房地產項目方案設計階段成本控制研究

陳澤尉

(廣西大學 廣西南寧 530004)

隨著改革開放以來，中國經濟蓬勃發(fā)展、快速成長，過去近30年我們稱之為樓市的“黃金時代”。在經歷了近30年的高速發(fā)展后，樓市整體規(guī)模已觸及天花板。在當前“房住不炒”的房地產市場宏觀調控長效機制下，三穩(wěn)（穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期）已成為新常態(tài)，房地產市場已放生深刻變化，以高成本、粗放式經營獲取高額利潤的時代已經逐漸遠離。地產行業(yè)進入低利潤率、精細化管理的“白銀時代”，地產行業(yè)投資增速放緩、利潤率下滑已成為不爭的事實。成本管理歷來都是房地產企業(yè)關注的重點，最直接的感受就是利潤變薄了、速度要求更快了，所以對成本的最大影響，就是要更加精細化地進行成本管理工作。經濟新常態(tài)下，宏觀經濟增速放緩，市場競爭日趨激烈，企業(yè)的發(fā)展和生存空間面臨前所未有的挑戰(zhàn)，準確制定企業(yè)成本控制與價值提升策略對企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展有至關重要的作用。因而，分析當前房地產項目面臨的問題，尤其是把控方案設計階段成本管理要點，科學制定房地產項目成本控制與價值提升的策略應成為房地產企業(yè)打造可持續(xù)發(fā)展動力的重要選擇。

一、房地產設計成本控制的背景

（一）當前房地產項目開發(fā)成本占比

以一、二線城市為例，工程成本占房地產總投資的比重約25-40%，并且是除土地等其他投資成本科目外唯一相對可變動成本項。

（二）設計成本控制具有重要作用

一般情況下，設計決定了工程成本的70%，而方案設計階段決定了設計的80%，近年來，房企凈利潤率不斷下降，降低工程成本是增加利潤的一個重要手段。在設計階段對成本的控制與優(yōu)化，提高設計附加值是一個重要的利潤來源。2019年1-12月份，全國房地產開發(fā)投資132194億元，工程成本占比按35%計算約46268億元，通過科學的價值提升策略、深度研發(fā)并整合專業(yè)資源，按5%的優(yōu)化比例測算，理想狀態(tài)下全年可優(yōu)化工程成本約2313億元。

二、方案設計階段的成本控制

（一）成本的定義和方案設計的價值

狹義的成本，指建設項目按照建設內容、規(guī)模、標準、工期全部建成，并驗收合格交付使用所需要的全部費用。廣義的成本，包含“溢價”概念，是指應用價值工程以合理的投入，帶來更大的收益。方案設計階段成本管理直接影響了工程投資大小和項目經濟效益，所以方案階段的設計優(yōu)化、系統(tǒng)工藝的確定是成本控制的重點內容，研究總結方案設計成本控制要點，有助于朝著價值創(chuàng)造性成本管控模式邁進。

（二）方案設計階段成本控制要點

1.指標使用

根據規(guī)劃指標用足容積率，用足建筑密度。通過不同地塊不均衡使用容積率等方式，使商業(yè)、別墅、洋房、高層等各業(yè)態(tài)產品合理配置，最高盈利強度排布建筑總圖，目的是尋找到利潤最大化的建筑業(yè)態(tài)組合。

2.功能布局

盡量使最大的容積率指標產生商業(yè)價值，最好的地方布置價值最高的業(yè)態(tài)（商業(yè)，高品質戶型），充分利用天然景觀資源，盡可能多地擴大優(yōu)質自然景觀資源對應戶型比例，增加產品整體溢價，運用多種產品業(yè)態(tài)之間的組合類型，賣更高一級業(yè)態(tài)產品的價格，從而進一步提升項目溢價空間。充分考慮后期使用要求增加產品溢價，盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空間變?yōu)榭射N售面積。

3.豎向設計

（1）土方成本控制

嚴格控制土石方開挖量、盡量做到場地內部土方的自平衡，前期做好場地綜合設計，精確計算、力求少開挖，控制總體挖、填方量。充分挖掘和利用政策條件，靈活布置場地內建筑物的絕對標高，為優(yōu)化地下空間布局創(chuàng)造條件。在分期開發(fā)的項目總圖設計中，要根據不同地塊開發(fā)先后順序，考慮土方運輸、存放及回填優(yōu)化方案，測算減少總成本支出，考慮后期用土的綜合利用方案，因地制宜，合理利用地形，切忌一刀切將山頭削成平地，做到有利于景觀和生態(tài)保護。

（2）支護成本控制

采用不同支護形式的成本投入由低到高分別為：放坡、土釘墻、擋土墻、錨索支護、樁錨支護、樁錨+內支撐。應首選放坡支護形式，各種支護形式需要結合現場條件多方案比選。道路標高調整引起邊坡和擋土墻的設計變化，分臺階布置場地需考慮不同臺地間的水平距離和高差，盡量放坡處理；開挖后施工期間產生的邊坡支護方案可能影響原有擋土墻的成本增加，結合支護結構考慮總圖平面的實施性，避免后期影響工期、增加成本，應結合開發(fā)時序和施工順序考慮減少額外的不必要的支護成本。減小基坑開挖的深度，在土方平衡的前提條件下，盡可能提高室外地面地坪標高；在滿足設計規(guī)范要求的前提下盡量減小主樓地下室埋深，盡可能降低地下室層高。

（3）基礎成本控制

依據地勘報告，對單體樓棟、地下車庫進行綜合布局，避免基礎前期處理和治理費用投入較高的規(guī)劃，合理確定底板標高，便于采用施工簡單、成本低廉的天然地基基礎（獨立基礎、條形基礎、筏板基礎）方案，在基礎條件必須選擇樁基的情況下，控制較小的樁長，也可以顯著減小基礎成本。控制平面位置靠近的建筑基地高差，避免出現剛性角的影響而增加基礎成本。合理安排開發(fā)順序節(jié)奏，前期基坑開挖時應考慮避免對后期基礎基底的擾動。降低地下室層高、抬高底標高、有條件盡量采用半地下室等，以減少基礎抗浮成本。

4.道路設計

充分認識道路設計對土方、擋墻和場地施工成本的重要影響。謹慎合理地確定道路技術標準（寬度、坡度、最大坡長、坡段、最小半徑等），實現主干路網和組團路網的合理銜接，實現分區(qū)施工互不干擾（枝狀，等高線），充分滿足交通和消防撲救要求。豎向設計完成后才進行建筑物布置，分區(qū)考慮設置多個出入路徑，降低交通強度；根據建筑物的調整靈活地修改主干路網線形和豎向設計標高。

5.開發(fā)時序

總圖設計時應結合開發(fā)時序，綜合考慮首期資金（投入和成本）、首期速度（規(guī)模和高度）、開工規(guī)模（規(guī)模和標段）、土方挖填（挖填結合）、首期到位（管線設備）、交付時序（交叉投入）、分期規(guī)劃（規(guī)劃層次）等因素。

（三）建筑規(guī)劃

1.前后樓夾角控制

組團內前后樓盡量平衡布置、控制夾角，以減少無效面積、減小單車位面積、增加停車效率。

2.前后樓間距控制

前后樓間距符合提成設計模數，提高地下空間停車效率，樓間距計算時需考慮樓宇大開間空間設置停車空間，從而減小無效的地下室面積，節(jié)約空間節(jié)約成本。

3.單元組合控制

單元組合盡量設計體量相當，避免單元組合地下室部分占用地下車道，影響停車效率指標。塔樓宜兩個或多個單元一組，避免單個單元組成單一棟樓，由兩個以上單元組成的樓棟，單元連接處應盡量對齊、避免夾角扭轉和高低配。

4.多產品分區(qū)布置

當規(guī)劃地塊中有多種產品類型時，分區(qū)排布不同產品有利于地下車庫的集中排列布局。在北方地區(qū)，高層和低樓層建筑間隔排布有利于滿足日照計算。

5.建筑選型

考慮節(jié)能設計要求，控制建筑物主要朝向在南北15°之間；綜合評估平面和立面，選擇規(guī)則的建筑平面，控制建筑物體形系數；合理確定開窗面積，控制窗地比；結合定位、成本投入等因素確定層高。通常住宅層高2.8米性能價格比較優(yōu)，層高每遞增0.1m相應增加該層造價的3-5%；考慮抗震和成本要求，立面外挑外掛構件宜減少，屋頂造型宜減少。

6.不同產品與地庫組合

不同類型產品的基礎埋深設計不同，可利用基礎埋深大的產品和地下車庫組合配置，有效使用地下空間，節(jié)約開發(fā)建設成本。

（四）非可售面積的控制

嚴格控制非可售結構面積是方案設計階段成本控制的重要內容。控制地下配套設施用房面積，減少不可租售面積，綜合考慮地下人防工程建設，控制和利用架空層面積。地上配套設施面積盡量采用下限設計，盡量利用非建設用地作為配套用房的用地空間（如紅線與建筑退線間用地）。配套用房應盡量避免單獨建設，盡可能布置在裙房、位置偏僻或日照條件差的低銷售價值的部位；除設備房、幼兒園等規(guī)劃有特殊要求的配套，其余功能配套可結合商業(yè)集中布置，節(jié)約占地面積。配套建筑面積嚴格按照規(guī)劃規(guī)定值設計，不得超配，如未做具體規(guī)定，盡量利用現有非可售空間進行布局配套。

（五）地下車庫成本控制

嚴格控制地下單車位成本，挖掘地下黃金。

1.地庫選型

停車方式設計優(yōu)選先后順序：地面、架空層、半地下室、地下室。能做半地下車庫，盡量少做或不做全地下室車庫，盡量減少車庫層數；人防應集中設置，消防車道盡可能避開地下室頂板上布置，在條件允許時盡量采用架空層停車、半地下停車。

2.總體布局

地庫的布局和形式決定了地庫建設的主要成本，獨立地下車庫與大底盤地下車庫各有利弊，須結合現場場地條件及總圖布局條件進行方案經濟性研究，以確定最優(yōu)的地庫布局方案，達到將地庫成本控制在初期階段的目的。塔樓建筑宜布置在地下室的四周，盡量靠邊布置；核實并嚴格有效控制人防面積，盡可能避免5級人防。

3.停車效率

車庫設計的根本是控制單車位面積的經濟效益。單車位控制指標的設計要極限創(chuàng)造各種有利條件，使單車位面積指標達到最理想設計值，如達不到目標值，需進行進一步優(yōu)化。優(yōu)化和提高停車效率的措施包括：地下室輪廓邊界線應平直且方正，無用或無價值的空間一定要去除；柱網設置應當符合車位及行車道模數，緊湊布局布置；盡量避免布置平行或斜向車位，避免行車道靠外墻邊線設置；車道兩邊的停車位不允許非機動車庫擠占，也不允許布置設備用房，設備用房滿足使用即可，不需要有富余；如設置地下室大堂，大堂位置需靠近交通組織核心位置，盡量不占用規(guī)劃停車位；人防設施設備應布置在不影響停車或順暢通行的位置；防火分區(qū)的劃分設置，盡量與已有的疏散樓梯匹配，避免防火分區(qū)劃分增加疏散樓梯配置數量。

（六）管網成本控制

建立總圖整體控制的概念，總圖綜合布置管廊，合理確定各機房位置，減少管道長度，總圖豎向設計滿足場地和地下室的自然排水要求，充分考慮施工要求，留足管廊空間，設計管廊盡量保證與市政部門要求一致，管廊及管線盡量避開道路和硬質鋪裝，充分考慮分期建設，分期驗收對設備系統(tǒng)的要求，避免出現大量的管道穿路、穿河及穿越市政設施的情況。

（七）景觀成本控制

確定主要的景觀類型和景觀特色，結合場地土方考慮景觀場地造型，確定主要的景觀節(jié)點位置，合理搭配軟硬景比例，盡量減少水景面積，合理控制消防車道長度和位置，合理考慮示范區(qū)的位置和范圍。