房地產企業輕資產商業模式轉型與財務績效關系綜述研究

王家明

(蘭州財經大學 甘肅 蘭州 730000)

一、輕資產界定

輕資產這一概念最早由Wernerfelt(1984)提出資源基礎理論，認為這一類型的資產代表了企業競爭力的核心要素，是企業長期擁有的具有價值、他人不易獲得且很難效仿、在市場上很難替代的核心資源。輕資產使企業在不斷發展的同時具備長期的競爭優勢，它包含領先或特有的技術、在生產運營過程中的優秀經驗、以及客戶堅實的忠誠度等。但并未對這種類型資產進行概念界定。Raphael Amit(1998)首次提出輕資產除了企業自身品牌、優秀的生產運營經驗、供應商的忠實關系外，還包含規劃、管理、銷售等能力。

我國學者在輕資產概念的研究方面相較于國外更晚，朱武祥、孫黎(2003)認為，輕資產在新時代代表了那些未來會作為企業核心競爭力的資產，包括品牌效應、客戶、先進管理等，企業可以利用這些資源產生的價值代表了輕資產的價值，同時，這些資源決定了企業創造價值的實力。資金投入方面來看，輕資產與重資產相比，在品牌打造等方面所需的投入更少也更靈活。

二、輕資產模式

輕資產模式是由耐克公司提出。耐克公司提出“輕資產、重研發”的經營方式，將其產品加工外包給代工廠，而公司主管研發設計與銷售管理的工作。耐克公司也因此規模迅速擴大，耐克公司的成功案例使得輕資產模式在各行各業開始迅速推廣。

輕資產模式的本質在于追求資源使用效率的最大化，通過利用公司在市場的核心競爭力來迅速占領市場獲取收益。目前來看，雖然國內外的學術界對于輕資產商業模式的定義并未達成共識，但學者們對輕資產模式的解讀大體一致。

我國對于輕資產商業模式的研究最早由國內學者孫黎(2003)于2003年系統性提出輕資產模式，相較于國外發展較晚，他們認為輕資產模式是一種戰略模式。輕資產模式主要利用企業擁有的無形資產，如品牌價值、人力資源、客戶資源、高新技術等輕資產，并且以較少的資本投入來獲取企業所需的各種資源，在發展自身的競爭優勢的同時提高企業績效。

張小富(2013)從地產企業的分析入手，從這一視角出發剖析了輕資產商業模式，提出輕資產商業模式使得房地產行業中開發商與投資商不再是同一人，投資商只獲取資產投資收益，而房地產開發商追求的是未來的增值利益，通過賺取品牌溢價收益、項目經營、管理費用等相關收益、以及針對未來經營業績收益的提成。

王智波(2015)在之前學者們成果的基礎上，提出企業在轉型輕資產模式的過程中不需要大量投入固定資產，而應將價值增值不高的生產制造環節外包給其他公司，通過這種方式獲得充足的資金來打造品牌效益、加強自主研發投入和銷售投入。

綜上，輕資產模式作為一種新興的企業盈利模式，使得企業能夠在提升自身核心競爭力的同時充分利用自身獨有的資源，提升企業整體實力。然而，輕資產模式的發展也勢必會帶來隱患，因此筆者認為有必要對輕資產商業模式可能產生的問題進行深入研究，從而在最大程度的獲取輕資產商業模式帶來的優勢的基礎上有效避免可能存在的問題。

三、輕資產轉型與財務績效的關系

財務績效理論最早以美國南北戰爭后的創立的標準成本制度為代表，到二十世紀八十年代產生的科學管理論開啟了財務績效評價的學術研究之路。

Anders Pehrsson(2006)提出，商業模式轉型的過程中業務轉型跨度小的企業更有利，因為這些企業能夠提高對轉型前資源的利用率，所以新進入的業務領域與原業務的關聯度與轉型績效存在明顯的正相關關系。

由于我國在財務績效的理論研究起步較晚，國內學者唐纓璋(2005)研究了輕資產商業模式、管理費用與銷售費用之間的關系，通過數據分析驗證了之前輕資產商業模式與企業財務績效存在正相關關系的假設。湯谷良、戴天蜻、張茹(2012)通過對蘋果公司商業模式的深入分析，歸納了輕資產模式的三大特征：外部融資低、資本投資低、現金流高等特點，同時對輕資產商業模式的可持續發展的可行性進行了深入探討。

隨著輕資產模式的興起，雖然現有的研究成果表明企業輕資產模式轉型這一行為對企業績效的影響是正面的，但是也受到的很多質疑。解宏(2015)在分析了從2010至2013年國內創業板上市公司的數據后，分析了資產結構轉型對公司財務績效的影響幅度。研究結果表明，輕資產占比與公司財務績效之間有顯著的正相關關系，而重資產占比與公司財務績效之間存在顯著的負相關關系。輕資產商業模式的公司固定資產在其總資產中所占的比重明顯更低，但同時也發現輕資產商業模式在抗風險能力方面的不足，其經營業績難以衡量，國家在配套建設方面并不適用輕資產商業模式在我國大力發展。

王成軍、張煒(2017)在研究了不同資產結構的商業模式下房地產企業的盈利模式后，發現重資產模式主要憑借資產的規模效應取得收益，而輕資產方式主要憑借核心競爭優勢取得收益，輕資產商業模式獲得的凈利潤增長率遠高于重資產商業模式。

姜超(2020)以國有大宗商品企業轉型輕資產運營模式為例說明了輕資產運營模式也存在風險，大規模利用外包業務來生產商品對于企業的運營能力與產品品控都是一個巨大的挑戰。

四、我國地產行業輕資產轉型動因

(一)大額土地儲備，利潤空間被壓縮

在目前的會計核算中，通常房地產企業的利潤指的是企業銷售取得的收入減去各項成本、費用之后的金額。可是就當前市場狀況來看，大部分房地產企業己經很難從中獲取足夠的利潤。在土地紅利年代，資金量充足的房地產企業確實可以通過購買土地來增值獲利，這是因為土地資源的稀缺性和不可取代性，再加上總量是有限的，所以造成了目前土地價格不斷上漲的局面。

(二)緩解融資壓力

房地產企業對資金的需求量很大，所以其融資能力的高低直接影響到企業的未來發展狀況，一旦缺少強有力的資金支撐，房地產企業的日常運營將會受到很大的影響。而目前國內的融資市場發展的還不夠完善，傳統的經營模式似乎對企業的融資能力造成了一定的負擔。碧桂園在2011年至2014年之間融資活動產生的現金流穩定性較弱，除了2013年有明顯的提高外，其余年份似乎差距不大。其中，信貸融資己不再是其主要融資手段，相應的，與第三方投資者合作開發、發行理財產品等方式成為其主要融資方式，這就有效地降低了融資成本。經過輕資產轉型后可以提供品牌和管理輸出的服務。由此，現金流動性也能得到保證。

(三)高庫存難以消化

當前，我國房地產行業面臨著非常嚴峻的去庫存難題，大多數房地產企業幾乎都留有較高的賬面存貨難以消化，庫存商品房較高將直接導致房地產企業極高的資金占用量。同時庫存問題也是比較嚴重的，這就從側面說明消化當前的庫存應該是目前較為嚴重的問題。

五、結論與啟示

本文通過梳理國內外學術界對輕資產界定、輕資產商業模式和其與財務績效的關系的研究成果，發現學術界普遍認同將輕資產這一概念與重資產概念進行對比定位，例如：土地、廠房、機器設備等非流動資產會占用企業大量的資金投入，并且變現不太靈活，因此將這種類型的資產界定為重資產。而知識產權、品牌、管理體系、客戶忠誠等是企業長期經營累計的無形資源，它們不過多占用企業的資金空間，因此將這種類型的資產界定為輕資產。學術界在輕資產商業模式上的定義也是相對于重資產商業模式的定義而言的，輕資產商業模式是指投入資金較少同時周轉更快的商業模式，這一模式通過對企業所擁有的各種核心資源進行整合，從而追求不同于重資產商業模式盈利方式的一種新模式，使用這種模式能夠顯著提升公司的財務績效。學術界在探究輕資產商業模式與財務績效的關系時，較多使用了實證研究，通常先建立評價模型，然后利用數據去驗證模型，最后進行數據分析，通過解析學者們的研究成果，可以看出企業使用輕資產商業模式在改善企業財務績效上是有正面效應的，這是因為企業的輕資產商業模式使得企業將更多的資源投入到了產業鏈中利潤率更高的部分，而將利潤率較低的部分交由外包公司去完成，提高了企業的投入產出比，與此同時，更多的周轉資金使得企業整體周轉率上升。輕資產勢必將成為未來很多企業加快發展的可選之路。