌定以實際作出補償時間或起訴時間作為評估點。評估點的重新確認要綜合考慮市場價格、征收人的過錯大小、遲延補償的時間、社會影響等因素。若評估時點與補償時點時間間隔較長，征收房屋的價值變化較大，且遲延補償是由征收人一方過錯造成的，不變更評估時點無法對被征收人以合理補償的，則應該考慮重新選取評估時點。若行政主體在評估前作出了“征收的前效果”行政行為，法院應對其造成的不利價值影響予以扣除。對于出現行政機關久拖且不完全補償的情況，可借鑒德國區分式補償方法進行合理補償認定。

評估時點的選取是專業及技術性的體現，當評估時點嚴重不合理以至需要法院重新選取時，法院應該從法律內部尋求依據，并結合案情，作出合理、公正裁決。法院是維護社會公正的最后一道屏障，正確、合理地對房屋征收評估時點糾紛進行審理，有利于防范社會風險，維護司法公正。在涉及房屋征收評估時點相關法律規定尚存缺陷的當下，法院更應該立足整體法律框架下，綜合考慮各項因素，作出符合法律、司法正義的裁判。

【參考文獻】

[1]王勝斌.被征收房屋價值評估時點如何定[J].城鄉建設，2017，（14）：65.

[2]耿寶建.國有土地上房屋征收與補償的十個具體問題——從三起公報案例談起[J].法律適用，2017，（9）：91.

[3]江必新.論司法自由裁量權[J].法律適用，2006，（11）：20.

[4][6][7]袁治杰.德國土地征收補償法律機制研究[J].環球法律評論，2016，（3）：126-130.

[5]徐顯明.論“法治”構成要件——兼及法治的某些原則及觀念[J].法學研究，1996，（3）：38.

[8]江必新.在法律之內尋求社會效果[J].中國法學，2009，（3）：5.

[9]（法）孟德斯鳩.論法的精神（上）[M].許明龍譯.北京：商務印書館，1961：154.

[10]伍勁松.行政判斷余地之理論、范圍及其規制[J].法學評論，2010，（3）：149.

（責任編輯：王秀艷）

Abstract：At present，the evaluation time of housing expropriation is the announcement date of expropriation decision according to law，but there are contradictions between the regulation and the reality，resulting in a large number of delay compensation in practice，different judgments in the same case，lack of judicial basis and other problems.Referring to the legislation and judicial practice of land acquisition in Germany，we should correctly understand the inherent spirit of the law，adhere to the non fixed evaluation time point，confirm whether the collection compensation is completed within a reasonable period，focus on the principle of fault，and comprehensively measure the re selection of the evaluation point.

Key words：House expropriation;evaluation time;delay compensation