公允價值在我國企業的應用研究
——以新城控股公司為例

(重慶理工大學 重慶 401320)

一、公允價值的定義

根據最新的《企業會計準則》，公允價值是指市場參與者在計量日發生的有序交易中，出售一項資產所能收到或轉移一項負債所需支付的價格。

二、公允價值應用分析——以新城控股公司為例

(一)公司簡介

新城控股集團股份有限公司1993年創立于常州，2015年在A股上市，目前，集團已成為住宅地產和商業地產的全國綜合性地產集團，主要致力于開發優質住宅物業和包含購物中心在內的綜合體項目。

(二)公允價值計量應用研究

根據新城控股2018年年報，公司按公允價值進行計量的資產主要為以下內容：(單位：元)

項目名稱期初余額期末余額當期變動對當期利潤的影響金額蘇州銀行股份有限公司1%股份197,100,000197,100,000--上海景盈投資管理合伙企業5.82%股權186,605186,605--上海伍翎投資公司(有限合伙)5.26%股權50,000,00050,000,000--寧波澎湃股權投資合伙企業5%股權10,000,00010,000,000--青浦伍悅廣場優先購買權155,974,809139,174,809-16,800,000-16,800,000在建投資性房地產8,304,000,0008,919,000,000615,000,000660,381,714完工投資性房地產15,192,000,000 31,839,000,000 16,647,000,000 2,148,822,915 合計23,900,261,41441,154,464,41417,245,200,0002,792,404,629

可以看到，新城控股按照新準則的規定對相關金融資產進行了計量，這些金融資產與市場行情變動密切相關，由于這些資產沒有實物形態和貨幣形態，而且大部分情況下與其相關的交易和事項也并未實際發生，如果對其采用歷史成本法計量，既難以對其進行會計處理，也無法準確估計其價值。而公允價值計量模式可以很好的克服以上問題，使會計的計量能夠更加符合配比原則，而且公允價值計量模式下還要計量公允價值變動損益，這就彌補了會計收益的不足，可以更加真實準確的反映會計收益。

根據公司年報的披露，公司以公允價值計量的資產所屬的公允價值計量層次全為第三層次，也就是說，這些以公允價值計量的資產，其所采用的輸入值均為不可觀察輸入值，使用該類輸入值，說明其存在市場不活躍或者無法獲得相同或類似的市場價格的情況。公允價值計量運用的相關估值技術：(單位：元)

2018年年末公允價值估值技術輸入值名稱范圍與公允價值之間的關系可觀察/不可觀察股權優先購買權139,174,809市場法資產波動率13%-15%正相關不可觀察 整售折扣率10%負相關不可觀察 無風險收益率2.56%-2.83%正相關不可觀察 以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產 405,739,262市場法市凈率0.7370-1.4635正相關不可觀察 已完工的物業31,839,000,000收益法租期收益率4%-6.5%負相關不可觀察 復歸收益率4.5%-6.5%負相關不可觀察 市場單位租金每月2元/平方米至每月2610元/平方米正相關不可觀察 開發中的物業8,919,000,000收益法復歸收益率6%-11%負相關不可觀察至完工的預計建設成本200,708,223元至828,596,427元 負相關不可觀察持有及開發物業至完工所需的預計利潤率12%-15%負相關不可觀察

新城控股采用的估值技術主要是市場法和收益法，收益法主要采用的是現金流量折現法，根據不同資產的相關屬性應用了不同折現率對現金流進行折現，給出了具體范圍，相關折現率范圍的跨度不大，較為穩定。同樣地，市場法下的利率范圍跨度也不大，標的公司整體與被估值公司體量相似，差別不大。從市凈率到無風險收益率，資產波動率等的運用可以看出，新城控股對相關證券的計算也較為全面。

三、評價

(一)應用中存在的問題

首先是信息披露不夠充分，雖然新城控股對大量以公允價值計量的金融資產作了估值技術等的披露，但相關折現率只給出了范圍而沒有確切數據，投資性房地產的轉換也只有轉換項目而沒有具體的轉換數額。其次是估值技術的選擇不夠客觀，新城控股以公允價值計量的資產計量結果都屬于第三層次，對相關資產估值的數據難以獲得。最后，公司對投資性房地產計量模式的轉換和金融資產的重分類具有較大主觀隨意性。

(二)相關建議

在信息披露上，新城控股需要完善其信息披露機制，給出估值技術的完整參數和投資性房地產轉換的具體內容等，以便投資者的查閱分析。在估值技術的選擇上，為了提高評估結果的客觀性，公司需要對評估人員的專業能力和綜合素質作出判斷，盡量聘請專業能力強，綜合素質高的評估人員。另外，還需要加強對企業財務數據處理的監管力度，以防出現操縱利潤的行為。

四、總結

新城控股公允價值計量的問題也反映在我國相關企業上，這與我國市場經濟的尚不完善相關。因此，為了更加有效的發揮新會計準則的作用，國家需要進一步完善市場經濟體制，為企業運用公允價值計量模式提供一個良好的經濟環境，同時，企業也需要提高自身對公允價值計量的運用能力，嚴格遵守準則要求。