近十年我國住房租賃市場研究進展及發展趨勢研究
——基于CiteSpace 的可視化分析

文/陸波

一、引言

黨的十九大報告明確指出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”我國房地產市場過去一直存在重購輕租的現象，建立租購并舉的住房制度，不僅可以減少高房價泡沫，而且可以緩解住房供需之間的矛盾。（朱仁友 等，2018；傅益人，2018）隨著我國房價不斷上漲，高房價使許多中低收入群體只能“望房興嘆”，由此對住房租賃的需求日益增多，租房成為他們解決住房問題的一條重要途徑。然而，我國目前住房租賃市場發育不興旺、市場秩序不規范、法律法規制度不完善等問題仍較為突出。（黃燕芬 等，2017；車若語 等，2017；顧建發 等，2017）近年來，我國政府不斷出臺政策以引導住房租賃市場的健康發展。2009 年，為了解決中低收入群體的住房問題，我國開始大力推動公共租賃住房建設。（盧嘉 等，2012）2015 年，住房和城鄉建設部提出“積極推進租賃服務平臺建設，大力發展住房租賃經營機構，完善公共租賃住房制度”。2016 年，國務院提出“建立購租并舉的住房制度，促進住房租賃市場健康發展”。隨著我國政府對住房租賃的不斷重視，我國住房租賃市場逐漸成為學術界研究的熱點方向。

我國學者對住房租賃市場的研究以往大多集中在財政金融政策、租金定價方法、存在問題及對策、租購并舉和租購同權等方面，關于該領域的研究熱點、研究進展以及發展趨勢，成果甚少，尤其缺少文獻計量可視化分析。文獻計量可視化軟件CiteSpace 能夠有效挖掘特定領域的研究熱點、研究進展與發展趨勢，已被廣泛應用于圖書情報、教育學、經濟學與管理學等研究領域。（劉光陽，2017；白洋 等，2018）鑒于此，筆者收集整理我國近十年（2009年-2018 年）住房租賃市場領域研究的核心期刊文獻，從文獻計量學角度入手，利用CiteSpace 軟件可視化技術，以“住房租賃市場”為主題詞進行了可視化分析。系統梳理了近十年來我國住房租賃市場領域的研究熱點、研究進展，并探析其發展趨勢，從而全面把握該領域的研究全貌，以期為關注該領域的專家學者提供一些決策參考。

二、數據來源與研究方法

（一）數據來源

本研究的文獻數據來源于中國知網期刊數據庫（CNKI）。由于知網文獻數量眾多，不同期刊文獻質量水平相差較大，為了保證研究的合理性與科學性，文章來源限定為核心期刊與CSSCI 期刊。利用中國知網的高級檢索功能，將主題詞設定為“住房租賃市場”或“公共租賃住房”或“保障性住房”或“租購并舉”或“集體建設用地建設租賃住房”，檢索時間跨度為2009 年-2018 年，檢索時間為2019 年1 月10 日，共檢索到中文核心文獻849 篇。對檢索結果進行整理，刪除與研究主題不相關的簡訊、會議通知等文獻，最后篩選出734 篇有效文獻進行知識圖譜可視化分析。

（二）研究方法

美國德雷賽爾大學陳超美教授開發的文獻計量可視化分析軟件CiteSpace 能夠定量分析特定研究領域的研究熱點、研究進展與發展趨勢。它通過數據挖掘、信息分析、科學計量與圖形繪制等一系列功能，可視化地展現某一特定研究領域的知識圖譜。得到的知識圖譜具有“一圖譜春秋，一覽無余；一圖勝萬言，一目了然”的特征。

本研究主要借助CiteSpace V 軟件，利用研究機構分析、作者分析、關鍵詞共現分析、關鍵詞聚類分析、突現關鍵詞檢測等功能，分析我國住房租賃市場研究進展以及發展趨勢。CiteSpace V 軟件運行參數設置如下：時間段選擇2009 年-2018 年，時間切割為1 年，節點類型選擇關鍵詞（Keyword），文獻選取標準為每個時間切片內詞頻前50（Top50）的關鍵詞，圖譜剪枝方式選擇尋徑算法（Pathfinder），其他設置為默認值。

三、住房租賃市場文獻可視化分析

（一）發文數量分析

文獻發文數量變化可以用來分析研究領域的研究現狀與發展趨勢。在2009 年-2018 年的十年間，我國住房租賃市場研究領域每年的發文數量情況如圖1 所示。從發文總量角度進行分析，我國住房租賃市場研究領域發文數量在總體上呈增長態勢，但部分年份數量差距較大，其中2012 年發文數量最大，達到了109 篇，2009 年發文數量最少，只有30 篇。

如圖1 所示，可以把我國住房租賃市場研究劃分為以下幾個階段：

1.快速增長階段：2009 年-2012 年。2009 年的國務院常務會議提出“要增加普通商品住房的有效供給，適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應”。公共租賃住房經過國家政策的推動，越來越受到專家、學者的關注，極大地推動了我國住房租賃市場的研究進程。自2009 年起，發文數量快速增加，2012 年首次超過了100 篇，這個階段可被視為我國住房租賃市場快速增長階段。

2.緩慢下降階段：2013 年-2015 年。在這期間，我國住房租賃市場研究熱度有所下降，發文量緩慢減少，這個階段可被視為住房租賃市場緩慢下降階段。

3.租購并舉發展階段：2015 年-2018 年。2016 年，國務院辦公廳印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，提出：“以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。支持住房租賃消費，促進住房租賃市場健康發展。”從此，我國進入了全面部署加快培育和完善住房租賃市場的階段，“租購并舉”、“租購同權”及“集體建設用地建設租賃住房”逐漸成為學術界研究的熱點，發文數量逐漸增加，這個階段可被視為租購并舉發展階段。

以上三個不同發展階段的研究熱點具有一定的時期特征，體現了我國住房租賃市場的研究熱點與國家政策緊密契合，一項重要的新國家政策的出臺往往會成為某個時間段的研究熱點。

（二）期刊分布分析

分析我國住房租賃市場研究刊文期刊來源的分布情況，可以快速了解該領域的主要刊文期刊，方便研究人員收集、整理與研究該領域的文獻資料。根據統計，有關我國住房租賃市場研究的734 篇論文分別發表在268 家期刊上。經過進一步分析，得到刊文期刊數量排名前十五位的刊文分布圖（圖2）。從期刊刊文數量看，刊文量前三位的是《價格理論與實踐》、《中國金融》與《現代城市研究》，刊文數量分別為38 篇、30 篇與27 篇。從期刊研究主題看，排名前十五位的期刊大多以租金定價、財政金融政策、城市住房問題研究為主。

圖2 刊文數量前十五位的期刊刊文分布圖

（三）研究機構合作分析

對研究機構的分布情況進行分析，可以了解到不同研究機構在住房租賃市場領域的發文情況與地位。利用CiteSpace 對研究機構進行可視化分析，得到我國住房租賃市場研究結構合作網絡圖（圖3）。圖中文字節點大小代表研究機構的發文數量，文字節點越大，說明該機構發文數量越多，線條則反映研究機構之間的合作關系。發文數量排名前五位的研究機構分別是中國人民大學公共管理學院、重慶大學建設管理與房地產學院、華中師范大學經濟與工商管理學院、華東政法大學經濟法學院、上海市房地產科學研究院。其中，中國人民大學公共管理學院發表數量最多，共發表14 篇文章，其他四家研究機構的發文數量也在7 篇以上。此外，從機構合作網絡圖圖譜中可以看出，研究機構呈現出比較獨立分散的分布狀態，尚未形成較多的規模合作網絡。

圖3 我國住房租賃市場研究機構合作網絡圖

表1 發文數量排名前十的研究機構

（四）作者合作關系分析

作者分析能夠反映出我國住房租賃市場研究領域的主要學者以及他們之間的相互合作關系。利用CiteSpace 對作者進行可視化分析，得到作者合作網絡圖（圖4）。圖中文字節點大小代表作者的發文數量，節點越大，說明該作者發文數量越多，線條則表示他們之間存在合作關系。從作者合作網絡圖圖譜中可以看出，作者整體上呈分散狀態，只有少部分作者形成緊密合作關系。經過統計分析，得到發文數量排名前十的作者及其研究結構（表2）。此外，有73 位學者發文數量超過2 篇，共計177 篇，占發文總量的24.11%。我國住房租賃市場主要研究合作團隊有曾國安-胡晶晶團隊、李德智-陳紅霞團隊、虞曉芬-曾輝團隊、陳杰-陳卓-胡金星團隊、李進濤-涂那團隊等。

圖4 我國住房租賃市場研究作者合作網絡圖

表2 發文數量排名前十的作者及其研究機構

四、住房租賃市場熱點關鍵詞與趨勢分析

（一）關鍵詞共現知識圖譜分析

關鍵詞是學術文獻中揭示研究主題、反映主題信息特性的詞匯，體現研究領域的價值與方向。利用CiteSpace對關鍵詞進行共現分析，得到我國住房租賃市場關鍵詞共現圖譜（圖5）。圖中的圓點代表一個關鍵詞節點，連線表示關鍵詞之間存在共現關系。關鍵詞出現的次數越多，節點越大，表明其研究熱度越高。圖5 中較大的節點有公共租賃住房、住房租賃市場、保障性住房、農民工、租購并舉、租購同權等，這說明它們是我國住房租賃市場研究主要的熱點。根據關鍵詞出現的頻次與中心性，統計分析我國住房租賃市場研究的熱點，最終篩選出排名前二十的熱點關鍵詞（表3）。

圖5 我國住房租賃市場關鍵詞共現圖譜

表3 排名前二十的熱點關鍵詞

（二）關鍵詞共現知識圖譜的聚類分析

由于熱點關鍵詞的分布較為分散，為了全面研究熱點關鍵詞，利用CiteSpace 的關鍵詞聚類功能識別關鍵詞的聚類。本研究使用對數似然法算法（LLR）進行聚類，一共形成8 個關鍵詞聚類（圖6），聚類號與聚類中關鍵詞的數量是反比關系，即一個關鍵詞數量越多，其聚類號越小。圖6 的8 個聚類分別為：聚類#0 的標題為“房地產”，聚類#1 的標題為“合同租金”，聚類#2 的標題為“財政金融”，聚類#3 的標題為“租金”，聚類#4 的標題為“租購同權”，聚類#5 的標題為“住房保障”，聚類#6 的標題為“融資”，聚類#7 的標題為“農民工”，它們是我國住房租賃市場的研究熱點。

圖6 住房租賃市場關鍵詞聚類共現圖譜

（三）研究前沿與趨勢分析

研究前沿代表特定研究領域新趨勢，突現關鍵詞是某一時期內短期激增或顯著變化的關鍵詞。利用主要關鍵詞突現圖，可以在一定程度上把握該時期的研究熱點及其發展趨勢。通過CiteSpace 軟件的文獻突現詞檢測功能，一共檢測到5 個突現詞(圖7)，其反映了不同時間段的研究熱點。從圖7 可以看出，2009 年-2011 年的研究熱點是廉租房，2010 年-2011 年的研究熱點是經濟適用房，2011 年-2012 年的研究熱點是租金，2013 年-2016 年的研究熱點是農民工住房問題，2016 年后的研究熱點是住房租賃市場。

圖7 住房租賃市場突現關鍵詞

五、結論與展望

（一）研究結論

本文利用文獻計量軟件CiteSpace 可視化技術對近十年我國住房租賃市場研究的發文數量、期刊分布、研究機構分布、學者分布、關鍵詞共現與聚類分析、突現關鍵詞等方面進行了數據挖掘與統計分析，系統梳理了近十年我國住房租賃市場研究的知識基礎、進展與發展趨勢，得到以下結論：

1.2009 年-2018 年的十年間，我國住房租賃市場研究發文數量總體呈增長趨勢，但部分年份數量相差較大。根據發文數量，可以把我國住房租賃市場研究劃分為以下三個研究階段：一是快速增長階段，即2009 年-2012年，該階段內發文數量快速增加；二是緩慢下降階段，即2013 年-2015 年，該階段內發文數量緩慢減少；三是租購并舉發展階段，即2015 年-2018 年，該階段內與租購并舉方向相關的論文發文數量逐漸增加。

2.我國住房租賃市場研究發文期刊來源廣泛，但刊文期刊主要集中在與租金定價、財政金融政策、城市住房問題等相關的期刊上。研究機構整體上呈現出比較獨立分散的分布狀態，相互合作聯系較少。此外，研究作者整體上也呈分散狀態，僅有少部分作者形成緊密合作關系。研究機構、作者都需要進一步加強學術交流合作，這樣才能形成更多的優秀研究成果，為我國更好地發展住房租賃市場提供決策參考。

3.我國住房租賃市場研究熱點關鍵詞大多集中在公共租賃住房、住房租賃市場、保障性住房、租購同權等方面。不同的研究階段，研究熱點變化明顯，具有一定的時期特征，反映了研究熱點與國家政策緊密契合的現象。2009 年-2011 年的研究熱點是廉租房，2010 年-2011 年的研究熱點是經濟適用房，2011 年-2012 年的研究熱點是租金，2013 年-2016 年的研究熱點是農民工住房問題，2016 年后的研究熱點是租購并舉、租購同權。

（二）研究展望

隨著我國加快推進建立“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的住房制度，住房租賃市場迎來了前所未有的快速發展良機，住房租賃市場將長期是學術界研究的熱點，尤其是關于租購并舉與租購同權。從上述分析可以看出，未來我國住房租賃市場研究在以下方面仍需進一步拓展與深化：一是加快住房租賃市場立法，在法律上實現租售同權。研究如何才能實現租房與購房享受均衡化的公共服務。二是創新住房租賃供地方式。研究制定有關專門用于租賃的土地的相關規定，建立合理的集體建設用地建設租賃房制度，探索多元化供地機制。三是拓寬融資渠道。設計符合我國住房租賃市場需求的房地產信托投資基金，減少對商業銀行貸款的依賴，創新融資模式。四是加強租賃市場監管。通過構建統一住房租賃交易平臺，不斷規范住房租賃市場行為，完善備案登記及失信聯合懲戒制度。