我國房產稅改革研究

摘 要：本文梳理了房產稅在上海和重慶的試點情況，比較兩地方案內容的異同之處，并對試點效應進行分析與評價。目前，房產稅改革面臨著來自法理、地方政府、公眾和評估制度等方面的障礙，亟需完善機制體系。本文進一步分析了開征房產稅將對住房市場、個人、地方政府和地區發展可能產生的影響，并對此提出了相關建議。

關鍵詞：房產稅;改革;影響

1房產稅改革試點現狀

1.1上海、重慶房產稅試點改革背景

近年來，我國房地產市場升溫明顯，部分城市房價持續高漲，嚴重影響房地產市場的健康運行，并且不利于我國的收入分配公平。房產稅被視為平抑房價、降溫房地產市場熱度的重要手段。選擇上海和重慶兩個城市作為試點，主要考慮到分別在一線、二線代表城市推行房產稅改革方案，以便為全國推行房產稅提供經驗與參考。上海作為一線城市代表，房地產市場發展迅猛、房價高企;重慶則是我國重要的二線城市，人口密集，是西南地區經濟中心，也就有較強代表性[1]。

1.2上海、重慶試點方案內容及對比

上海與重慶的房產稅具體征收方法由當地人民政府制定，方案有相同之處也要存在差異。共同之處有兩地均主要針對新購住房征稅，均將房地產市場交易價格作為征稅依據，稅率均采用的是差別化的比例稅率，稅收收入均用于保障性住房和公租房的建設上，免稅面積都比較大。兩地方案的差別也較明顯，在試點范圍上，上海的試點范圍更加廣泛，而重慶僅對主城九區征收。征收對象方面，上海的征稅對象范圍更大，而重慶偏重對高檔住房，并考慮存量住房的征收。稅率設置也存在差異，上海的稅率設置只有兩級，較低且更為平緩，而重慶設置了三級，相當于全額累進稅率。從稅收優惠政策來看，上海的稅收優惠政策更豐富，并融入了人才引進的理念，更具人性化。

1.3上海、重慶試點的效應分析及評價

兩地的房產稅試點反映出許多不足。征稅范圍過窄，課稅范圍仍比較模糊;計稅依據不科學，以住房交易價格作為計稅依據的方式限制了其杠桿作用的發揮，不盡合理;稅率設計不合理，存在稅率設置偏低的問題，同時差別化的比例稅率也存在不足;免稅面積設置不科學，容易出現政策漏洞，免征細則還需完善。征收房產稅目前仍處于初期探索階段，征收效果并不理想。首先，對地方財政調節并不明顯，財政收入增加有限，無法讓地方政府擺脫土地財政。其次，個人房產稅對房價調控影響微弱，開征房產稅對房價的平抑作用并沒有凸顯。再者，房產稅對調節收入分配的公平功能有限，試點方案征收群體有限，稅率偏低，免稅面積較大，難以通過征收房產稅達到縮小貧富差距、實現社會公平的目的。

2我國全面開征房產稅的阻力與挑戰

2.1房產稅征收法理上的阻力

房產稅的開征，既需要理論依據，也需要法律依據。從理論依據來看，試點城市的實施效果表明房產稅改革對于調節房價下降的作用并不是十分明顯，個人之間的財富差距并未因此而縮小，所以對于房產稅開征的理論依據還有待商榷。從法律依據上來看，不少學者質疑房產稅開征的合法性，目前征收房產稅依靠的是《房產稅暫行條例》，該條例僅得到了國務院常務會議的批準，其法律效力有待商榷。房產作為私人財產，憲法中明確了所有權人對私有財產的權利，國家對個人私有的房產征收房產稅引發了民眾的質疑[3]。

2.2地方政府積極性不強

在現有稅收分配制度下，地方政府只有征收權，分配到的稅收額較少，因此各級政府對房產稅改革積極性不強。同時，地方政府對土地財政的過度依賴，已成為推進房產稅改革的最大阻力。地方政府長期依賴的“土地財政”，金額高、使用自由，而稅收收入屬于預算內收入，沒有自由裁量權。此外，房產稅是直接稅，稅收痛苦指數高，納稅人遵從程度低，勢必會受到地方政府的排擠和阻撓[4]。

2.3科學制度體系和稅基評估體系亟待建立

房產稅征收關乎眾多百姓的財富，它的征收必須要科學、公平、合理，必須要建立科學的制度體系和完善的評估機制，但目前這兩方面都還不完善，無法滿足大量的評估房產和計稅征稅的需要。從稅收制度設計層面看，亟需界定清楚課稅對象，明確征稅范圍，完善稅率設計，簡化征稅程序。從評估房產角度看，大數據庫的建立刻不容緩，相關人才資源亟待擴充，評估標準和反饋機制應得到明確。

3全面開征房產稅的影響分析

3.1對住房市場的影響

房產稅對于房價的影響究竟如何，學者們從不同角度提出了各自看法。筆者認為，政策出臺初期，房產稅對群眾心理會產生消極影響，將會對成本和收益進行審慎權衡，投資群體的投資需求和居民的改善性住房需求會有所下降，這將改變市場供求關系，供大于求使得房價略有下跌。但從抑制房價的角度講，房產稅的作用將不會是長期的。隨著城鎮化的不斷推進，住宅房地產的剛性需求仍然很大，發達地區的樓市依舊是供不應求的局面，開征房產稅對房價上漲的趨勢不會造成太大影響，依靠房產稅扭轉房價上漲的趨勢并不現實。

3.2對個人的影響

征收房產稅將對剛性需求者、投資者、租客將產生不同的影響。房產稅對剛性需求者的影響較小，對于未超過基本居住需求的普通群眾而言，房產稅并不會對其造成負擔。但對于居住面積較大的業主或者高檔住宅的群體來說，稅收負擔明顯，但該群體收入較高，生活并不會對其造成太大影響[5]。房產稅將有效抑制炒房者的投資熱情，因房產稅會增加住房的持有成本，降低投資收益，在一定程度上減弱房地產市場的上漲預期，從而減少投資。征收房產稅也會使承租人租房成本將增大。雖然，房產稅的征收對象并不是該群體，但是房東會通過提高房租來將稅收壓力轉嫁給租房者，因此承租者很可能成為房產稅的實際承擔者，很可能增大其生活壓力，導致生活品質下降。

3.3對地方政府和地區發展的影響

房產稅改革有助于緩解地方政府的財政壓力，提高公共財政和資源配置效率，有助于保障房等公共事業建設和發展。與此同時，業主考慮到房產保有成本，會將手中閑置房產出租或出售，這對于二手房和租賃市場都是很好的發展契機，整個社會的住房資源利用率將得到提升。房地產投資市場的降溫，可以改變目前房地產市場泡沫嚴重的現狀，削弱住房的投資屬性增強其使用屬性。對整個市場而言，社會資金的流向將更合理，而不是大量涌向房地產業，轉而進入其他行業領域，進一步優化我國經濟結構。

4未來改革方向

黨的十九大提出要建立長效機制，為了建立房地產行業的長效機制，關于房產稅到底如何征本文提出以下建議。一是厘清各稅種關系，平衡納稅人稅務負擔。房產稅征收前，必須厘清各稅種之間的關系，確定征收依據，明確法律制度，避免重復計稅，減輕居民生活壓力。二是因地制宜，制定合理征收標準。不同地區發展水平差距明顯，房地產市場分化明顯。制定房產稅征收細則須結合當地實際情況，合理確定稅率、稅基、免稅條件等。三是規范房產稅的使用，做到透明、公開、合理、高效。房產稅將是地方政府一項可觀的收入，如何利用好該筆資金至關重要，除了投入保障房建設，還應投入老舊小區改造等領域，以提高全民生活質量，進一步發揮房產稅在城市建設中的積極作用。

參考文獻：

[1]李瑤.房產稅改革的問題及對策[D].南昌：江西財經大學，2018.

[2]張怡，閆晴.基于生存權保障的房產稅制改革：邏輯、價值及路徑——以上海市為例[J].財會月刊，2018（07）：166-171.

[3]張薇.我國房產稅改革的困境與出路[J].東北師大學報（哲學社會科學版），2016（01）：258-263.

[4]何文杰.土地出讓金對房地產稅法制的影響及改革研究[J].當代經濟管理，2018，40（01）：92-97.

[5]奚衛華.論住宅房產稅對購房者福利的影響[J].中央財經大學學報，2011（07）：6-10.

作者簡介：

樓睿斐，女，1995.12，浙江人，碩士研究生，同濟大學經濟與管理學院，公共管理。

（同濟大學經濟與管理學院? 上海? 200092）