房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的問(wèn)題與對(duì)策

劉益君

摘 要：在我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的大背景下，人們的生活水平越來(lái)越高，對(duì)居住場(chǎng)所的需求也有所提升。人們現(xiàn)在的房屋居住需求已經(jīng)不僅僅是有房所局，對(duì)配套設(shè)置等均有較高的要求，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著促進(jìn)作用，在其發(fā)展到一定程度之后為了促進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域貨幣的流通，提高貨幣的利用率，房地產(chǎn)金融業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，并在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的同時(shí)也得到了迅速的發(fā)展。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)為了更好的適應(yīng)社會(huì)發(fā)展，在房地產(chǎn)市場(chǎng)占據(jù)一席之地離不開房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新，而創(chuàng)新就意味著會(huì)遇到各種問(wèn)題，因此，為了保證創(chuàng)新效果就需要針對(duì)問(wèn)題進(jìn)一步找到創(chuàng)新對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融;問(wèn)題;創(chuàng)新對(duì)策;

房地產(chǎn)金融指的是與房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展相關(guān)的包括貨幣融通、債券發(fā)型以及公司上市等在內(nèi)的一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。在房地產(chǎn)企業(yè)高速發(fā)展的大背景下，房地產(chǎn)金融有著十分重要的作用和影響，為了適應(yīng)社會(huì)與國(guó)家政策，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的更好發(fā)展創(chuàng)新房地產(chǎn)金融是十分重要的。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)并不穩(wěn)定，金融發(fā)展體系也并不完善，給房地產(chǎn)金融創(chuàng)新帶來(lái)了一定的阻礙，應(yīng)該對(duì)其創(chuàng)新措施進(jìn)行進(jìn)一步分析。

一、創(chuàng)新房地產(chǎn)金融的重要性

（一）創(chuàng)新和增加了房地產(chǎn)金融的新功能

首先就是可以實(shí)現(xiàn)貨幣資金的更好融通，其多種金融產(chǎn)品與工具的開放可以供投資者選擇投資范圍，在節(jié)省成本的同時(shí)獲得了較高的回報(bào)率。其次是有利于風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移，金融風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于房地產(chǎn)金融企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)急需解決的問(wèn)題，在市場(chǎng)高速發(fā)展的今天不可控的因素與風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越多，而創(chuàng)新金融渠道與產(chǎn)品可以分散和轉(zhuǎn)移這些風(fēng)險(xiǎn)。最后就是公共福利功能，在創(chuàng)新房地產(chǎn)金融的過(guò)程中其不僅僅面對(duì)某個(gè)人或者是某些人，而是要面對(duì)大多數(shù)人，需要滿足消費(fèi)者的需求，并讓其獲得收益，以保證房地產(chǎn)金融的更好發(fā)展[1]。

（二）有利于更好適應(yīng)特殊市場(chǎng)發(fā)展機(jī)制

我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正處于高速發(fā)展的階段，傳統(tǒng)管理體制與體系存在著一定的局限性，不能適應(yīng)新時(shí)期房地產(chǎn)金融企業(yè)更好發(fā)展的實(shí)際需求，房地產(chǎn)金融發(fā)展與體制之間的矛盾關(guān)系越來(lái)越明顯，融資方式、房產(chǎn)控制以及住房體制等均存在著一定的問(wèn)題，也就是說(shuō)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)金融體制并無(wú)法適應(yīng)新時(shí)期的市場(chǎng)需求，進(jìn)行改革與創(chuàng)新是十分必要的。由此可見，房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新可以更好的適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)和基本國(guó)情，同時(shí)也有利于特殊市場(chǎng)發(fā)展機(jī)制的更好適應(yīng)。

二、創(chuàng)新房地產(chǎn)金融過(guò)程中面臨的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新產(chǎn)品缺少科學(xué)性

目前，大多數(shù)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品均缺少創(chuàng)新性，其產(chǎn)品的品種非常少，同時(shí)各個(gè)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品之間相似度很高，產(chǎn)品的數(shù)量可能在增加，但是每個(gè)產(chǎn)品的質(zhì)量控制均不到位，沒(méi)有關(guān)注到產(chǎn)品的特殊性與獨(dú)特性，其在實(shí)際籌集資金的過(guò)程中用途較小。由此可見，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的過(guò)程中所面臨的一個(gè)主要問(wèn)題就是產(chǎn)品缺少科學(xué)性，具體表現(xiàn)在房地產(chǎn)信貸功能，大多數(shù)產(chǎn)品的投資時(shí)間均大于其存在時(shí)間，增加了缺少資金問(wèn)題的出現(xiàn)。

（二）房地產(chǎn)金融的資金規(guī)劃并不夠合理

對(duì)于我國(guó)目前的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)其資金的籌集方式相對(duì)較為落后。大多數(shù)國(guó)人沒(méi)有給予房地產(chǎn)企業(yè)足夠的關(guān)注，很多人一直不看好房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)這一行業(yè)的投資相對(duì)較少。現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品大多數(shù)較為老舊，資金規(guī)劃并不合理，其中以房地產(chǎn)信貸最為突出，產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)在銀行資金負(fù)債率的提升不僅僅給銀行的資金流動(dòng)性造成了影響，同時(shí)也給房地產(chǎn)金融創(chuàng)新造成了影響。

（三）房地產(chǎn)金融產(chǎn)品單一且風(fēng)險(xiǎn)性集中

現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融品類少，層次不高，這樣的產(chǎn)品現(xiàn)狀很難形成一個(gè)科學(xué)、合理的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系。同時(shí)，房地產(chǎn)金融方式單一，所導(dǎo)致的直接問(wèn)題就是其發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較為集中，同時(shí)部分房地產(chǎn)金融產(chǎn)品有著相對(duì)較高的門檻，很多房地產(chǎn)金融企業(yè)的實(shí)際能力并無(wú)法涉及這些產(chǎn)品，不利于房地產(chǎn)金融的更好創(chuàng)新。

（四）房地產(chǎn)金融缺少創(chuàng)新的意識(shí)與人才

無(wú)論在任何一個(gè)行業(yè)，也不管是在日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)還是在改革創(chuàng)新的過(guò)程中，創(chuàng)新意識(shí)與專業(yè)人才均是必不可少的組成部分。因此，創(chuàng)新房地產(chǎn)金融時(shí)不僅僅要提高創(chuàng)新意識(shí)，同時(shí)也需要找到創(chuàng)新型的金融人才，做好人才的篩選與培養(yǎng)。但是，房地產(chǎn)金融企業(yè)缺乏創(chuàng)新意識(shí)，且金融人才的綜合水平與素質(zhì)也不夠，無(wú)法滿足房地產(chǎn)金融創(chuàng)新過(guò)程中對(duì)精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、法律且具有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)人才的需求[2]。

（五）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善體系不健全

在房地產(chǎn)金融中融資屬于一個(gè)相對(duì)較為重要的組成部分，其正處于模式由財(cái)務(wù)供給方式向金融資源配置方式的轉(zhuǎn)變過(guò)程中，并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)完全的轉(zhuǎn)型，這就導(dǎo)致了地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善以及體系不健全問(wèn)題的出現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，不利于創(chuàng)新房地產(chǎn)金融的更好開展與實(shí)現(xiàn)。

（六）房地產(chǎn)企業(yè)金融的市場(chǎng)發(fā)展不均衡

處于不同層次市場(chǎng)之間的差異性相對(duì)較大，我國(guó)目前以一級(jí)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)為主，但是其缺乏信譽(yù)，而二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展不足，還有著較大的發(fā)展空間，這樣的市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r并無(wú)法同時(shí)滿足房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中投資者的投資或者是消費(fèi)者的消費(fèi)需求，風(fēng)險(xiǎn)的集中性相對(duì)較大，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展在很大的程度上依靠銀行投入的資金來(lái)維持，這樣市場(chǎng)發(fā)展不均衡的情況阻礙了房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的道路。

三、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的具體措施

（一）加大房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的科學(xué)化設(shè)計(jì)

目前，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品相對(duì)較為單一，產(chǎn)品種類有限，且各類產(chǎn)品有著相對(duì)較高的相似度，部分金融產(chǎn)品質(zhì)量較差，無(wú)法滿足房地產(chǎn)金融發(fā)展的需求。因此，房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新的過(guò)程中就需要豐富、完善和創(chuàng)新其金融產(chǎn)品，注重每一種房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的質(zhì)量與獨(dú)特性。進(jìn)而通過(guò)有特點(diǎn)且完善、科學(xué)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)更多投資者的吸引，得到消費(fèi)者的滿意，已達(dá)到調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)金融發(fā)展過(guò)程中股票與債券的更好發(fā)行，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)金融資金規(guī)劃的合理性

因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展時(shí)間較短，其資金規(guī)劃的合理性相對(duì)較低，因此就需要借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家以及房地產(chǎn)金融發(fā)展較好國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合國(guó)情、企業(yè)實(shí)際情況進(jìn)行合理運(yùn)用，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融資金規(guī)劃的合理性。首先，我國(guó)的相關(guān)政府部門可以給予足夠關(guān)注，成立貸款擔(dān)保委員會(huì)，讓房地產(chǎn)企業(yè)可以得到大量資金支持的同時(shí)做好監(jiān)督與管理，既避免了資金緊張的問(wèn)題，同時(shí)還可以保證資金的合理規(guī)劃。在此基礎(chǔ)上，也可以將房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)行業(yè)結(jié)合，通過(guò)這樣的方式自籌資金，合理的對(duì)一些金融問(wèn)題進(jìn)行規(guī)避，更好的實(shí)現(xiàn)資金合理規(guī)劃。

（三）積極開發(fā)金融避險(xiǎn)工具并創(chuàng)新產(chǎn)品

創(chuàng)新產(chǎn)品是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的重點(diǎn)內(nèi)容，同時(shí)也是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新成果的重要體現(xiàn)，因此創(chuàng)新房地產(chǎn)金融是就需要做好產(chǎn)品設(shè)計(jì)，開發(fā)金融避免工具。首先，住房按揭應(yīng)該實(shí)現(xiàn)證券化發(fā)展，以拓寬房地產(chǎn)金融的融資渠道，進(jìn)而對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分散。同時(shí)，應(yīng)該設(shè)計(jì)房地產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品，并由政府部門給予支持，為房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者提供避免工具。最后，應(yīng)該有效的集合銀行與信托，分散房地產(chǎn)企業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)增加房地產(chǎn)企業(yè)資金的來(lái)源。

（四）提高房地產(chǎn)金融行業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)

房地產(chǎn)金融企業(yè)應(yīng)該與開設(shè)有關(guān)于房地產(chǎn)金融課程的高效展開合作，企業(yè)可以適當(dāng)為這一專業(yè)的建設(shè)提供資金、技術(shù)以及經(jīng)驗(yàn)的支持，而學(xué)校則負(fù)責(zé)為房地產(chǎn)金融企業(yè)提供高水平、高素質(zhì)和高技能的專業(yè)人才。同時(shí)，房地產(chǎn)金融企業(yè)也應(yīng)該重視現(xiàn)有員工素質(zhì)和水平的提高，定期開展知識(shí)與技能培訓(xùn)，通過(guò)相關(guān)的獎(jiǎng)懲與績(jī)效制度激發(fā)員工的工作熱情，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融行業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)的整體提升[3]。

（五）優(yōu)化資源配置并完善監(jiān)督管理體系

在實(shí)際的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新過(guò)程中相關(guān)企業(yè)應(yīng)該完善其創(chuàng)新體系的建立，建立相關(guān)協(xié)會(huì)，開展抵押貸款或者是專項(xiàng)項(xiàng)目保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)，以降低國(guó)民與房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，也應(yīng)該保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)監(jiān)管的全面性，系統(tǒng)的分析金融創(chuàng)新過(guò)程中可能出現(xiàn)的各種問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范房地產(chǎn)金融企業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，建立完善的信用監(jiān)管體系，以保證房地產(chǎn)金融的更好創(chuàng)新與文件發(fā)展。

（六）大力的發(fā)展多元化房地產(chǎn)金融市場(chǎng)

發(fā)展多元化房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是創(chuàng)新房地產(chǎn)金融過(guò)程中的重要舉措，其不僅僅避免了過(guò)于依賴銀行信貸情況的出現(xiàn)，同時(shí)也做好了二級(jí)金融市場(chǎng)的發(fā)展，有效的解決了房地產(chǎn)企業(yè)在融資過(guò)程中所存在的一些問(wèn)題。因此，房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新的過(guò)程中就需要發(fā)展信托、指數(shù)化證券等金融工具，提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動(dòng)性，提高融資機(jī)構(gòu)的管理力度。

總而言之，在房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)金融的重要性逐漸的凸顯了出來(lái)，為了適應(yīng)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，國(guó)家相關(guān)政府部門與房地產(chǎn)行業(yè)均應(yīng)該增加對(duì)創(chuàng)新房地產(chǎn)金融的認(rèn)識(shí)，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的更好發(fā)展。通過(guò)對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融進(jìn)行分析可知其存在的問(wèn)題較多，在實(shí)際的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新過(guò)程中應(yīng)該從這些實(shí)際問(wèn)題出發(fā)，針對(duì)性的找到具體的創(chuàng)新措施，并在實(shí)踐的過(guò)程中不斷的完善，為房地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步奠定基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

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[2]張怡波，譚亞輝.我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的問(wèn)題及其對(duì)策研究[J].海峽科技與產(chǎn)業(yè).2019（，15）：148.

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