長三角一體化背景下商業銀行住房租賃金融服務

文/余琪

一、長三角一體化助推住房租賃快速發展

（一）長三角一體化的經濟社會發展背景

長三角地區包括上海、江蘇、浙江、安徽三省一市，地域面積約36 萬平方公里，占國土面積的1/26，常住人口2.2 億，占全國人口的1/6。2018 年長三角地區經濟總量超21 萬億元，約占全國的1/4，是我國經濟發展最具活力、開放程度最高、創新能力最強的區域之一，在國家現代化建設大局和全方位開放格局中具有舉足輕重的戰略地位。未來，長三角城市群將以其特有優勢，驅動城市群產業升級、科技和金融創新，為國家和地區的經濟發展提供源源不斷的增長新動能，成為令世界矚目的城市群，引領國家經濟轉型和創新發展，成為對內對外開放的關鍵樞紐。

長三角區域一體化發展上升為國家戰略，同“一帶一路”、京津冀協同發展、長江經濟帶和粵港澳大灣區建設相互配合，是完善中國改革開放空間布局、著力落實新發展理念、構建現代化經濟體系、推進更高起點的深化改革和更高層次對外開放的重大探索實踐。長三角一體化意義重大，內涵豐富，主要表現為“三個引領”和“六大方面”，即：引領參與國際競爭和合作，引領全國區域一體化發展，引領社會主義現代化建設；分階段、有序推進創新一體化頂層設計，實現空間布局一體化，推進創新產業一體化，加速基礎設施一體化，完善生態環境一體化，共享公共服務一體化等。

長三角區域一體化戰略也是推動區域協調發展的重大實踐，探索跨地區的要素流動和地區合作的新型模式，打破區域內城市間的競爭，建立區域發展協調機制，形成一體化分工、合作和協同的體制機制，縮小地區差距，促進區域共享發展、共同繁榮，進而推動長三角地區實現更高質量的一體化發展，為我國建設現代經濟體系提供良好示范。

（二）長三角住房租賃市場發展政策環境

自2017 年以來，在國家“房住不炒”的號召下，無論政策層面還是市場環境，都為住房租賃市場發展提供了有效的支撐。

1．各級政府出臺政策，支持和培育住房租賃市場發展。2017 年，住房和城鄉建設部等九部委下發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》（建房〔2017〕153 號）文件，明確通過培育機構化、規模化住房租賃企業，建設政府住房租賃交易服務平臺，增加租賃住房有效供應，創新住房租賃管理和服務體制等多項措施，加快發展住房租賃市場，共12 個試點城市，南京、合肥位列其中。

國土資源部、住房和城鄉建設部下發《關于利用集體建設用地建設租賃住房試點方案的通知》（國土資發〔2017〕100 號），確定第一批在13 個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，并制定了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，上海、南京、杭州、合肥等4個長三角城市入選。

2019 年，住房和城鄉建設部辦公廳、財政部辦公廳下發通知，決定在16 個城市開展2019 年中央財政支持住房租賃市場發展試點，并明確了相關工作方案及安排，上海、南京、杭州、合肥等4 個長三角城市入選。

上海：2017 年，上海市政府發布《關于加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》（滬府辦〔2017〕49號），明確增加各類租賃住房供應，促進購租并舉住房體系建設，多層次、多品種、多渠道發展住房租賃市場，充分發揮租賃住房高效、精準、靈活的特點，滿足不同層次、不同人群住有所居的需求。到2020 年，基本形成多主體參與、多品種供應、規范化管理的住房租賃市場體系。

杭州：2017 年，杭州市政府發布《關于印發杭州市加快培育和發展住房租賃市場試點工作方案的通知》（杭政辦〔2017〕4 號），明確要基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系，保基本、促公平、可持續的公共租賃住房保障體系，市場規則明晰、權益保障充分的住房租賃法規制度體系，便民高效、規范有序、體制順暢的住房租賃監管服務體系，推動實現城鎮居民住有所居的目標。

南京：2017 年，南京市政府發布《南京市住房租賃試點工作方案》（寧政辦發〔2017〕152 號），明確圍繞培育市場主體、搭建服務監管平臺、籌集租賃房源、規范市場秩序等內容，全面推進住房租賃試點工作。到2020 年底，基本形成供應主體多元、租賃房源充足、政府監管有力、租賃關系穩定有序的住房租賃市場，基本建成購租并舉的住房制度，促進南京市房地產市場持續穩定發展。

合肥：2017 年，合肥市政府發布《關于印發合肥市住房租賃試點工作實施方案的通知》（合政秘〔2017〕82號），支持房地產開發企業開展住房租賃業務，鼓勵部分有條件的開發企業，在新建商品房項目中長期持有部分房源。另外，鼓勵個人依法出租自有住房，支持個人委托住房租賃企業出租住房。

蘇州：2018 年，蘇州市政府發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的意見》（蘇府〔2018〕89 號），提出了培育租賃市場供應主體、加大租賃住房的建設和供應、建立政府信息服務與監管平臺、鼓勵個人住房租賃消費、加大住房租賃政策支持力度、加快推進人才樂居工程建設、強化住房租賃管理和服務等七個方面。

2．長三角住房租賃市場加快發展。按照《國家新型城鎮化規劃》，2020 年我國仍有2 億以上的流動人口，且繼續向沿海、沿江、沿主要交通線地區聚集。2010 年全國人口普查數據顯示，流動人口主要流向東部沿海地區的總趨勢依然未變，東部地區吸收了全國流動人口總量的52.9%，遠遠超過中部、西部和東北地區。從流入地看，流動人口數量排在前3 位的浙江和江蘇，分別吸收了全國流動人口總量的7.6%和7.0%。

隨著以中心城市引領城市群發展、城市群帶動區域發展新模式的建立，以城市群為主體的城鎮化格局持續完善，長三角等城市群人口集聚度將持續加強，吸引聚集更多的流動人口。上海、南京、杭州、合肥和蘇州的總人口約6100 萬，其中流動人口約2200 萬，占比36%。

人口的流動，必將帶動住房租賃市場的發展。市場機構預測：3-5 年后，國內將有約2 億人進入租房市場，租金規模將超過1.5 萬億元；未來10 年，國內租房市場租金交易額將接近3 萬億元，租賃人口近2.3 億人；2030 年，租金交易額將達4.6 萬億元，租賃人口達到2.7 億人，一線城市租金交易額將超萬億元，包含長三角主要城市的龐大的租賃市場正在逐步形成。

雖然說，傳統意義上的房地產市場是個城鎮化的市場，考慮到人口的流動，租賃市場表現的區域化特征正在顯現，主要表現如下。

一是租賃需求區域化轉移。人口流動帶來租賃需求的轉移，不同區域、不同階段的租賃需求與地方經濟社會發展息息相關。

二是企業經營行為跨區域實施。現在規模較大的住房租賃企業均呈現跨區域甚至全國性運營特點，對于金融服務需求亟待加以綜合考量。

三是租賃市場風險具有傳染性。由于租賃行為的跨區域特點，一旦風險發生，極有可能產生跨區域的蔓延，影響范圍更大。

二、在長三角住房租賃市場快速發展中商業銀行大有可為

在當前長三角一體化和金融服務多元化背景下，商業銀行在依托金融優勢提供信貸支持的同時，還能通過搭建服務場景、打造生態圈，發揮金融科技和資源整合優勢，為租賃產業鏈各方提供綜合服務。

（一）信貸資金支持

住房租賃市場的發展，需要大量的資金投入，迫切需要金融支持。2018 年人民銀行工作會議提出，將“完善住房金融體系，建立健全住房租賃金融支持體系”。有別于傳統的房地產業務，住房租賃具有周期長、客群廣、資金緊、管理要求高等特點。商業銀行應充分分析營利模式和運行特點，圍繞住房租賃全鏈條，對癥下藥，創新豐富金融產品體系，滿足多樣化的需求，不斷創新交易模式和提高服務效率。

一是開發符合住房租賃企業全生命周期的信貸產品。從項目建設到后期運營、從購買房屋到收妥租賃權，提供期限和利率滿足實際經營需求的住房租賃貸款。

二是開發符合規范管理要求的個人住房租賃貸款。商業銀行應做出表率，配合政府落實對“租金貸”產品的管理要求，通過資金監管、企業準入、綜合授信等方式，規范產品經營，凈化市場環境。

三是開拓住房租賃市場資金來源。支持和創新租賃資產證券化的推廣，配合央行和住建部加快推進REITs 產品和住房租賃專項債試點，積極提供財務顧問和發行顧問服務。

四是完善融資方式和退出機制。緊緊圍繞國家政策要求，探索集體用地建設租賃用房、非改居等項目融資方案，提供對建設、并購、重組和運營等的資金支持，為租賃機構提供更靈活的融資方式和退出機制，加速機構化趨勢，推動租賃市場規范化建設。

（二）支撐金融科技

商業銀行可以依托金融科技優勢，在統一市場形成的過程中，使房屋、價格、區位、樓層信息公開透明，區塊鏈、大數據技術，準確快速反應市場供求，助力政府建立統一的數據標準和技術規范，推動長三角住房租賃市場規范發展。

同時，商業銀行應開發建設住房租賃綜合服務平臺，為政府、企業開展住房租賃業務提供系統支撐和技術服務，支持房地產長效機制建設。

例如，2018年底開始有商業銀行與國家住建部門合作，開發建設住房租賃監管系統和公租房系統，并在全國范圍內進行推廣應用，提升地方政府住建部門信息化管理水平。

再如，2019 年配合推行全國公租房信息貫標和聯網采集，其中南京市作為首家試點城市，聯網采集工作得到了住建部的肯定。

（三）參與市場建設

商業銀行可以成立子公司，通過搭建住房租賃場景，以實體形式進入住房租賃服務市場，與包括中介機構、住房租賃企業和裝修、物業等供應鏈企業在內的各類機構開展合作，盤活存量，擴大供給，平抑住房租賃市場價格，努力紓解長租難的社會痛點。

據悉，建設銀行和中國銀行已經在長三角地區成立了住房租賃專業公司。建設銀行在推進住房租賃戰略中，推出了“存房”業務，為客戶提供不動產財富管理，發揮資源整合、資金提供、信用支撐三大優勢，圍繞租賃業務，打造以銀行為核心的住房租賃生態圈，并以住房租賃為引擎和紐帶，培育新業務，開辟新航道，在生態圈內的各類場景中，實現獲客、活客目標。

（四）發起產業聯盟

商業銀行可以發揮客戶群體眾多，上下游產業鏈聚集的平臺優勢，聯動長三角區域內評估、裝修、家居、物業等外部服務專業供應商，延伸生態鏈條，激活要素市場，匯聚各方力量，推動租賃產業聯動、戰略聯盟和生態圈建設，在場景消費中獲客、活客，實現銀行轉型發展。

據了解，2019 年10 月11 日，在由建信住房服務有限責任公司倡議并發起的第一屆住房租賃產業聯盟大會上，15 家首批聯盟成員單位現場簽訂住房租賃產業聯盟協議，聯盟中大部分成員企業來自于長三角地區。會議旨在加強聯盟成員之間信息、技術、服務的融合與共享，推動實現金融服務、市場經營和政府管理的有機統一和相互促進，構建規范、高效、共享的住房租賃體系，提供優質的住房租賃產品和服務，支持成就品質安居新生活。

（五）聯防區域風險

近兩年，各地包括長三角地區租賃企業暴雷現象頻發，引起了各地政府的高度重視。為此，主要城市從不同角度，集中開展亂象整治工作，糾正和查處住房租賃中介機構違法違規行為，嚴厲打擊侵害住房租賃當事人合法權益的行為，加快長效機制建設。

上海：2018 年9 月，上海五部門聯合發文《關于進一步規范本市代理經租企業及個人“租金貸”相關業務的通知》，規范租賃企業辦理個人租金貸。

杭州：近期出臺《資金監管辦法（討論稿）》，加強租賃企業監管。

南京：房屋租賃指導中心一個月內兩次發布住房租賃風險提示。

總體來說，各個城市需要攜手合作，尤其需要重視系統性風險。與匹配個人住房抵押貸款的風險策略不同，租賃貸款業務更加依賴基于人的、實時跟進的風控手段，商業銀行應履行責任，前瞻性地做好風險控制技術和體系的研究，加強業務風險聯防，對企業統一授信，統一風險偏好，風險信息共享，合規開展租賃貸款業務，規范市場行為，提供資金監管相關服務，為住房租賃市場的健康發展保駕護航，防范長三角住房租賃系統性風險隱患。

三、建設銀行全力支持長三角住房租賃市場發展

（一）研究制定長三角一體化發展服務方案

近期，中國建設銀行研究制定了支持長三角區域一體化發展總體服務方案，對區域合作發展、創新驅動發展、基礎設施建設、生態環境共保等領域有針對性地提出了工作措施，明確將支持住房租賃業務、支持小微企業發展，實現金融賦能社會。

一是貫徹落實中央精神，嚴格執行房地產調控政策、差別化信貸政策和監管要求，保持長三角地區房地產業務持續穩定健康發展。

二是運用“互聯網+大數據”技術，依托金融科技，服務于房地產領域，特別是服務于住房租賃領域的發展。

三是抓住長三角地區經濟規模大和城鎮化質量高的區域特點，支持長三角地區分行圍繞住房資金鏈，配合做好住房資金管理服務。

（二）在住房租賃實踐方面邁出堅實的步伐

在長三角一體化的進程中，建設銀行作為在住房金融領域有著三十多年經驗積累的國有大型商業銀行，依托創新運用共享經濟與金融科技相結合的新金融模式，積極推進住房租賃戰略，通過產品創新、公司設立、品牌打造和系統服務等取得富有成效的結果，支持長三角一體化建設，為長三角住房租賃發展啟動新動能提供服務。

一是開發建設住房租賃綜合服務平臺，為政府、企業開展住房租賃業務提供系統支撐和技術服務，提升地方政府住建部門信息化管理水平，協助建立長效機制。

二是在上海、江蘇、杭州、合肥等地成立建信住房子公司，創新推出“存房”業務，目前已累計提供房源3 萬多套（間）。

三是通過搭建住房租賃場景，打造住房租賃生態圈：面向企業類客戶，提供對公、投行、資管、信托、融資租賃、財險等產品；面向個人類客戶，提供個人貸款融資、委托提取、支付結算、投資理財、資金監管、保險、綜合金融服務、非金融增值服務等產品。

四是倡議發起第一屆住房租賃產業聯盟大會，強化聯盟成員之間的服務與合作。

五是積極跟進中央開展財政支持住房租賃市場發展試點進展，在上海、南京、杭州、合肥等地與各相關主管部門對接，配合提供獎補方案和建議。

（三）持續助力長三角實現人民住有所居的夢想

作為國有大型商業銀行，建設銀行有責任也有義務，不斷發揮傳統優勢，在政府部門的指導下，緊跟中央戰略部署，落實“房子是用來住的，不是用來炒的”政策，發揮大行責任擔當，服務大眾，賦能社會，把解決社會痛點當成自身使命，用金融力量解決百姓住房難、租房難的“安居”問題，為支持和培育長三角健康可持續的住房租賃市場作出應有貢獻。